观点网 回望过去关联方拖累与并购暗雷，如今穿越重重挑战，碧桂园服务已站在黎明前夕。

在物业行业整体营收回调的情况下，碧桂园服务总收入超预期逆势增长；关联方应收账款规模持续下降，出清效果明显、风险减弱；物业管理服务及“三供一业”业务发挥压舱石作用，规模与经营平稳发展……

风浪波动常有，碧桂园服务仍旧朝着“稳局面、保增长、谋突破”的战略指引前行。

8月27日，碧桂园服务发布2025年中期业绩报告，并召开中期业绩说明会，集团执行董事兼总裁徐彬淮、执行总裁兼首席财务官黄鹏、副总裁兼运营管理中心总经理张艳芝、副总裁兼首席技术官赵晓光出席会议。

中期考试落下帷幕，碧桂园服务给这次业绩会定下的主题是“静水流深”，无论外部环境如何变化，公司都将保持既定战略方向与战略定力，持续加强自身核心能力和护城河建设。

“2025上半年仍然充满挑战，但碧服还是稳定推进年初制定的策略，保持年初目标不变。保障基本盘、有质量的收入和利润增长，并在现金流目标达成的同时，寻求真正有支撑能力的业务护城河，实现真正的市场化发展。”

营收及管理规模双增

“收入是所有财务价值的源泉。我们持续提升大物管板块稳健增长，业务结构更趋于市场化和良性，关联方业务占比持续下降。”碧桂园服务管理层给市场回馈一颗定心丸。

截至2025年6月30日，碧桂园服务录得总收入231.86亿元，同比增长10.2%，核心业务收入持续增长，基本盘愈发稳固。

“营收有大单位数涨幅”的承诺，碧桂园服务兑现了。

今年年初，碧桂园服务对营收增长做出预测时，市场犹抱担忧。如今半年度成绩单出炉，碧服不仅做到了，更是超预期的上到了双位数的台阶。

逆势增长的主要功臣，依旧是收入规模最大的物业管理服务与碧服近年来重点发展的“三供一业”业务。

其中，物业管理服务收入136.06亿元，同比上升6.7%，占总收入比重为58.7%。作为物业管理企业最基础的业务，基础物管的营运向来波动不大，基本盘平稳且维持着正向增长，也是碧服做出增长预测的最大底气。

截至2025年6月30日，碧桂园服务收费管理面积增至10.63亿平方米，加上“三供一业”管理面积，规模来到11.5亿平方米，管理项目数量8018个。

除了来自关联方开发的物业储备合同管理面积真正转化为收费管理面积，管理规模已是业内“航母级”的碧桂园服务能够持续扩大管理面积，离不开市场化拓展带来的增长。

根据管理层说明，公司上半年第三方拓展签约面积6477万平方米，同比增长达66%，较去年有很大提升，增速在行业内也处于领先水平。

“我们的项目分布在全国是最广的，全域拓展也会是我们未来几年坚持的拓展优势。拓展过程中我们基本上没有遇到太多强有力的对手，接下来也会持续关注专业的提升和突破。”

如果说物业管理服务是支撑“大单位数增幅”的擎天柱，那么“三供一业”业务的大幅增长便是碧服营收增长超预期的最大因素。

报告期内，“三供一业”业务收入41.56亿元，较上年同期24.67亿元增长68.5%，占总收入比重亦从11.7%上升至17.9%。

经历过初期摸索，行业内大多数物企的社区增值服务板块还处于“调整再出发”阶段，收入波动回调。

而自去年年底开始，碧桂园服务社区增值服务的增长曲线已然抬头，正准备在下一个阶段成为业绩增长的副引擎。

期内，社区增值服务收入21.04亿元，同比上升5.3%，占总收入比重为9.1%。其中，本地生活服务收入10.59亿元，同比上升21.7%；社区传媒服务收入1.79亿元；到家服务收入3.1亿元，增幅为5.3%；房地产经纪服务收入1.57亿元，增幅约6.7%；园区空间收入1.7亿元，增幅为24.8%。

管理层在业绩会上表示，社区增值服务未来目标，是在2028年基本实现每项细分业务营收在10亿元以上，期待三年后能够打造“N个10亿+”的业务。

“在发展过程中，有些业务可能会跑得快一点，比如说酒类销售业务可能在2028年以前就能实现10亿元以上的营收。有些业务刚刚起步，过程中会遇到一些困难，但我们会保持若干业务发展来真正实现业务领域的市场化。”

在细分市场加速分化，和场景驱动新业务市场发展机遇的趋势中，碧桂园服务希望能够抓住包括低物业费和IFM在内的细分市场，构建核心能力，在增值业务孵化方面走在行业前列。

波动下的基本面

收入端取得超预期增长，碧桂园服务毛利端也平稳保持在40亿以上的规模。

截至2025年6月30日，整体毛利额为42.99亿元，毛利率为18.5%，整体与去年同期持平，维持在行业中上游水平。

值得注意的是，得益于期内风险客商回款增加，非业主增值服务毛利率由上年同期的-6.5%上升6.6个百分点至0.1%，摆脱负向增长。

进入2025年，物业费降价热潮不退，又引发新一轮物管公司撤场潮，旧有问题未能完全解决，新的挑战不断涌现。受到行业大环境影响，不论头部物企还是“小而美”的小物企，都难以避免市场变化对盈利能力带来的冲击。

低价接盘、降低物业费，甚至主动撤场，不论做出何种选择，天平两端都是对盈利能力的冲击，波涛亦会平等地波及业内所有同行。

针对这种现象，碧桂园服务管理层表示，2025上半年改革进入深水区，行业也进入了阵痛期，预计行业会有更“卷”的情况出现。

“住宅物业的换手率不断提升、物业费降价潮等现象反映了当前行业发展不够规范的方面，同时行业内同质化竞争越加激烈。今年两项政策出台，相信对推动物业的规范、稳健发展会是非常重要的信号。”

尽管短期内行业波动带来的影响无法快速出清，碧服仍旧相信，在规范发展之下，行业里规范经营、重视品牌、数字化能力较强的龙头企业会比其他从业企业拥有更多的机会。

在质价相符的指引之下，碧桂园服务将结合客户需求，客观调整相应毛利润至合理水平，核心应对策略为“运营体系+数据决策+机制变革”。

面对着市场波动带来的冲击，碧桂园服务选择了主动调整。一边紧追高度市场化的运作，一边主动压降关联方占应收的比重，上半年还加大了在业务发展上的投入。

同时兼顾化债、优表部分业务结构、战略性收缩运营以及更改风险客商计量方法，碧桂园服务核心盈利能力形成了阶段性、偶发性的波动。

不过，碧服核心盈利能力实际上在行业内还处于相对领先的状态，期内净利润为10.03亿元，归母核心净利润为9.97亿元。

财务状况依旧处于安全稳进的阶段，再加上业内领先的收缴率水平，碧桂园服务表示有信心实现年初定下的业绩目标。

“现金流还在公司预计的轨道之上，三供一业的阶段性投资预计最晚不超过2026年上半年收回，整体上收费工作相对平稳。不论营收、利润还是现金流的年度目标都没有调整，我们仍会努力达成。”

打出一张“未雨绸缪”的长期牌，碧桂园服务不求短期虚假繁荣，夯实基本面之后，求的是未来能够再度迎来有质量、有保障、结构健康的高速发展期。

实际上，碧桂园服务有充沛的流动资金来支撑铺垫未来发展道路的选择。

截至2025年6月30日，拥有银行存款和结构性存款164.73亿元。其中定期存款约48.42亿元，结构性存款14.61亿元，流动资产净值为120.45亿元。

在此基础之上，碧桂园服务还提升了派息水平，建议参照归母核心净利润的60%进行现金派息，积极维护公司股东权益和公司长期投资价值。

碧桂园服务认为，公司当下首先是要稳固基础业务，提升产品力，促进内生的增长，实现财务业绩的持续成长。在此基础上，相信资本市场应该能够合理给予估值。

“我们想把公司变成真正的高价值成长股，是一个安全的收息股，新产品也有成长和突破。希望在给出良好答卷之后，资本市场能对我们有更好的估值。我们理解今天风险问题带来的担忧，期待后续的努力能够改变现状。”

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