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任志强:批评的自由(下)

http://www.guandian.cn 邬琼 2009-08-11 16:47:33 来源: [ 观点地产新媒体 ]

  “有一些城市的地,政府都不卖,等着高价,别以为政府是好心,政府都是坏的,政府就想等着卖高价。”

  任志强:批评的自由(上)

  以下是观点地产新媒体对任志强的专访:

  观点地产新媒体:我们说复苏与改变,可能关系到一个房地产行业的复苏与改变,但我们想可能还是有一个整个中国经济的复苏与改变,很多时候我们会认为今天我们所面临的经济结构调整可能要涉及到一些根本问题,比如说我们需要我们的人民更加富裕,民富的实质可能在于他们所拥有的资源产生的效益最大化。这可能涉及到产权制度改革的问题。

  任志强:我们之所以讲产权,是因为我们的制度在倒退。邓小平南巡讲话之前,我们第一个十年改革主要表现于在农村的土地承包制度和农村的乡镇企业发展,这是在农村的产权制度上的突破,所以改革开放的第一个十年,我们取得了改革的重大成果,1.5亿的家庭或者人口脱离了贫困。

  我们改革的第二个十年是邓小平南巡之后在城市进行产权制度突破,这是土地的有偿出让以及93年提出了“国退民进”,这个阶段我们城市改革发展得还是比较快的,这个十年里,我们大概有6千万人口脱贫。

  改革的第三个十年实际上是最不好的十年,表面上是GDP发展和经济基础在大幅增加,但政策上是“国进民退”的十年。“国进民退”基本上是从2003年开始成立国资委之后提出。

  邓小平强调产权制度改革,江泽民在十五大建立市场经济框架,十六字制度其中就有产权制度,要求国有企业民营化,也出台了三十六条,但是没有执行下去。没有执行下去的一个重要原因是国资委成立之后,国有企业开始越来越强大,越来越趋于垄断企业了。

  观点地产新媒体:是指央企吗

  任志强:对,不仅是央企问题,地方从国资委成立之后都开始重视国有企业发展。

  虽然最后十年只解决了三千万人口的脱贫,但城市发展与国有企业高速发展,让我们认为国有企业是可以做好的,也认为可以做大做强,这种情况下,央企的垄断性越来越集中。民营经济在三十六条之后明显是退出的。为什么出台三十六条,就是因为看到国进民退才出台三十六条,希望民营企业发展。但三十六条等于一个玻璃板,看得见,过不去,实际上三十六条最后并没有实际作用,这是民营企业的共同反映。现在贷款的问题都可以充分显示民营企业的困境,包括IPO上市,最近上市都是大型国企。不重视民营企业发展一系列事实说明在产权制度改革上是倒退,并不是往前走。

  中国拉动GDP可以靠国有企业,但是要真正活跃经济,没有民营企业是不可能的。很多人不这样认为,他们认为国有企业是一样可以做好,一样可以做大做强,而且国有企业可以在世界具有竞争力。现在出去兼并收购都是以大国有企业为主,民营企业就会备受攻击,就算是汇源这样的品牌被兼并也是不被批准的。为什么民营企业收购悍马就备受打击?为什么国有企业收购石油、收购矿产就给予支持,而且有这么多贷款?曾经支撑我们产权制度改革的认识改变了,我们曾经的产权制度改革停滞了。

  中国房地产也一样,中国房地产的问题,主要是18亿亩红线土地制度以及集体土地、农村土地和城市土地之间的矛盾,这也是一个产权制度的问题。“18亿亩红线”,很多人都反对。实际上我们耕地的减少,很大程度上是因为农村宅基地面积不断扩大造成的。现在农村大概有7亿多人口,因为城市人口将近6亿了,但农村人口占用的住宅用地是城市建设的10.6倍。这些宅基地不能流转,不能转换,产权没有完全社会化。农民进城以后,现在有2亿农民在城市居住有半年以上了,他们已经变成城市化一部分,但他们没有办法把宅基地转换成进城的资本。

  这一系列问题就变成城市的居住土地供应不足,因为农村人占了两份,由此而产生的结果就是房地产市场一系列的调控措施老是失控,就是因为这些土地产权制度没有解决。

  前一段时间,国土资源部认为土地价格不是推动房价上升的根本,但现在北京已经连续几天的时间拍出高地价了。通县的土地价格10多亿,6000多每平米,但现在通县原来拍出的5000元/平方米的土地都没有施工,龙湖和中远都在那里。现在通县的房价只有8000多元/平方米,5000多元的地价没法开工。但新的地价已经6000元/平方米,将近7000元/平方米。

  紧接着广渠门的10号地,以及水源酒厂的地、广渠路15号地,拍的价格都很高。昨天拍卖的(广渠路15号地)是16000多元每平米,加上37%的税,单价成本就上了17000元。资金成本按三年算最起码有三千多块,算完了以后,你房子不到两万八或者三万块钱以上是没有利润的,资金成本已经很巨大了。这恰恰说明了土地制度问题已经成为制约着中国城市化和城市发展的一个瓶颈。

  所以我们不断提出产权制度问题,也包括土地制度,之前曾有过一连串的问题,这些都非常清楚,这都是很早之前说的,所以现在一直在强调产权制度是经济的基础,只是我们国家还不这样认为。

  秦晓最近有一个罗奇的对话,还有一个和记者的谈话都谈到希望把国有企业全部消灭掉,我也这么认为。秦晓的说法就是没有必要再让所谓的经济命脉的领域或者说资源领域由国有企业来控制,完全没必要。

  美国之所以把导弹、卫星、飞机全部民营化,是因为他们有强大的国家权力,战时可以征用他们。所以你变成民营制根本不会有任何关系,根本不会出现影响国家经济命脉,包括粮食问题都是这样。美国粮食是给予补贴的,全都是私营企业在经营。欧盟之所以在多哈谈判谈不下来,也是因为粮食是补贴的,不是国有化的,是私营化的。而我们是坚持国有化的,因为没有国有化的话,中粮、中储这些就不行了。好像我们没有国有化就没有粮食供应,这是产权制度上的一个错误概念。

  所以我认为国资委的任务是应该把国有企业都灭掉了。该卖的卖掉,消灭了并不是说这个行业没有了,这个产业没有了,只不过产权转移了,套现了。套现资金我们还可以用于社保、医保等地方,还有很多地方要用钱。现在拿出10%作为社保基金的股权,什么意思呢?现在社保拿出10%,下次不够还得再拿15%,与其这样你还不如把它们都变成民营的。

  以前英国也有民营化过程,日本也搞过,都有过民营化过程。这并不是中国创造的先例,全世界经济都是这样的,我们也没有什么差别的。并不是说共产党领导的国有企业可以更强大,其实你是因为垄断在保护,但不可能解决中国的经济问题。从长远来说,真正的改变可能还是一个产权制度改变。

  我们在邓小平南巡讲话之前,房产企业基本是国有化,因为土地也没有出让制,所以一定会国有土地利润转变成国有资产,然后通过调拨变成公共财政,或者说公共事业。以前我们盖房子赚钱了要修路,要修污水站。现在土地出让制度以后,他们就可以说他们收了土地出让金,这些土地出让金他们用来修路,用来做市政,这是一个转换过程,但在这个过程当中,让各种性质的企业参与到房地产市场当中来了。产权制度改变以后,允许土地出让,才有这种情况,才有民营企业、国有企业和各种成分的企业参与房地产市场。

  所以我们房地产发展由于产权制度改革,允许这些人进入,这个市场才发展起来,现在民营企业在房地产行业中占主导地位,国有企业虽然很大、很强,占前十名的越来越多,但总的比例不高。高的时候总的比例大约占到百分之十几,最低的时候只有8%,最近一段时间有一些又强大起来了,大概也不会超过20%。

  观点地产新媒体:您的意思是说房地产行业本身是市场化改革的范本?

  任志强:是,我们可以最终比较结果。就是我刚才说的问题,第一个十年我们解决了一亿人口的脱贫,第二个十年我们解决了六千万。按道理说第三个十年财政收入和经济实力远远大于前两个十年,解决的贫困人口应该更多。但是没有这样,为什么?这是因为土地制约着农民,不能再继续增收。企业到一定程度之后就被限制住,没有生存余地,特别是国有企业强大,没有让民营企业有很好的发展空间。但事实上我们民营企业占GDP很高,占税收也很高,占就

  业比例更高,就业已经占70%-80%了,可是并没有引起国家的重视,起码在中小企业贷款问题上,至今还没有解决。也就是说在产权制度上,我们并没有做到十六大或十五大文件上写的两个“毫不动摇”,没有做到毫不动摇的坚持民营经济。

  在产权制度改革问题上,我觉得还没有真正改变过来,可能要等80后当国家领导人以后可以解决,因为80后可能是对自身财产权利意识最为强烈的一代人,他们没有受到计划经济的影响。

  观点地产新媒体:我们一直在讲产权制度改革,你也说过,我看过你的问卷,您说您最敬佩的是邓小平。邓小平说到改革都是摸着石头过河的改革,也就是说我们一开始的时候,可能产权改革就是说缺乏一个制度基础,但所有的经济改革都是实验的。

  任志强:我不这样认为。我们最初改革提出来的时候一定要摸着石头过河。邓小平提出不争论的概念就是因为我们不知道什么对什么错,因为我们过去认为对的东西全都错了。我们改革初期不知道什么是对什么是错,摸着石头过河就要试一试,要创出一条评价体系或者认识观念,那时候是这样的。

  按照现在来说,实际上已经有了一些可以遵循的经验,并不应该再是摸着石头过河,或者现在过河已经过了一大半了。邓小平改革有一个最大关键,就是他必须用实践作为检验真理的唯一标准来否定过去的一切理论。

  我们为什么会有深圳的改革,深圳的改革是基于大量的深圳人跑到香港去。为什么社会主义制度下的人要往资本主义跑?社会主义制度错了?那么我们就要修正我们的社会主义制度。

  修正社会主义靠什么呢?不知道。所以用摸着石头过河的办法修正,找到一条中国特色的社会主义道路,为什么要用中国特色社会主义,就是因为这是和之前的社会主义制度完全不一样的社会主义的制度。

  以前的社会主义是绝对公有制,但新的中国特色社会主义不是这样的,赋予了很多新的内容,其他国家的社会主义和我们国家的社会主义制度不一样的,我们就叫做有中国特色的社会主义制度,就这个意思上。我和你其他国家公认的社会主义是不一样的。

  邓小平改革提出了什么?我给他们举出一个例子,他们都反对我,就是说对外开放是资本开放。我们没有钱,是用别人的钱,钱是资本家的,只有资本家有资本,我们不是向一个资本家开放,是向一群资本家开放。一群资本家就是资产阶级,就是向资产阶级开放,资产阶级组成的是资本主义,就是对资本主义开放,所以改革开放就是要向资本主义制度开放。如果不是中国特色的社会主义制度是不能向资本主义开放的。所以我们过去是既用外债又用内债。

  我们向资本主义开放过程开放了什么,譬如说允许资本剥削,减税,免税。本来就剥削了,还减税优惠,让他们更加剥削,就是这个道理。这就是资本主义制度,资本主义就是为利润而来,没有利润就不来了。资本从来都流向经济效益最高的地区,你给优惠政策,效率就比别人高,资本运营能力就提高。这就是尊重资本主义制度运行规律而不得不采取的一些措施。

  譬如说奖励激励机制,从哪来?从对外开放来的。因为资本家说多干活就多给钱,少干活就不给钱。所以我们改革开放,允许一部分人先富起来,是从这里来的。资本主义制度给了邓小平一个实践和结果,所以允许一部分人先富起来。所以我们要打破大锅饭。

  我们引进外资是1979年,然后80年改革宪法,土地可以有偿使用,84年之后我们提出一部分人先富起来。这就是向资本主义开放,通过资本主义制度引进的实践过程。如果没有这些东西的话,中国怎么会有今天这么好的企业制度问题和企业管理问题呢,肯定是没有的。92年的时候说,市场经济不是资本主义专有的,社会主义可以搞市场经济,这是因为,改革过程中慢慢引进过来的。通过制度的比较发现,为什么别人那么好,因为制度比我们先进,所以小平说别人先进和有的东西拿过来,并不是市场经济就是资本主义的特点,社会主义也可以有,不是所有社会主义可以有,是中国特色的社会主义制度可以有。

  要学邓小平理论的话,会发现这些是一直走过来的,不是天生就有的,邓小平不是天生那么聪明的,只是觉得过去的路走不动了,现在要走新路,新路就不知道怎样走,所以就要用这种办法。所以从经济制度来说,邓小平经济思路只有三条:第一条叫做土地承包制,家庭联产生产制,这属于制度创新;第二个就是产权制度改革,国退民进,多元化;第三就是市场经济。你再找不出邓小平还说了什么。

  可是我觉得这三条就够了,前两条是市场经济的基础,没有前两条市场经济是不可能出现的,产权制度清晰才有市场经济。我们说改革开放算一个,但是改革开放不是经济制度,不能变成法规的,最后形成经济制度,所以结果是一种引进市场经济的机制。你要没有市场经济实际上是不行的,没有产权制度改革是不行,没有农村制度改革也是不行的。

  但是农村改革邓小平只做了一半,说一半就是农民现在没有土地所有权,但有使用权和收益权。所有权就是这个东西买卖归我,现在使用权就是收益归我。所以家庭联产承包,交了国家的,剩下的是我的。但是土地所有权问题还没有解决,邓小平不可能一步走得太快,因为有很多人反对,所以他提出不争论,是因为我争论不过你,我们先试试看。而我们现在实际上争论太多了,没有人干活。

  观点地产新媒体:改革开放后,真正在产权制度上突破还是你们这一代人。

  任志强:应该说是50年代的人,为什么呢?就是因为50年代的人经历不一样,50年代和60年代初期的人经历上山下乡。而现在人不知道农村是怎么一回事,就算知道也是富起来以后的农村,不知道以前没有富起来的农村,或者是文化大革命集体所有制度的农村,吃不饱,穿不暖的,现在最多看到是脏乱差,但现在农民可以吃肉。

  还有这一代人是最初到国外留学的一代人,这些人都是兵团战士,最早接触西方经济学,那时候才知道产权制度,之前他们根本是不知道产权制度概念的。所以产权制度改革,包括价格的改革问题和制度改革问题的。

  观点地产新媒体:有些时候我们可能认为产权制度在社会基础上已经出现了一些突破的欲望,比如所小产权房。

  任志强:我个人是不赞同小产权房的。这里面有一个很大的误解,很多经济学家认为否定小产权房会损害农民的利益,他们搞错了,小产权房是利用集体名义占用土地,最后集体占了很多利益,实际上这个利益没有有落到农民上,实际上是农民利益的极大损害。

  太原有五六个在地区很有知名度的开发商,之前全部都是各地的镇长、乡长,他们就是利用小产权房发的财。和这一次上海闵行区倒塌楼的差不多,最后发现他那个项目公司24个股东里面,有23个是当地的官员,他们还不错,他们做的是大产权房。而太原这一类人用的也是同一种方法,但做的是小产权房。

  如果真正要核查,小产权房几乎都是这一类型:几乎都是政府公务员,有权有势者,他们利用农村集体土地进行转化,用完了以后农民是得不到收益的,最后有些人象征性的给农民发个一百万,农民觉得我发了一百万也不错。但农民并不知道中间可能挣了一千万或者一亿的利润。如果说土地私有化的话,那么这些小产权房的利益应该分到农民头上,但现在实际上不是,是村镇一级政府才是既得利益者。

  最典型的例子是我们的大泽乡。大泽乡过去历史上就出现过把乡长抓起来的事情,从85年开始抓第一个乡长开始,连续抓了三个乡长,就是因为这一系列问题。所以他最后都要求变成农工商了,就是变成了乡的一个企业。然后这个企业定期给农民发钱,没办法,但实际上发这个钱实际上就是一个亿里面的一百万。

  这样的案例还可以找到很多很多的。

  观点地产新媒体:回到刚才的问题,您认为其实现在有一些东西是不需要摸着石头过河。

  任志强:我觉得现在不应该再用摸着石头过河的办法,我们现在还在摸着石头,就是我们现在管理层还在摸着石头,不知道该怎么办。最简单的,《国有资产法》是讨论了15年以后出来的。看了全文会发现,里面写都是出资人权利。国资法的核心内容就是出资人权利,讲的是资本,更严格地说应该是叫做“国有资本法”,你只是对资本进行限制性条件规定。为什么不敢用资本呢?马克思说资本是血淋淋的,所以我们要回避,用资产法而不是资本法,但整本《国有资产法》没有一个内容是讲资产,都是讲资本。出资人概念就是出注册资本,因为出了注册资本,所以才产生了权利,资产是资本形成所有东西叫做资产。无形资产什么东西都在里头了。

  品牌是国有的吗?品牌是没有属性的,私有的也可以叫做品牌,国有也可以叫做品牌。但国有企业是因为垄断形成的“品牌”,中化不垄断能形成“品牌”吗?你的品牌是说明你产品优质吗?不是,是因为买油必须到他们那里去买,所以国有品牌应该不是品牌。

  中远、中粮都是个字号,是因为国家垄断赋予你的一个字号。你有名是因为你的垄断地位决定的,而不是因为产品技术产生的品牌效应。LV很清楚,这是因为我这个人做了一个创造,形成了一个品牌,我这个名字就是品牌。这样说的话,中化这些国有企业的品牌怎么算是资产?

  我们再看看会计报表,我们的会计报表很多是跟国际不接轨的,因为我们有些词不敢用。这在我们现在所有经济可以在无形中找到一系列证明,你要把它变成英文翻译的时候,很多人看不懂的,是因为和国际惯例是不接轨的。

  为什么我们老说西方会计,我们会计只有一种,就是中国制度决定中方会计与西方会计不能接轨,所以按照我们制度来说,认识差别就在这里,不解决这些问题,不从根本上解决这些问题,要解决技术上的问题是很难的,等于是解决不了。

  只有研究了西方的东西之后再与我们的东方相比之后才发现中间的差距,这个差距是制度上的问题。这种制度改革可能要到很长很长时间,不是短期之内能改革的。

  观点地产新媒体:但我们发现国有企业在经济复苏当中地位越来越重要了,这一轮投资拉动可能恰恰是国有企业执行的。

  任志强:因为经济是在以4万亿投资为基础,就是在乎谁买单的,而现在4万亿政府已经承诺买单,银行给多少贷款都不会害怕。

  现在我们看到GDP可能会上来,但是没有解决就业问题,跟英国、美国、欧盟都一样,表面上看中国经济从下滑变成稳步或者略有上升了,虽然还在下降趋势中,但比原来好了,降幅缩小了。但所有这些国家到目前为止,没有一个能解决就业问题。

  国有企业是很难拉动就业的,不是说中国好了就解决了,中国是没有解决就业问题,如果民营有4万亿的话,就业问题就解决了。

  譬如现在的钢铁,最好的钢铁技术在国有企业,最优质的钢材是国有企业出来的。国有企业现在一些最新的设备技术,但基本上停产。现在我们认为过剩产能基本上是高科技产能。

  反而是我们认为落后产能部分,粗钢部分都是卖得出去,有市场,有竞争能力的。所以我们民营钢铁厂生产的粗钢卖出去了。为什么?因为我们发展阶段和生活要求不一样,因为我们还属于初级的阶段,就是我们还要修路,修桥,我们要的是粗钢。

  高级生产阶段是像美国,高速公路已经很发达,不需要再修了,所以他们的发展的是高档的,我们现在是相反过来,所以与他们发展阶段有一个时差,这个过程中不能让国有企业去提出搞科技。

  但我们现在出的产业政策就是这样。再譬如小水泥就是现在国家要淘汰的东西,可是水泥生产一定小水泥,水泥有200公里和500公里运输距离问题,它有一个三个月化学作用失效问题,小水泥才可以满足当地市场的发展,因为大水泥运不进去,一吨才几百块钱,如果超过500公里的话,运费才超过水泥本身的价格。

  包括小钢材也是,一吨三、四块钱,距离长了之后,运费也变成两三千块钱的,太贵了,所以一定是要短期途运输。

  我们的汽车上不去,现在说汽车销量很好,是销量很好,但两辆小排量用的钢用不了大奔驰汽车用的钢,因为小排量的汽车用的数量大,但钢材用的很少。一个奔驰车大概四吨重量,其中有三吨是钢材,而小排量车一吨都不到,四辆小排量车的钢材才够一辆奔驰车。

  现在按照道理说,拉动投资可以扩大就业,现在没有办法扩大就业。靠国有企业执行拉动投资,但是国有企业不是说随便找一个人就能顶上的,所以必须用原有的人员加大劳动强度来解决问题。国营企业不可能说随便安排10个工人干活,他要考虑这是个人的包袱问题。但民营企业就可以,培养几个农民工,三天之后就上岗。

  有些问题我个人认为解决不了的,比如说就业。今年投几万亿,难道明年又投入几万亿吗?

  观点地产新媒体:在房地产行业也是一样的,我们看到的是今年在土地市场上拿地的都是国有企业。

  任志强:我们认为国有企业永远不行就在这,国有企业有的时候需要的是业绩,这个业绩不是利润业绩,是营业额业绩。所以他可以说有许多利润,或者说略有利润,或者说没有利润,在没有资金成本压力的情况下就行。而民营企业要计算资金成本,这里里外外跟国企相比可能差很多,至少差18%。

  三年时间完成一个项目,一年利息6%,可能就有18%的利息了。国有资本他不计算利息的,不计算利息我就比你多18%竞争能力。你挣100块钱,我也挣100块钱,但是你的100块钱要减去18%的资本利息,我不减,我最后给出的业绩可能是国有企业挣了200块钱,比你还多100块钱。

  国有企业之所以有比别人更高的成本承受能力是因为他的成本是不计息的,他的贷款成本可能也比民营企业要低,因为他可能降了30%的贷款利率,民营企业可能上浮了,里里外外的这个资本差可能就是20多,我有20多的资本差你就不可能和我竞争了。

  有些上市公司也没有资本利息,他的资本利息很低,但是他要求很高的股东回报,国有企业的股东回报是没有那么高的,因为国有资产增值保值的比例是比较低的,你像我们规定的国有企业增值保值的比例才6%,比利息高一点。这就是国有企业的目标。

  民营企业不一样,民营企业是要挣钱的,上市公司也不一样,上市公司是大家看得见的。所以我不可能去拍那么高的地,我不行我就不拍了,这几块地哪块我们都拿不到,像潘石屹这么多钱都不敢拍下来。

  房地产行业的认知

  观点地产新媒体:王石说要向老百姓承诺,两年之内再也不当地王了,而最近在东莞和佛山又当地王了。

  任志强:我没有太注意,但是我知道王石好几个地王都没有拿成功,在重庆被保利打得一塌糊涂。广渠路15号地也是。

  王石在二三线城市争地王没什么大问题,但他在一线城市争地王可能不行,潘石屹不敢,他也不敢,二三线城市还是有可能的,他要比二三线城市地产公司实力大得多,他们垄断地位是不可动摇的,所以他要高地价拿是有可能的。

  但大城市不可能的,像北京这个地方,随时可能出来一条真龙,这些是产生龙的地方,不知道什么时候就被蹦出来了。

  譬如拿通县这块地的公司,是房地产中介公司,根本就不是做房地产的,我们不知道他们背后是否有真龙天子在,人家出了这么多钱,按理来说一个中介公司不可能出这么多钱,有10多亿,十七八个亿吧。但是他们可以出,中介公司有这么多钱早就不做中介了。

  观点地产新媒体:现在这么高的价格是否能盈利吗?

  任志强:是否可以盈利是他们的问题。我们还是02年拿过一块,此外再也没有拿过一块地,我自认我没能力,举不了那么高的价。

  观点地产新媒体:你认为未来走势应该是怎么样?

  任志强:5月初报告发布的时候,对第三季度是看涨的。

  通胀预期已经决定了三季度的房价一定是涨的,我们无非是用一个不刺激政府的词,叫做“降价的可能性很大”。股市要是突破3000点以后,房价一定会还会往上涨。

  观点地产新媒体:涨价有没有风险?

  任志强:涨价是结构性的问题,重点地区重点城市价格要狠涨。但是今年和07年不一样,就是不是普涨,我们还没有觉得一个中小城市或者是很次的地区的很破的房子都涨价。上海是比较典型的,环路内的房价涨得很快,环路外的还有些是下降的。北京最近统计的在售的190多个项目,69%是涨价的,还有百分之三十几是降价的,为什么百分之三十几降价呢?可能就是因为偏远一点,位置不太好,交通不太好,但核心区域的,位置好的还是涨价的。

  我记得有一年说CPI上涨了是结构性上涨,是以粮食为主,非粮食产品基本上没涨,房价的道理是一样的。我们认为房价也是一个结构性调整,严重供不应求的地区或者一个城市的核心区,位置最好都是结构性涨价,区域性涨价。

  北京土地拍卖也是这样,最好的地都是卖得很高的价,但北京还有60%的地是没有涨价的,底价成交的,就是因为那些地不太好,或者是因为结构性问题,或者是因为区域性问题,没涨。北京不是所有地都一样,天价地就那么几块,媒体一般都喜欢炒天价地,但是从总量来说,我们把所有的天价地都算进来,溢价土地总的供应量大概在北京现在也就占20%左右,也就是说的80%土地没有涨价,当然还有下半年,不知道最后结果是什么。

  因为年初很多没有涨价,所以总量上涨价的地还不多,不是说80%涨价了,20%不涨价,或者100%都涨;07年是100%都涨价,都是溢价,或者说是都溢价比较高,今年不是。

  从全国来看房价也是这样,是地区性涨价。深圳涨得最高,因为它跌得越多,所以升得也高,没有跌的地区可能也没有涨起来,像西安、包头、呼和浩特很多的房价也没有怎么涨价,在环比中可能还属于降价。因为你有些城市的部分区域可能下跌10%,上涨的区域可能只涨了2%,平均下来还是跌的,这种可能性也有。北京实际上平均下来,环比增长,但总体是负增长,全国也是。五月份公布的数据(统计局数据)是负增长。环比增长,五月份环比增长0.6%,但同比是下降,所以不能代表普涨的概念。

  观点地产新媒体:但是造成结构性上涨的原因到底是什么?

  任志强:经济上说,供求关系和价格是对应的,如果价格高的时候同时应该加大供应量,用加大供应量办法平抑价格。

  中国有一个问题,在18亿亩红线限制性条件下和土地约束管理条件下政府拿不出这么多供给,如果政府不能用增加供给方式平抑房价的话,一定会倒过来。

  按照正常市场经济情况,应该用价格抑制需求,价格高到一定程度之后需求就减少,这样供求关系就平衡了,价格就稳定了,需求减少之后价格就掉下去了。虽然供给没有上去,但价格随着抑制需求的能力会波动。但中国不一样,中国政府的脆弱啊,他把民生,或者说低收入人群消费放在首位,因为他是个穷人的政府,他们一定要满足穷人的消费,所以要把这个价格拼命地往下打,或者是用人为的按揭利率或者什么条件去限制需求,不是用价格来调整需求,而是用其他的办法把需求打下去,让价格上不去。

  等于有三个条件控制,一个是增加供给;一个供给上不去的时候,用市场价格自行价格调整,因为价格高了后需求减少;第三个是中国政府创造出来的,用行政命令或者技术方法去打击你的需求。所以我们前几年有一个说法叫抑制需求,是用宏观调控的方法抑制需求,不是用价格的方法让价格上不去,而是用行政措施把需求打下去,让你这个价格上不去,这个价格上不去不是一个经济规律的东西。

  所以表面上看控制房价了吧。但到了行政命令措施稍微一松动的时候,需求就反弹。如果价格抑制需求的话,价格不掉下来,需求上不去的。当然,我们前段时间价格也掉一段时间,1、2、3月份价格是下降趋势的。但是一旦放松了抑制措施,免掉税费,补贴,降低利率等等,需求就往上走,价格又和需求迎合,这两者迎合之后,哗的一下四五六月份就冲上去了。

  所以现在四、五、六月份的销售已经冲得比07年还高,按理说不应该是这个情况,不管怎么样07年无论是价格还是量都是最高的一个过程,而07年为什么形成价格暴涨呢?是因为06年我们的“90/70”。

  04年,我们限制别墅,让本来在烂地里卖不出去的房子都卖成高价。06年又出现了“90/70”,“90/70”最大效果是什么呢?是延迟半年的供应量,一个是开发商在观望,一个是开发商不得不修改图纸,一修改图纸我就延长了半年的周期,因为要重新批方案啊,要重新设计图纸,等于在07年上半年的时候,供应量是相对少的,供不应求的矛盾加大了。因此在07供不应求导致的价格拼命上涨,由于供给上不去,就拼命涨,最后政府没有办法,不是用价格调节需求,而是用行政命令,譬如第二套房贷按揭、加税啊等等,把需求打下去。

  所以我们在08年,没有国际宏观经济危机的问题房价也会掉下来。要注意从03年的宏观调控开始到07年上半年,我们才唯一一次提到要“增加供给”来抑制房价,只有07年上半年用了一个词是符合经济规律的词,所以07年土地供应量是增加的,03到06是减少的,全国都是。但07年增加的土地还没有形成供应量,还没有变成房子,房价已经上来了。所以政府又不得不打下去。

  08年惨就惨在07年增加的供应量太多,但房价已经被抑制需求的政策给打下去了。这边供给在增加,那边需求在减少,所以08年才出现巨大的问题。这个问题从06年开始看,要没有“90/70”延误了这半年的话,07年的供应量就不会这样。07年土地供给增加的时候,没有熬到房价能靠供给来平衡,就掉下来去了,掉下去的结果就是08年的供给量又开始减少,09年现在的供给还没有上来,因为投资还在下降,新开工面积还是负增长,土地购置还是负增长。到2010年价格又有新一轮的暴涨,2010年暴涨是不可避免的。

  观点地产新媒体:很可怕……

  任志强:是很可怕,红头文件调来调去,这样就很可怕,不依赖红头文件市场才会变好。

  观点地产新媒体:有一个问题是现在资金没有投入到生产环节去,开发商们都还没有增加新开工的面积。他们把钱投资到土地市场上?

  任志强:不是这样的。我们一到五月份固定资产投资增长6.8%,有三项下降了,有两项增长,下降是土地购置面积下降,土地开发下降,基础设施下降。基础设施一般会围绕土地开发走,这三个是下降的。两项是上升的,第一个是建设工程是上升的,大概增长百分之八点几,建设开工增长意味着什么呢?意味着已经开工和停工的项目在加速开工。

  最大增幅是在建筑安装,安装工程增加百分之三十八点多。安装工程上升就是说:我把那个楼都烂尾在那了,中间很多都是半截停工的,这个统计数字是在去年,就是说去年开工的项目很多做到一半就停了。是像万科,都是到正负零的时候就停了。那么今年上半年是把到了正负零停了的这些工程开始加速了。为什么?今年三月份以后房子卖得好了,你要把房子已经预售了,你要把房子完工啊,你要交付啊。所以他的工程量增长是在这上边,就是我迅速要把已经卖出去的房子建完,给你交房子,于是钱就没有转移到新开工的面积上。过去的钱是基本上平衡的,各占1/3:1/3在土地上,1/3在新开工上,1/3在完成这些要交房子的项目竣工上,这三个基本上是平衡的,同步往上涨。

  07年的时候是土地在加,08年的时候是新开工在加,可是08年新开工加的这个部分到半截的时候停了,到09年上来的时候就把钱从土地购置和新开工上的钱用到了项目竣工上。如果这个市场没有起伏的话,他应该是平衡的,现在不平衡了,因为07年增加供给,钱都到土地上去了,08年增加开工,实际上去年开工量是最大的,大概是27亿多(平米),虽然说是最差的一年但是他总开工27亿多(平米),增长最快的一年,就是因为07年甩尾甩得太厉害了。但是去年竣工是下降的,今年竣工开始增长。因为现在大量的钱从前两头到后头来了。

  土地供给现在为止看不到总量有多少,但增长还是负的。

  观点地产新媒体:市场可能会认为今年的土地供应量比较大?

  任志强:我不这样认为,你要看,在高增长的地区,房价高的地区,都是土地供应量严重不足的。土地供应量很足的地区,房价是上不去的。在供求关系相对平衡的时候,我们现在局部地区的供求关系是相对平衡的,你像西安、沈阳,他房价是涨不上去的,一年房价才涨100块钱。因为他供给量很大。他销售呢,政府补贴一点税,哗哗哗就上来了,十几万块钱一套嘛。

  这些地区是供求关系得以平衡的,不平衡的是上海。上海他们计划今年供应1200万平米,但到六月份为止供应大概只有250万平米,是巨大的差距,这边是销售增长,哗哗哗地涨,那边土地供应跟不上。然后现在的库存,网上挂出来的数据大概只有500万平米,两个半月就卖光了。它现在一个月卖200多万平米,两个半月就没房了。很危险!

  类似这样的城市都是这样,北京才多少?北京土地供应量,按计划来说半年过去了,大概连30%都没完成,所以才有天价。没有地啊!最近北京拼命往外推啊,可是你查查1、2、3、4月份你推了多少?你就这两个月才刚开始啊,5月刚刚开始,所以5月份投资才开始上来了,1、2、3月份没有那么多地,或者说很多地流拍了的,大家不敢买,形势不行。现在形势好了,有一些城市的地,政府都不卖,等着高价,别以为政府是好心,政府都是坏的,政府就想等着卖高价。

  北京情况就这样,按道理政府有权在一个最高价的时候不卖地,取消这些投标,切块重新规划,变成一个楼座一个楼座卖。这个完全可以做到啊,很多国家和城市都这样。迪拜都是这样,迪拜卖的地都是一个楼座一个楼座卖的,你可以买十个楼座,但是我每个楼座都要求有开工时间和竣工时间,你有本事你就都买了,我全都给你规划好了。

  水源酒场那个地,把一块地切成两半,价格马上大幅往下降。一个大块,我自己规划;切成两块,两个人规划,他就不敢随便做,每个人的规划都得注意,我得影响他,我得遮挡他,他可能遮挡我,他就没法弄,价格马上掉下来。

  政府就坏在这里,他就是让价格往上走,政府就是为了增加收益。北京今年大概投入一千一百亿做土地一级开发,就是为了增加土地供应量。当然,他不是一年,这个土地开发也不是一年能够完成的,可能延续两年或者三年。但是市长很清楚,拿出一千一百亿,市长办公室规定我要在短期内把它收回来,过去北京卖土地曾经是一年是五百多亿,两年就收回来了,因为两年才可以开发完。可能这个地够三年用的,就可以多挣500个亿。

  今年北京土地的地价就已经溢价了一百多亿,才卖了几块地啊?这四块地基本上都是溢价十多亿,还有别的溢价地。没多少供应量啊,加起来不到100万平米,政府就已经多赚50亿,我不知道他原来平价的价格可以挣多少,但就从底价算就挣了50个亿,你说这样房价还得了吗?100万平米50多个亿啊,还不到100万平米,大概是80万平米,就多赚50亿,你说政府坏不坏,政府太坏了。

  开发商卖80多万平方米是不可能赚50亿的!通县的土地不赔本就不错了,还想一平米挣一万多块钱。只有挣一万块钱,这块地这样才能赚50亿,这怎么可能呢?但政府这个50个亿可是溢价净赚的50亿,平价里头还有他的利润,这个还没算,溢价就是50亿,疯了一样。

  观点地产新媒体:但是还是有人买,为什么?

  任志强:不是有人要买,如果同时拿出一百块地都是好地,这不就行吗?还有一种办法,干嘛要分四天招标呢?同一天,四个场子一块招,想买第一块地的人,绝不敢在第二块地上再投。

  你现在是顺序招标,今天斗一斗,明天斗一斗,后天斗一斗。第一块没中吧,第二块更高,第二块没中吧,第三块更高。挨着往下走,我连着给你拍四天,你今天举牌不上,你明天有气你还得举。或者说你今天没举上,你会回去开会,因为董事会给你授权了。董事会说,这个形势不对啊,明天得加点价,然后董事会决定了你还可以再举高一点,第二天你没举上的话,董事会又开会了,你还可以再高一点,第三天你还得往上举……一定是这么个结果啊!

  如果是同一天四块地同时拍卖,就没这个可能。董事会一定说你投这个吧,不要投那个,两块都投,我拿不出那么多钱来。或者说你投价以多少钱为准。一举牌三个小时过去了,来不及开会了。

  政府坏就坏在这,接着要拍大兴的地,还得是天价地,为什么,这些人都憋急了,前三个都没中着,董事会就决定了你多举点吧。广渠门10号地要比广渠门15号地好得多,15000大家就觉得高得不得了,但为什么广渠门15号地比广渠门10号地要差,还能举的比他高呢?就是因为董事会有机会让你再举高一点。

  政府是最坏了,你四块地放在一起试试,绝不可能这样!

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