观点网 9月24日，南京今年规模最大一场土拍在波澜不惊中落幕：7宗涉宅用地均以底价成交，总成交金额44.45亿元，全程未出现竞价争夺。

与上半年南部新城G07地块38轮竞价、鼓楼江汉东街地块89轮厮杀的场景形成鲜明对比。

本次出让的7宗地块覆盖江宁、栖霞、雨花台等多个区域，包含6宗宅地与1宗老年公寓用地，总出让面积约31.8万平方米，规划建筑面积约43.5万平方米。

低容积率地块集中供应

从成交结果看，“零溢价”成为统一标签，最高总价地块为江宁方山G62地块，被南京市卓学置业（江宁区国资）以9.3亿元底价收入囊中；仙林湖G64地块紧随其后，由南京智臻置业（南京市国资）底价9.08亿元竞得。

此外，雨花人居森林G57地块由中建国际投资集团以7.2亿元摘得，成交楼面价12097元/平方米；栖霞山G65地块由栖霞东麓开发建设摘得，成交总价6.24亿元，成交楼面价10203元/平方米；栖霞山G66地块同样由栖霞西麓开发建设摘得，成交总价2.93亿元，成交楼面价10835元/平方米；江宁滨江G61地块由滨盛置业摘得，成交总价6.31亿元，成交楼面价5501元/平方米；江宁汤山G63地块由泉乐地产摘得，成交总价3.39亿元，成交楼面价6098元/平方米。

板块分化在本次土拍中尤为突出，仙林湖、方山等配套成熟或断供已久的板块，虽未引发竞价，但地块迅速被国资兜底；部分近郊地块则因缺乏竞争热度，同样以底价成交。

值得注意的是，即便是仙林湖这类传统热门板块，G64地块作为配套成熟的低密宅地，也未出现民企身影。

本次土拍最鲜明的特征是低密地块集中供应，7宗地块中有4宗容积率低于1.8，其中栖霞山G66地块容积率低至1.2，仙林湖G64、雨花人居森林G57地块容积率均为1.5。

这一供应结构并非偶然，而是南京“优供应、按需供”调控策略的直接落地。

2025年上半年南京新建商品住宅中，144平方米以上改善户型成交占比已突破30%，改善需求持续释放。但与之形成反差的是，市场主力供应仍以早年出让的高容积率地块为主，刚需产品过剩与改善产品稀缺的“供需错配”问题日益凸显。此次集中推出低密宅地，正是对这一市场缺口的精准回应。

“断供板块补货”成为本次供地的另一核心逻辑，方山板块G62地块是区域近五年来首次供应宅地，周边聚集南京医科大学、南京工程学院等高校及江苏软件园等产业载体，积累了大量改善需求。

雨花人居森林G57地块所在板块已断供2年，目前仅越秀天萃有少量房源在售，低密属性叠加板块库存空白，成为本次土拍“潜力股”。

雨花G57地块容积率1.5、建筑限高60米的规划条件，支持打造“洋房+小高层”组合产品，甚至有望引入空中庭院、垂直绿化等第四代住宅设计。

拿地房企以央国企为主

本次土拍参与企业呈现“国资全包、民企缺位”的特征：7宗地块中6宗被央企或地方国资竞得，仅江宁汤山G63老年公寓用地由民企南京泉乐地产获取。

资料显示，今年南京已成交宅地中，民企拿地占比不足20%，且多集中于边缘板块或特殊用途地块。

其中，央企战略性布局尤为值得关注，中建国际旗下南京海铸建设发展有限公司竞得人居森林G57地块，是首次切入南京普通住宅市场。

中建国际此前在南京主要聚焦保障房与定向回购地块，2024年曾连续斩获江宁滨江4幅定向回购房地块。

“核心城市的优质改善型项目是我们未来的重点方向。”中建国际相关负责人对外表示，G57地块的生态资源、教育配套与低密属性，符合企业打造高端产品线需求，既能分散业务风险，也能提升品牌溢价。

地方国资则承担起“区域稳市”核心角色，本次拿地的南京市智臻置业、栖霞东麓开发、江宁卓学置业等，均为深耕本地的国资平台。这类企业拿地既避免了流拍风险，又能通过开发低密产品激活断供板块。

以江宁区国资为例，连续获取滨江、方山地块，正是为了填补区域5年内供应空白，支撑高校与产业园区的产城融合需求。

综合来看，南京本次土拍表现，与近期密集出台的房地产优化政策形成对照。

为提振市场信心，南京近期已全面取消限购、推广房票安置制度，并优化土地出让条件，包括降低保证金比例、将付款周期放宽等，旨在降低房企资金压力。

政策效果已在局部显现，江宁滨江、方山等板块依托房票政策，上半年新房去化率较去年提升15%-20%。但从土拍表现看，政策尚未根本扭转企业的谨慎预期。

这场44亿土拍，虽未出现预期中的竞争热潮，却也指明了南京土地市场的未来方向。

随着低容积率地块的集中入市，南京新房市场将加速向“低密改善”转型，洋房、小高层及第四代住宅有望取代高层产品成为主流。

下一场定于10月11日的土拍，建邺区河西中胜NO.2025G72地块亦受关注，该地块容积率1.35、起拍价13.19亿元。

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