观点网 9月23日，保利发展控股集团股份有限公司发布发行公司债券的预案，拟公开发行最多150亿元公司债。

自2024年以来，保利发展一直维持着较大的公开债融资规模，2024年直接融资规模已达359亿元，创历史新高。

2025年，保利发展融资节奏进一步加快，5月底完成发行国内首单85亿元现金类定向可转债，综合成本仅2.32%。

6月19日，保利发展50亿元超短期融资券获准注册；8月19日，总计100亿元中期票据获准注册。

叠加本次150亿元公司债预案，若获得通过，保利发展年内公开市场已完成及计划融资规模近400亿元。

债券种类也非常齐全，包括了中期票据、公司债、可转债以及超短期融资券。

发行方案

从发行方案细节看，本次债券债券票面金额为100元，发行规模上限150亿元，具体额度将由董事会根据资金需求与市场情况动态确定；期限设置不超过10年，可采用单一或混合期限品种。

利率定价机制上，票面利率将通过网下询价簿记确定，采取单利按年计息方式。结合公司年内融资成本表现——2月发行20亿元中票利率2.60%，5月发行30亿元中期票据利率低至2.15%，估计此次债券的票面利率应该在3.00%以内。

本次150亿元发债预案的底气，离不开保利发展持续优化的财务状况与经营根基。

从资产结构来看，公司流动资产占比始终维持在86%以上，2025年6月末流动资产合计达1.13万亿元，其中货币资金1385.62亿元，较2024年末小幅增长3.28%。

截至2025年6月末，保利发展资产负债率73.53%，较2022年末78.09%下降4.56个百分点，持续处于"三道红线"绿档区间，流动比率1.66、速动比率0.54的指标。

另外，2025年上半年，保利发展经营活动产生的现金流量净额160.17亿元，较2024年全年62.57亿元大幅增长156%，主要得益于销售资金回笼力度的加大。

募集资金用途直指公司当前发展核心诉求，公告明确资金将用于“偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目”四大方向，这与公司近期资产整合动作形成严密呼应。

从合并报表范围变化来看，2025年上半年保利发展新设17家子公司，涵盖泉州中澄房地产、北京朝新善筑置业、西安中宝瑞置业等多个核心城市地产开发主体，同时收购昆明惠瑞置业等2家企业。

与此同时，上半年转让武汉市五月花地产等3家子公司、清算珠海市和熹养老服务等7家企业，通过出清低效资产+注入新资金的组合动作，加速资产结构迭代。

承压与扩张

大规模融资背后，是保利发展在行业调整期的业绩承压与战略突围需求。

2025年上半年，保利发展实现营收1168.57亿元，同比下滑16.08%；利润总额99.09亿元，同比下滑29.7%；归母净利润由去年同期的74.20亿元下滑63.47%至27.11亿元。

存量项目去化压力是重要原因。据披露，保利发展期内完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元，同比下降了17.7%。

其中，保利发展2021年及以前获取的存量项目上半年贡献销售额514亿元，占总销售额的35%，但受市场环境变化影响，部分项目面临去化压力。

对此，保利已启动"调转换退"策略，上半年完成51万方存量未开发项目的优化调整。

与之形成对比的是，2022年之后获取的增量项目表现不错，上半年签约金额937亿元占比65%，平均签约利润率实现回升，成为业绩复苏的核心支撑。

另一方面，保利发展拿地投资强度在上半年一路上升。

今年上半年，保利发展共拓展26个新项目，总地价509亿元，拓展金额权益比为87%，总计容面积228万平方米，涉及北京、上海、石家庄等14座城市；而去年同期仅新增12个项目，拓展成本126亿元。

从拿地数量来看，上半年保利发展更聚焦于上海、石家庄、北京、杭州等热门城市。且在今年上半年新增的26个项目中，其中8个项目已首开销售，签约超40亿元。

据观点指数发布的《2025年1-8月房地产企业销售表现》，保利发展以全口径销售金额1812亿元、全口径销售面积893.35万平方米仍稳居第一名，超出第二名249亿元、160.35万平方米。

另外，为了促进项目销售及盘活存量项目，今年保利发展完成了新一轮的组织架构调整，总部层面整合为11个一级中心及部门，地区公司层面完成东北、山东、江苏、浙江等区域合并。

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