观点网 8月14日，以“重塑的机会”为主题的2025博鳌不动产投资大会在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店圆满落幕。

一直以来，不动产投资以稳定现金流、抗通胀特性以及增值潜力，受到投资者尤其是机构投资者青睐。投资性不动产主要服务于实体经济的办公、消费等需求，需求端受到宏观环境影响，供给端由于开发建设周期较长带来的滞后性，使不动产市场中短期有较明显的周期性特征，整体上与宏观经济周期基本保持一致。

由此，受宏观经济波动、供需结构变化及行业周期性影响，目前的不动产投资面临着诸多挑战。如何在复杂的市场环境中制定科学合理的配置策略，成为市场关注的核心问题。

在政策创新、估值修复及全球资本再平衡的背景下，如何制定动态投资策略，把握不动产投资的结构性机会，并规避潜在风险？2025博鳌不动产投资大会现场，投行、基金、险资、投资机构等精英，就不动产投资及运营展开深入交流，共同探讨中国不动产投资的发展方向和机会。

投资：钻石时代

大会上，法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷从出海谈企业投资。他分享了目前出海的趋势跟影响的具体宏观因素，认为中国企业对于海外投资仍有较大增长空间，但中间也面临种种风险和挑战。

他认为，中国资金主要来自贸易盈余，近年金融账户（含直接投资、证券投资）出现流出情况，背后不仅是疫情等因素导致外资流入变化，更重要的是中国企业海外投资意愿持续增强 -- 即便外资直接投资增速放缓或流入减少，中国企业对外投资仍在继续。

房地产投资方面，房地产对外直接投资已难达2019年前水平，因国内市场资金有限；而商业服务（包括电商平台、各类零售）、制造业等行业的对外投资持续增长，这些行业的增长可能带动中国房企相关海外需求。

法国外贸银行亚太区高级经济学家 吴卓殷

更多的嘉宾从REITs展开自己的分享。近年来，伴随政策支持，公募REITs的底层资产范围不断扩大，REITs产品结构（公募基金+ABS）逐渐稳定，二级市场流动性改善，吸引更多机构和个人投资者参与。

2024 年 8 月，发改委正式发文，宣布 REITs 将在金融市场常态化发行。F.O.G. 富尚资产集团董事长、越秀 REITs 独立董事陈晓欧强调了其重要性：“常态化发行标志着诞生三年的REITs获得了认可，如同给了这个'新生儿'出生证外，又赋予了注册身份、正式名称以及在市场中长期发展的资格证书。”

并且，“此前对项目收益率有门槛规定，如今取消了这一要求，允许市场自主调节收益波动，这表明REITs已能够按照市场化的方向发展。”

在陈晓欧看来，未来REITs将催生破旧立新、迭代增长的全新生态体系。一项不成熟的资产，通过金融资本与开发商、运营商协同联动孵化发展为成熟项目，再打包注入 REITs 实现闭环退出；紧随其后， REITs 通过提升、扩展、处置、再投资等专业操作，形成大循环，此即所谓的资产价值闭环。

他指出，当前我们不应仅看到房地产的黑铁时代，更应看到的是不动产真实价值的 “钻石时代”，只是钻石稀缺，被埋在土壤岩石里，不易被察觉，需要有专业能力去挖掘、打磨；“资产为王、运营为王” 是这个时代的更深层次的内涵，房地产商业模式正面临重塑。

F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事 陈晓欧

作为公募REITs的重要底层资产类别，租赁住房的市场价值正获得业界共识。华润有巢战略投资部负责人李伯乔强调：“构建'开发-运营-退出'的完整资产闭环，是推动租赁住房行业规模化发展的关键路径”。他指出，通过公募REITs发行、私募股权融资及大宗交易等多层次资本市场工具实现资产的有效流转，将显著提升行业资本运作效率。

李伯乔在演讲中提到，当前公募REITs二级市场持续出现流动性溢价，以险资、银行背景为主的机构投资者正持续加大租赁住房类REITs产品的配置力度。华润有巢围绕公募REITs构建六大能力体系，旨在通过精细化运营管理持续提升底层资产价值，进而强化资产管理效能。

华润有巢战略投资部负责人 李伯乔

运营：价值所在

招商局蛇口工业区控股股份有限公司招商伊敦总经理李杰也提到，投资人目前把长租公寓作为不动产投资业态的首选，行业会有非常广阔的发展前景。

他认为，在集中式租赁住房运营方面，机遇和挑战并存。从供给端看，保租房的规模扩张，引发了主要市场中集中式公寓房数量的大幅增长，对市场化房源租金形成挤压，租金开始出现下滑趋势。

房源增多面临的持续内卷是这两年国内租赁市场的普遍趋势。“不仅卷价格，还卷服务，同时卷产品，这是我们一直说的要不断提升服务力、产品力、品牌力。”

但他也清楚地看到，内卷的本质代表着行业越来越趋向成熟化，竞争也将会从以往的“拼规模”转向“拼价值”。面对市场变化，招商伊敦围绕着客户需求深耕细作，发展策略从过往的“大规模、标准化”逐步向“精品质、强生态”方向迭代。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司招商伊敦总经理 李杰

商办是重要的不动产类别之一，但目前面临出租率挑战。IWG集团中国区总裁胡懋于会上分享了目前写字楼市场面临的压力和挑战，以及企业端的需求发生的变化。

IWG是全球最大的灵活办公空间运营商，目前在120多个国家1200多个城市里，建有将近5000家灵活办公中间。

胡懋提及，目前整体经济不稳定、呈波动状态，使人不再趋向于传统的办公环境，很多企业希望采取更灵活、更有效的办公布局的方式。

这种转变在疫情之间就已经发生，企业对于办公用房布局的需求不再局限于某个固定地方，而是需要根据企业、业务发展，员工需求追求一种更大的分布性和流动性。这种布局变化使得更多公司采取混合办公模式，进而寻求第三办公空间，也就是灵活的办公地点。

目前，IWG与业主主要通过轻资产托管的合作模式，他认为灵活办公亦能够助力闲置资产增值。

IWG集团中国区总裁 胡懋

楷林运营副总经理黄君兰也进行了写字楼运营的分享。她从实际案例分享了楷林在写字楼运营方面的实践，楷林打破碎片化运营模式--以全生命周期管理模式，为业主、为客户兑现价值。

“从前介评估到代建管理，从交付后的资产运营再到终端客户的增值服务，始终以客户为中心，全过程风险管理，确保资产增值、保值，我们要跟业主方捆绑在一起作为利益共同体。”

楷林运营副总经理 黄君兰

讨论：投资什么？

演讲环节过后，便来到了“投资未来”主题讨论会的环节，由北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔主持，针对热议话题对嘉宾进行提问。

虽然都说“投资中国就是投资未来”，但是可以找到并投资的未来，并不会轻易就来。

长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅从投资人角度分享了“哑铃策略”。一种是每年回报率相对比较稳定，成长性不是特别理想，但是可以给每年比较稳定的回报，这种资产是高股息类资产，跟REITs有相同的地方。另一种是成长性非常好，每年没有多少分红，不一定给固定回报，但增长率非常高。

这两年，因为资金属性不同，投资人会一直在这两类资产里挑选，这是典型的哑铃策略。周期在往下的时候，大家纷纷在找哑铃策略里的哪里能给予稳定收益回报，哪怕资产本身估值没有增长，或者说走平，不要跌就可以了。

汪毅认为，从哑铃策略的角度，只要资产本身价值不萎缩，每年能够提供稳定的收益。不管是成长性非常好的资产，还是分红非常稳定的资产都会获得投资者的青睐。

对于可投资的资产，BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平认为，投资的资产都应该具备双抗性的能力，一是抗经济周期的风险，比如仓储物流仓、保租房、数据中心等具备需求属性、经济韧性的资产；二是抗行业的颠覆性，也就是具备在技术端或需求端的不可替代性，具备一些技术的韧性。

双抗性资产最核心的是具备资产价值的韧性，她觉得这是耐心资本所追逐的。“我理解耐心资本是看得远、扎得深，不是时间被动的等待者，应该是锻造资产价值韧性的铁匠，是长期主义者。”

主题讨论会：投资未来

主持嘉宾：北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔

对话嘉宾：麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群，F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧，长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅，法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷，毕马威税务合伙人李晨，BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平

中国REITs作为一种基于股债中间的产品，目前市场步入“首发+扩募”双轮驱动新周期，底层资产类型扩展至消费基础设施、新能源等领域。

刘唯翔称，REITs产品实际上区分了原来传统房地产市场业主跟运营方是一家人这一点，从制度上把业主变成投资机构，作为资产运营方，这个结构变化会促使运营方创造价值，这样才能产生更多现金流，让整个项目增值，达到REITs本身的目的。

法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷在讨论中认为，REITs在中国有非常大的发展空间，原因在于低利率环境，以及从风险角度看，REITs风险介于债券跟股票之间，可以提供固定收益。

麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群则认为需要关注到风险。在他看来，REITs是非常成熟的金融产品，但目前国内公募REITs缺乏立法以及相应的税收政策，使得未来发展空间受限，也不利于国家金融市场长期稳定的发展。

REITs确实还在不断发展的过程中，毕马威税务合伙人李晨认为，REITs市场的发展确实存在需要解决的问题，期待不断通过各种项目的实践推动政策实现落地。

但她认为，行业发展有着发行REITs的需求，行业从增量时代到存量时代，有很多优质资产需要盘活，REITs能够帮助企业盘活资产；从财务的角度，企业发行REITs能达到报表诉求。“首先是能够降杠杆，如果能出表还能解决利润。咱们这个东西把重资产盘出去了，就变成轻资产，就减负了。”

陈晓欧则认为，REITs 发展需经历一个过程，当下应秉持耐心资本投资理念，关注资产自身运营体系的建设和精细化管理，同时加强对已上市 REITs 主体的专业治理，包括市值管理、合规风控、扩募处置都将是面临的新挑战。

“REITs 生态体系是当下投资格局重塑的关键所在，它将带来资产价值重塑，促使金融与地产的联动走强，专业化、精细化的资产运营管理将成为市场的核心要素。

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