观点网 尽管消费基础设施公募REITs的发行渐入常态，但作为国内首单以奥特莱斯项目为底层资产的公募REITs产品，华夏首创奥莱REIT自2024年8月上市以来一直受到广泛的市场关注。

转眼间，发行上市已近一年。8月15日下午，华夏首创奥莱REIT举行2025年第二季度业绩说明会，基金经理及运营管理机构代表对资产运营情况、基金业绩情况进行介绍，并就投资人关切的问题进行解答。

从最新披露的数据来看，2025年第二季度，华夏首创奥莱REIT的基金收入为5892.81万元，年化完成率约为104.66%。

不过，与今年一季度相比，收入有明显下降。对此，华夏首创奥莱REIT基金经理张玮在业绩会上表示，奥莱项目经营业绩存在季节性波动。

春节、国庆等节假日和“双十一”等促销季是奥特莱斯业态的销售高峰期，又因这些时点所在的秋、冬季对应第四、第一季度，客单较高而往往呈现更高的销售业绩。

相对而言，春、夏两季对应的第二、三季度，受节假日较少、货品单价较低、以及天气炎热等因素影响，销售业绩往往呈现一定程度的淡季特征。

也因此，“对于奥莱项目而言，二季度营业额环比一季度有所下降，甚至有较大幅度的下降，其实也属于正常现象，符合奥莱项目的客观运营规律。”

他表示，客流和销售额的淡季特征基本会延续至三季度结束，并预期在四季度重新进入客流、销售及收入的旺季。

项目底色

华夏首创奥莱REIT的底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，分别于2019年1月及2018年4月正式投入运营。截至二季度末，济南首创奥莱项目已平稳运营6年5个月，武汉首创奥莱项目已平稳运营7年2个月。

据悉，这两个项目发行前在首创奥莱体系中综合排名前三。其中济南项目位于山东省济南市历城区唐琰片区，建筑面积11.62万平方米，可供出租面积为5.19万平方米。项目建筑形态为地上三层开放式街区，拥有“罗马广场”、“米兰广场”、“摩纳哥广场”、“威尼斯广场”、“锡耶纳广场”等场景化空间体验。

武汉项目位于湖北省武汉市东湖新技术开发区，建筑面积8.74万平方米，可供出租面积为4.72万平方米。项目建筑形态略有不同，为地上两层、局部三层的开放式街区，拥有“市政厅”、“图书馆”、“教堂”等场景化空间体验，项目南侧为光谷国际网球中心、湖北省奥林匹克体育中心，可形成文商旅的联动。

从数据来看，今年以来，华夏首创奥莱REIT累计收入约1.31亿元，年化完成率117.08%。

EBITDA为3299.24万元，年化完成率106.9%；今年以来累计EBITDA为7317.13万元，年化完成率约为119.19%。

本年累计可供分配金额为6379.39万元，年化完成率约为111.58%；年化分派率为6.52%，高于2025年度预测年化分派率5.84%。具体拆解，财报数据显示，2025年一季度，基金可供分配金额为3172.08万元，报告期无实际分配金额。

2025年第二季度，华夏首创奥莱REIT的可供分配金额为3207.31万元，实际分配金额为2950.4万元，现金流分派率为0.94%，年化现金流分派率为3.76%。

报告期末出租率为97.11%，租金收缴率连续三个季度为100%，项目收益更具安全性。

数据来源：企业公告，商业客整理

整体而言，对于华夏首创奥莱REIT上市以来持续的超预期表现，张玮表示主要可总结为三点。首先源于基金底层资产项目具备优越的区位条件和稳定的竞争态势，两个项目所在区域未来短期均无奥莱商业项目新增供应。

其次便是奥特莱斯业态在零售商业领域持续得到价值发现的大背景。他提到，“随着近年国内经济环境的转变，以及消费者消费理性程度的提升，消费者的购买行为和消费习惯已经发生了较大的变化。

相比于距离，质价比越来越成为更重要的考量因素。奥特莱斯凭借其与生俱来的质价比基因，正逐渐被越来越多的消费者所发现、喜欢和认可，其在商业零售领域也正在迎来新的价值发现。”

第三点则是基金管理人与运营管理机构建立有深厚的互信和良好的协作关系。

实际上，华夏首创奥莱REIT上市后，也引起市场对奥特莱斯业态的广泛注意。近一年来，也陆续新增以奥莱项目为底层资产的消费基础设施公募REITs产品申报发行。

当问及国内奥莱行业发展情况及格局，北京首创奥莱商业管理有限公司副总经理、董事会秘书汪霞表示，“最近几年，一二线城市奥莱竞争日趋激烈，生存空间日益压缩。

同时，随着三四线城市消费者的购买力和品牌意识逐步提升，越来越多的产业资本和奥莱项目也开始向三四线城市下沉。

但尽管如此，由于三四线城市品牌资源相对较少，市场规模相对较小，奥莱行业向低线城市扩张的趋势仍然有待持续观察，这也是首创奥莱项目聚焦直辖市、省会城市及二线潜力消费城市的主要原因。”

在她看来，整体而言，单个城市奥莱项目的容量是有限的，运营门槛较高。我国奥莱行业头部运营商的竞争格局基本稳定，后来者很难通过自建扩张打破格局。同时，相比较成熟奥莱市场，中国奥莱市场目前依然分散。

“在目前利率下行，适度宽松的货币政策背景下，优质物业资产的投资价值将得到进一步释放，我国消费类公募REITs的推出及发展也将为行业并购整合提供新的契机。”

据悉，除了首发资产项目外，首创集团还持有包括北京房山首创奥莱在内的13个奥莱项目，分布在合肥、郑州、南昌、杭州、昆山、西安、重庆等地，整体布局城市能级较高，实现了对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，后续扩募资产项目充足。

而对于市场普遍关注的扩募计划，华夏首创奥莱REIT基金经理张玮表示，“依据原始权益人相关计划，目前已有拟扩募项目在推进股权重组及REITs合规事项的处理工作，待条件成熟，将及时实质开展推进扩募相关工作并进行信息披露。”

运营成色

区别于标准购物中心业态，奥莱项目以零售业态为主。截至二季度末，华夏首创奥莱REIT整体签约租户总数为428个，其中零售租户面积占比89.36%，非零售租户面积占比10.64%。

济南首创奥莱项目签约租户总数为223个，其中零售租户面积占比89.09%、非零售租户面积占比10.91%。报告期内济南首创奥莱项目租金收入前五名租户的租金收入合计559.76万元，占比23.36%。

武汉首创奥莱项目签约租户总数为205个，其中零售租户面积占比89.67%、非零售租户面积占比10.33%。报告期内武汉首创奥莱项目租金收入前五名租户的租金收入合计461.14万元，占比20.16%。

此外，奥莱项目以联营模式为主，租金收入与出租率的相关性偏弱。基于此，出租率并非奥莱项目的核心关注点，“填铺”以改善出租率指标的经营逻辑并不适用于奥莱项目。相反，奥莱项目在经营过程中却存在预留部分可租赁面积用于招调过渡的情况。

数据显示，截至二季度末，济南项目与武汉项目分别实现97.93%、96.21%的出租率，整体维持在较高水平。

不过，在2024年四季度、2025年一季度，济南项目出租率分别为97.06%、95.93%，武汉项目出租率为99.17%、99.14%。环比来看，两个项目的出租率均有不同程度的下降。

华夏首创奥莱REIT基金经理张玮对此表示，由于淡旺季特征，奥莱项目的招调多在淡季进行，出租率及剩余租期等运营指标往往呈现明显波动。

他以武汉项目为例，表示有较多租户集中在淡季所在的630时点到期招调，因此在一季报时剩余租期的指标环比四季度有20%的下降。“随着本报告期内到期租户续约或新签工作的完成，武汉项目剩余租期指标环比一季度大幅增长约27%，恢复至2024年第四季度报告期对应的1231时点水平。”

据悉，报告期内，济南首创奥莱项目及武汉首创奥莱项目稳步推进实施品牌优化升级，完成了重点品牌的移位扩铺升级、低效品牌的汰换、新品牌的引入及品牌形象焕新等工作。

其中，济南首创奥莱项目对FILA、波司登旗舰店等重点品牌启动了扩铺升级改造，预计将于第三季度焕新开业；项目同时对KAPPA、361°、李宁时尚等现有品牌进行了移位改造，进一步提升了品牌形象与销售坪效；为优化品牌组合，项目完成了对低效品牌的汰换，成功引入PINKO、BESIONIA、伯希和等更具市场潜力的新品牌，项目整体收益和市场竞争力有望进一步提升。

武汉首创奥莱项目新引进PINKO、AIFAXELECT、LOWA、泰兰尼斯等品牌已于报告期内开业，已签约安德玛户外、DIKENI等12家新品牌预计将于第三季度亮相，优质品牌的引入有助于项目品牌级次及货品吸引力的提升。

项目同时完成了361°、特步、New Balance等场内优势品牌的扩铺升级，进一步优化了店铺形象和货品丰富度，将助力项目收益的整体实现。

那么，运营管理机构在淡季会如何促进销售？对此，北京首创奥莱商业管理有限公司副总经理、董事会秘书汪霞认为，“我们淡旺季营销的目标是实现项目销售业绩的同比增长，而不是去平滑淡旺季的业绩表现。”

她表示，“奥莱项目的淡旺季，是行业的一个客观规律。无论淡季还是旺季，我们都有丰富的营销活动，营销活动并不会平滑淡旺季的销售业绩。我们在销售淡季的时候，也会积极的利用店庆、毕业季等促销节点积极开展营销。同时也会针对淡季气候，夜间消费更活跃的特点开展定向营销。”

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