招商地产百亿商业地产蛋糕猜想
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-03-22 01:41:47    来源: [ 观点地产网 ]

“其他几块分给谁、分多少,我这里不敢乱讲,地产的600亿里面,我们认为自己作为集团的三大核心产业,我们占1/3是没有问题的。”

  观点地产网 梁嘉欣 “不要只看规模,要看盈利。”招商地产董事长林少斌3月21日出席招商地产合作投资者交流会时表示。

  作为曾经“招保万金”的领军者,随着近几年“保万金”的迅猛发展,招商过去的光环已逐渐被掩盖。

  根据3月21日招商公布的2010年销售业绩,2010年招商地产实现房地产签约销售金额146.25亿元。而同期,万科已跃身为千亿房企,保利也踏入五百亿俱乐部,就连过去与招商十分接近的金地,2010年也实现283亿元的销售,相当于两个招商。

  “集团嫌(招商地产)发展太慢了。”招商高管指出。招商局的理想是,把地产、金融、港口做成集团三足鼎立的产品。为了让招商地产迅速发展起来,做大商业地产就是其中一步。

  招商地产总经理贺建亚指出,未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期,这是由世界经济规律决定的,并非因为现阶段住宅业受到严格控制才去做商业地产,现在那么多开发商选择在商业地产业务方面进行一些尝试和突破,其实也是英雄所见略同,也是大势所趋、规律使然。

  商业加持

  林少斌表示,招商未来会更加关注商业地产,而近期分拆商业地产业务,希望未来能加大商业地产的投资比重。

  “现在拿地其实大量的项目是住宅跟商业捆绑在一起,只做住宅不做商业是不可能的,所以我们应该具备商业方面的能力,拿地时也会两者并动,我相信,商业的分量会随着发展可能会越来越大。”

  据了解,目前招商地产在深圳持有的商业地产项目大约在100万平方米左右,外地项目已经获得的土地正在建设的大致100万平方米,加起来的建面约200万平方米。

  而早前招商局透露,将投资600亿元打造深圳新蛇口,这为招商商业地产的扩大发展增加了无限的想象空间。

  林少斌透露,大股东招商局在海上世界拥有约80万平米的土地面积,地价加上造价成本大约是1万多到2万每平米,由于商业比较多按2万平米的成本计算,80万平米的投资就160个亿。

  此外,招商局在太子湾有130万平米的建筑面积,此外,在前海也有350万平米的占地面积,按容积率2来计算,是700万的投资,所以整个体量非常大。

  “其他几块分给谁、分多少,我这里不敢乱讲,地产的600亿里面,我们认为自己作为集团的三大核心产业,我们占1/3是没有问题的。”

  贺建亚指出,分拆商业地产,很大程度上是为了实现专业化的运作和管理,对旗下商业地产的各类产品包括购物中心、写字楼、酒店等建立产品线,而每一个细分的领域里面,设计团队和将来的投资是不一样的。

  但招商亦承认,商业地产不好做,因为无论是对土地的选址、资金的投放、设计的水准要求都很高,合作与创新成为招商做商业地产的出路。

  贺建亚指出,在商业地产发展的初级阶段或中级阶段都需要有合适的发展模式,招商在这方面虽然已有一定的基础,但还会更多地借助外部力量,把商业地产业务一起做起来,而不是自己独立打江山,在未来两年,这在招商现有的土地项目资源上将有所体现。

  林少斌指出,今年的土地市场存在很多的机会,因为从目前整个宏观调控的形势来看,实际上是给大家留出一些寻找机会的余地,但由于各个公司的取向不同,所以做法也不同。对招商地产而言,公司会更加关注二三线城市的发展。

  首先,公司会在北京、上海、广州三个核心城市建立管理总部,以管理总部为核心,周边的二三线城市是首选进入的城市,目前招商也有多个项目正在洽谈。当然,其他区域的二三线城市,招商也会非常重视。

  资金渠道

  然而,缺钱是做商业地产的最大禁忌。董事财务总监黄培坤坦承,招商的钱很紧,因为很多流动性都在收紧。但紧的日子不会维持太久,流动性会慢慢地松下来。而招商的资产结构相对稳健,现在摆在面前的最新问题就是,招商到底能够做多大的规模?

  目前招商的大量投资来源当中,住宅销售所占比重较大。而在2011年,招商更希望该部分的销售比重有相当数值的增长。据了解,招商为2011年的住宅销售定下200亿的销售目标,与2010年相比,几乎将有30%~40%的增长。

  但在目前的调控形势下,要达到该水平的增长,并非易事。林少斌表示,招商的销售策略是以市场作为导向,“市场上能够接受你什么价格,你就要搞清楚市场是怎么认同你的价格的,不能说你自己不调整在那边在那边守住你的价位,这个实际上没有必要,应该随行就市。”

  而销售策略和产品一直是根据市场的需求而定,招商的产品更多地是在一些中心的城市做高端和高端以上的一些物业。此外,招商也积极地参与保障性住房的建设,目前招商在北京、深圳两个地方都已经有建成的保障性住房提交给政府,未来也要加大这方面的力度。

  尽管招商2011年销售的不确定性仍在,但从目前来看,招商的资金仍相对充裕。根据年报所示,招商地产2010年营业收入为137.8亿元,同比增长35.95%;实现净利润20.1亿元,同比增长22.34%;实现利润总额为32.7亿元,同比增长43.91%。截止2010年末,公司总资产为598.18亿元,同比上涨近25%。

  此外,黄培坤透露,招商局的融资资源、管道较多,因此当招商需要的时候,大股东也会给予一些资源上的支持。“但钱怎么给,我想整个的资源倾斜是多方面的,我们的资源比较大,配置的资金可能某一段时间要担保,我们这种公司去贷款其实可以不担保,只是担保了更便宜。因为大家知道招商局担保投自己,目前在市场上市的没有一个公司投资自己,很多信用都是垃圾级,利润是13%,所以我们担保自己是没有问题的。”

  这就是招商局的作用,但黄培坤表示,招商还是想靠自己。他指出,除了因为招商自身良好的资产运营能力,目前市面上融资的品种很多,且很专业,市场融资途径也很多,只要招商有好的项目,还是可以通过不同的金融工具去融资。

  “招商不会因为钱去影响自己的发展的,更不会影响我们的定位。”黄培坤强调。

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