观点网 8月27日，华润万象生活公布2025年中期业绩并召开发布会，主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、副总裁王磊、首席财务官聂志章等管理层出席。
报告显示，喻霖康上半年实现营业收入85.24亿元，同比增长6.5%；毛利约31.65亿元，同比增长16.3%，毛利率同比提升3.1个百分点至37.1%；期内净利润约为20.68亿元，同比增长8.6%；归母净利润同比增长7.4%至20.3亿元，归母核心净利润同比增长至15%至20.11亿元。
期内董事会决议宣派中期股息每股人民币0.529元，同比增长89.6%，同时宣派特别股息每股人民币0.352元，首次实现中期核心净利润分派100%。
业绩会上，管理层表示，派息需要现金流，作为一家轻资产管理企业，公司一直非常重视现金流方面的工作。
为此，华润万象生活上半年做了不少断舍离，特别是在物业航道方面，退出了许多无法实现“有质量的营收和有现金流的利润”的项目。
归清低效项目
今年上半年，华润万象生活营收增速从年初双位数降至中期单位数，6.5%同比增幅低于市场预期。
对此，首席财务官聂志章解释到，这是因为公司上半年基于发展战略和业务模式的调整，主动退出了一些低质低效项目，增值服务业务部门优化取消了存在库存环节的一些业务。受此影响，营业收入增速出现了下降。
“但是，以上这些调整也会同步带来利润和毛利率小幅度的正向提升。2025全年，我们预判毛利率会在2024年基础之上会有进一步的提升。其中商管业务会有比较显著的提升，物管业务也会有小幅的改善。”
从整体营收结构来看，今年上半年，华润万象生活来自物业航道、商业航道、生态圈业务的收入比例分别为60.50%、38.33%、1.18%。不过，在毛利的贡献上，作为营收大头的物业航道却不及商业航道。
报告期内，物业航道实现毛利约为9.68亿元，与上年同期持平，占总毛利比例为30.60%；商业航道实现毛利约21.59亿元，同比增长24.37%，占总毛利比例68.23%。
聂志章判断，在短期内，公司物管与商管的利润结构将稳定维持在3:7的比例，但从中长期来看，两者将会进一步拉开5点左右的差距区间。
“这个比例也受主航道业务发展节奏以及未来我们可能开展的一些战略并购和投资节奏的影响，可能会随着以上的因素也会发生一些调整和变化。”
在业务协同方面，总裁喻霖康指出，公司在上市这几年来，一直坚持“2＋1”（即商管、物管及大会员体系）一体化发展的业务模式，各个赛道业务板块之间的协同取得了不错的成绩，尤其是在大会员业务方面做了很多探索，把空间、客户、产品和服务都通过大会员业务来进行打通。”
截至期末，华润万象生活旗下万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5%；万象星积分发放总额共5.9亿元，同比提升18.0%。
“接下来我们会全力以赴，推进以万象星为品牌的积分联盟建设，跑通会员运营的商业模式闭环，有望逐步形成稳定的利润贡献。”
在现金流管理方面，报告期内，华润万象生活实现营业现金比率为15.3%，经营性净现金流覆盖核心净利润的倍数是64.8%。
聂志章指出，下半年公司将全力攻坚物业的收缴清欠，推动大宗回款落地，“截至目前，我们还是取得了一些显著的进展。”
关于物业航道回款方面，喻霖康补充道，上半年社区空间的收缴率达到76%，同比提升1个百分点；城市空间业务的合同回款率则同比增长1.1个百分点至83.8%。
“大家也都知道，物业的收缴很多都集中在下半年跟年底，我们的目标还是要提升到90%以上。”喻霖康表示，在回款方案得到落实之后，公司今年有信心实现净现金流百分百覆盖核心净利润的目标。
双位数增长底线
谈及未来物管公司商业模式的核心逻辑时，华润万象生活副总裁王海民表示，当前物管行业确实进入了调整期，因为内外部环境、行业发展趋势、客户需求已经发生了重大的变化，物业公司需要重找定位，重建客户关系，整理生意逻辑、重构业务赛道。
“当前行业普遍面临的降价呼声、缴费率下降等问题，本质上并不是业主想无理降价和拒绝缴费，而是业主对信息对称、质价相符、需求响应、价值创造的诉求。”
王海民认为，只要建立与客户良好的生态关系，降价不会形成潮流。物业公司应该适应的是，客户对高品质服务的追求、对多元需求的满足、对空间价值创造要求的一个大潮，“长远来看，我们觉得未来物管公司商业模式的核心逻辑依然是价值创造。”
今年上半年，华润万象生活实现物业外拓新增合约面积1432万平方米。分业态来看，城市公共空间业态占比为71.2%，社区生活空间占比21.1%，办公空间占比7.7%；区域方面，66.7%位于一线和二线城市核心区域。
截至报告期末，公司在管面积4.2亿平方米，合约面积4.52亿平方米，较2024年末分别增长1.8%、0.4%，覆盖全国171个城市。
得益于业务规模的扩大，华润万象生活物业航道的业绩也得到了正向增长。数据显示，公司物业航道收入为51.56亿元，上年同期为51.02亿元，同比增幅1.1%。
拆解物管业务来看，其中物业管理服务收入为35.01亿元，占板块总收入比例为67.9%；非业主增值服务收入为2.20亿元，占比4.3%；业主增值服务收入为4.87亿元，占比9.4%；城市空间收入9.49亿元，同比增长15.1%，占比18.4%。
在规模与利润之间如何平衡的问题，王海民也给出了自己的答案：“我们不是要成为最大的物企，而是成为高质量、最健康、可持续发展的城市空间运营服务商。”
聂志章表示，2025年十四五的战略收官之年，华润万象生活的业绩增长面临着外部环境的不确定性影响和内部经营管理的确定性支撑。公司业绩增长的确定性源自内涵式增长和外延式增长两个维度。
其中，内涵式增长主要是源自在管购物中心的同店同比增长、分租项目业绩的持续提升，以及物管基础服务业务效率和效益的正向循环；外延式增长主要考虑的是新开业购物中心、新发展第三方商业项目的贡献以及物业市场化拓展等。
他还指出，未来业绩增长的一个重要渠道是战略并购和投资，公司将遵照机会牵引的规模增长以及利润驱动的有效成长原则，在商业航道，会积极寻求轻资产商管并购机会；物业航道的投资上，则是更多地关注和现有业务的协同效应，以及战略核心能力的培育。
“基于这些确定性的考虑，公司2025年的业绩的指标还是维持核心净利润双位数增长。如果外部环境好过预期的话，这个双位数增长可能会高一点；即使弱于预期，我们也将力争保持双位数增长的底线。”
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