编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。
因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。
观点网 新加坡一直以其敏锐的嗅觉，在全球地缘政治和经济中占据重要位置。在商业领域的凯德投资也是一样。我们再次见到凯德投资（中国）首席执行官潘子翔，希望了解他们对市场的判断和未来计划。
近几年中国经济处在一个大的拐点，潘子翔认为，从市场的周期性角度，这很正常，只是之前20年大家都“太顺”，突然下跌的“坡”太陡，所以突然间有些不知所措。
几年过去，大家似乎不再抱有V型反弹的幻想，逐渐接受可能会经历一段漫长的调整期。在潘子翔看来，中国经济面临的内外压力具有复杂性，政府在调控政策和力度上比较谨慎，用“中医”的方法慢慢调理，用时间换空间，何尝不是中华文化的体现。
但这也考验着企业的能力和韧性。潘子翔执掌凯德投资在中国的业务，中国经济当下经历的持续调整，在他看来是一个可以接受的过程，但也需要付出更多的努力。“中国经济短期有压力，未来仍是向好的。”
他认为，“困难与机会是硬币的两面”，在中国经济转型、不动产行业模式重塑的过程中，凯德投资的优势会逐渐显现出来，不管是“人民币+美元”基金平台，还是“资管+运营”的双价值引擎。
主动求变
上半年，世界新闻头条围绕着关税战。 外部压力是客观存在的，国内需求亦呈现些许乏力。
潘子翔不讳言目前经济面临的挑战，称不同赛道有差异，不动产仍在探底阶段。
他告诉我们，商业板块仍然是稳定、有韧性的。凯德的商场定位于中高端，满足大部分客群的需求，波动性较小。
这背后是凯德应对市场变化的能力，“要主动管理，现在我们调改和租户更新的速度更快了。我们也联合租户，一起想办法提升运营效率，比如餐饮租户提高翻台率，为商户做外卖提供便利，带着商家'卷起来'”。
我们发现，凯德的“卷”，不仅是团队的执行力，更在于积极的行事风格。
在过往接受观点新媒体的专访中，潘子翔多次强调，一个企业如果不能跟着市场调整，终归会被颠覆，“因为市场变化太快、太大。”
在他看来，“变换打法”其实是凯德的常态，“要随着外部环境'内调'，主动改变”。
当行业过了高速增长期，基于“增量时代不可能永远持续，需要提前转向”的判断，凯德集团于2021年通过业务重组，实现轻重分离。
凯德投资作为上市的不动产资产管理公司，“轻资产、资本高效、规模增长”是其发展战略的核心。
加快“由重转轻”，是凯德投资持续调整动作背后的逻辑。比如向平安人寿出售6个来福士资产组合的部分股权，并继续负责项目的运营和资产管理。据潘子翔介绍，这是向轻资产转型的重要一步。
中国战略
面对地缘政治、全球经济格局变化，很多在华发展的外资企业，都在调整策略，寻找新路径。
对凯德投资来说，其“China for China”策略，正在推动在华业务实现新的增长。潘子翔进一步解释，“也就是'本土募资，服务本土'，发挥我们的优势，继续做好、做强中国业务”。
凯德投资于2021年获得私募股权基金管理人资格，这意味着能够发行人民币基金产品，并且提供基金管理服务。
善用金融工具，基金管理与资产管理的“双管”能力，一直是凯德的独到之处。
据潘子翔介绍，凯德从2005年就开始设立美元基金，持续引入国际资本投资中国市场。旗下不少项目都是通过私募基金投资。
环境在变，人民币基金业务的开启，为其开辟了新的募资渠道，实现从美元到人民币的双线循环，投资灵活性、管理资金规模都得以进一步提升。
据悉，2021年以来，凯德投资成功设立了超过10只投资中国资产的私募投资工具，投资标的涵盖商办、产业园区、物流园、数据中心、特殊机会等多元类别。其中7只为在岸人民币私募基金，累计募资540亿元。
“人民币基金是我们在华发展策略的核心”，潘子翔表示，“我们在中国有市场经验、有基金管理能力，能够根据投资者的需求，打造相匹配的基金产品”。
今年5月，凯德投资再次与险资合作，在中国设立其首只在岸母基金，总股本承诺额50亿元人民币。
对于险资加码投资不动产投资，潘子翔认为，“险资要求风险可控、收益稳健，凯德既有不动产投资经验，也有专业的资产管理能力，这也是投资者选择我们的原因”。
2024年，凯德投资还成功发行两期总计20亿元人民币的可持续发展挂钩熊猫债，这也是首单由新加坡企业发行的可持续发展挂钩熊猫债。
在潘子翔看来，中国资本市场的持续开放，为国际机构带来更多机会。通过人民币债券融资，不仅有成本优势，而且可以减轻汇率波动影响。
受地缘政治影响，近些年美元LP对中国市场保持观望。潘子翔分享了他的最新观察，“近期我接触的一些中东投资者都表示关注中国市场，愿意通过凯德这样的平台，帮助他们寻找好的投资机会。相信未来有更多国际投资者会回到中国市场。”
据悉，截至2025年8月13日，凯德投资的基金资产管理规模（下文简称“FUM”）为1，170亿新元（约6，500亿元人民币），按照公司的发展计划，目标到2028年FUM突破2，000亿新元（超过1万亿人民币）。
这家根植于亚洲的不动产资管巨头，正在一步步向其目标迈进--成为全球领先的资产管理公司。
目前，中国业务FUM在集团占比为26%，约为1，700亿元人民币。对于未来目标 ，潘子翔向我们介绍，“随着公司的全球化发展，FUM到2，000亿，'蛋糕做大'的同时，中国市场业务规模也会提升，大约到2，200亿元人民币，比重会微降”。
“我们既是基金管理人，同时也是专业的资产及运营管理方。”据他透露，凯德投资也在拓展管理输出业务，“已经有6个项目，接下来也会有新项目落地”。
落子“C-REIT”
今年4月，凯德投资宣布申报旗下首支中国消费基础设施公募REIT--凯德商业C-REIT，其有望成为中国首单外资消费类公募REIT。消息公布后，不出意外地被广泛讨论。
不同于其他消费型基础设施REITs首发一个项目，凯德商业C-REIT拿出位于广州、长沙两个商业项目作为底层资产，总规模约为26亿元，项目整体出租率约为97%。
潘子翔表示：“首发两个项目，包括放了一线城市的项目，希望做一些突破，给市场带来一些新的经验和成功示例。”
虽然这是凯德在C-REIT市场的首秀，但其在REIT领域已经耕耘了20多年。早在2002年，凯德就推出了新加坡首只公募REIT，并且在新加坡REIT市场发展和相关规则制定中起到了重要作用。
据潘子翔介绍，目前在新加坡REITs市场中，由凯德投资所管理的REITs市值占比近三分之一。
截至2025年3月31日，凯德投资共持股7只上市REIT（总市值370亿新元），是亚太地区最大的REIT管理人。凯德商业C-REIT成功发行后，将成为其第八只上市REIT。
实际上，凯德一直是C-REIT的积极推动者，很多年前就开始向相关监管部门建议并分享新加坡REIT市场的做法和经验。
潘子翔认为，“REIT不仅是一种金融产品，不是把资产装进去上市就结束了，更考验长期管理能力”。
“我们收到了来自各方的积极反馈和期盼，包括相关监管部门、投资机构、业内同仁，非常感谢大家的关注。争取能够在三季度末，国庆前在上交所敲钟”，潘子翔笑言。
据了解，未来，在新加坡上市的凯德中国信托（2006年上市）将面向国际投资者，秉持多元化、多资产类别的发展策略；而凯德商业C-REIT专注于服务国内投资者，聚焦购物中心。凯德中国信托也将作为凯德商业C-REIT的战略投资者之一。
对于发展C-REIT平台，潘子翔也有更多的期待，“我们希望把S-REIT经验带进中国市场，也为海外投资者提供一个继续投资中国的平台，助力中新金融市场的互联互通。”
的确，这也是外资继续“用脚投票”中国市场。
可以说，凯德的C-REIT落地，不仅是其深化中国业务的重要里程碑，也将对中国不动产资管行业、对C-REIT市场带来积极的示范效应。
而随着凯德商业C-REIT成功发行，凯德投资所构建的人民币基金“募投管退”平台也迎来重要一环，完成从私募到公募多层次REITs体系的全面布局。
以下为观点新媒体对凯德投资（中国）首席执行官潘子翔先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：您如何看目前的经济形势和面临的挑战？
潘子翔：不同赛道的表现不一样，不动产还在探底。
市场有周期很正常，中国经济过去20年一直在往上，虽然有小波动，但始终在上升周期，大家太顺了，突然遇到这么大的波动，缓冲不够，所以一下子不知所措。
尤其地产开发商，之前杠杆太高，到后面发现没有足够时间调整。其实没有人觉得调整期不应该出现，但却很少人做好了准备。
今年上半年的经济数据是高于市场预期的，但下半年的不稳定因素仍然比较大，压力可能会加大，也要看政策力度。
借用一个业内朋友的说法，中国和西方国家在应对经济压力的政策选择上，就好像中医和西医的区别。
西医检查发现问题后，要不就手术切掉，要不就吃速效药，快速解决眼下问题。就像美国2008年金融风暴后积极干预，但也为未来埋下隐患。
中医不一样，先坐下来，把个脉，看看哪个部位失调了，再慢慢调理。这需要时间，就像中国经济，会慢慢调回去，以时间换空间。
观点新媒体：市场普遍感受内需不足，凯德的商场项目表现怎么样？
潘子翔：商业这个赛道是稳的。
我们也做了一些调整，比如在租金策略上更加灵活。我们一直是“主动管理”，会跟租户一起，想各种办法提高经营效率，把整个生态做扎实。
高端商业在疫情前两年很好，但现在影响比较大。我们主要做的是中高端，是刚需，反而比较稳。
商办市场现在比较辛苦，经济调整导致企业减租或缩面积，恢复还需要一些时间。
观点新媒体：凯德的调整步伐很快，包括早几年将20个项目出售给印力，2021年又把六个来福士资产包的部分股权出售给平安，这些动作背后的战略考量是什么？
潘子翔： 还是要回到周期看，市场不可能一直向上走，增量时代不可能永远持续。从那个时候开始，我们的大方向，一是从管理角度要集中，回归一二线城市；二是“由重转轻”，尽早转型，把“管理”内功夯实。
2021年是关键一步，我们第一次和险资合作，把我们的高端产品线“来福士”资产包的部分股权出售给平安，我们也保留了一部分股权，同时继续负责这些项目的运营管理，这是由重转轻的一大步。
观点新媒体：凯德的重点是放在管理吗？公司的发展目标是什么？
潘子翔：很多人问我们，2019年跟星桥腾飞合并扩大了规模，2021年重组又拆开，到底想不想做大规模？我们当然想做大，但用不同的方式。现在重点是如何更可持续的发展，要看到风险，跟着外部环境的变化做调整。
我们的战略是明确的，也非常珍惜我们的品牌，认真的管理好资产，但在投资层面可以跟其他人一起合作，我们跟投，通过专业管理创造更大的价值。
凯德投资就是立志要做一个重仓亚洲、专业的全球化不动产资产管理公司。
观点新媒体：这几年我们看到凯德投资设立了多只人民币基金，包括今年5月宣布和友邦合作成立人民币母基金。在中国的主要发展策略是什么？
潘子翔：转型之后，我们是一个资产管理公司，发展人民币基金管理业务，把这个业务做大做强。
其实我们做不动产基金已经很多年了，之前都是美元基金。2021年拿到人民币基金牌照后，人民币、美元都可以做，并且越来越多的是人民币基金。
中西合璧是凯德的优势，我们既可以募境外的钱投到国内，也可以募国内的钱投国内资产。
我们的“China for China”策略，也就是“本土募资，服务本土”，让我们可以继续稳健的夯实在中国的业务。
观点新媒体：在国内募资，最大的投资方是否就是险资？
潘子翔：我们的投资者是比较多元的，险资是其中之一，也是重要的长期伙伴。
利率下行，市场不确定性高，险资更需要稳健、风险可控的资产配置选项，愿意投一些表现稳健以及有政策红利的不动产赛道，而且每个项目的投资体量大，能够让他们快速部署资金。
不管是投不动产项目，还是公募REIT、私募REIT，他们需要信得过的管理方，凯德的资产管理能力、REIT经验，都是他们所看重的。
观点新媒体：凯德在海外REITs市场已有很多年的经验，今年4月，凯德申报了首支中国消费公募REIT，背后的战略考量是什么？如何看C-REIT市场？
潘子翔：20多年前凯德就开始在新加坡做REITs，目前持股7只上市REITs， 加起来市值370亿新元，五只在新加坡上市，一只在马来西亚上市，今年又通过平台收购增加了一只日本酒店REIT。
我们希望这只C-REIT可以在国庆节之前敲钟，成为我们的第八只公募REIT。
但REITs不只是一个金融产品，不是把资产装进去上市就结束了，更考验长期管理能力，需要资产质量好、长期收入稳、管理人要专业。真正实现让金融更好地服务不动产。
凯德在新加坡既是基金管理人，也是资产管理人，这种双管理能力，让我们在新加坡的REITs产品这些年都表现不错。我们希望把这只C-REIT做成一个试点，把凯德的核心本领放进来。
底层资产我们放了两个项目，长沙和广州各一个。我们希望做一点突破，证明增大规模能够降低风险，多个项目抗风险能力比单个项目强。
凯德中国信托也是这只C-REIT的战略投资者之一，我们希望积极推动中新资本市场互联互通，通过这样一个平台，让海外投资者能够继续投资中国市场。
观点新媒体：您如何看中国的投资机会？
潘子翔：中国新质生产力、产业升级、消费升级都有潜力，短期有重重困难，但中国经济有韧性，中长期仍看好。
基本上，发达国家的GDP，60%以上甚至近70%是服务类产出，中国现在才50%多，有很大部分还没有体现出来。不单单是服务业，而是国家消费、个人消费、科技创新，长期潜力是非常大的。
凯德投资目前集团FUM(基金资产管理规模)大约6，500亿人民币，计划到2028年突破1万亿人民币。现在中国占集团的26%，约1700亿人民币；到2028年，当集团FUM达到2000亿新元，中国业务规模会扩大到2，200亿左右，占比差不多在20%。
我坚信中国的未来是向好的，眼下大家要一起度过调整期。在这过程中，凯德的优势会慢慢体现出来，不管是“美元+人民币”，还是“资管+运管”。
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