在4月28日观点指数研究院发布的《京沪资产交易热度持续 | 2025年4月商办与办公空间发展报告》中，我们发现， 京沪两城商办资产交易单数和交易总金额均有所增长。在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战下，企业内地写字楼收入表现明显分化。
观点指数 据观点指数统计，2024年里，图表中15家样本企业内地写字楼业务收入从1.3亿元到35.7亿元不等，同比变动区间为-29.9%到8%。在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战下，企业内地写字楼收入表现明显分化。
数据来源：企业业绩公告，观点指数整理
注：中国金茂收入数据为商务租赁及零售商业运营收入；陆家嘴集团办公收入包括甲级写字楼与高品质研发楼
67%的样本企业内地写字楼业务收入出现同比下滑，其中包括陆家嘴集团、华润万象生活、越秀房托、恒隆地产、中国金茂、中国国贸、大悦城地产等多家企业，样本企业内地写字楼业绩受市场环境影响显著。
其中陆家嘴集团收入同比下降10%，受上海写字楼市场高供应与激烈竞争影响，即便核心地段项目也需通过租金让步维持出租率。其位于上海的甲级写字楼物业平均租金下滑至7.75元/平方米/天。
同期中海商业、招商蛇口、太古地产、北辰实业以及金地商置内地写字楼收入均实现不同程度的同比增长，涨幅分别为4%、7%、4%、8%以及8%。
办公细分领域，据企业披露，创富港于2024年里新增门店23家，新增运营面积2.85万平方米，在管规模稳步扩张。截至2024年末，创富港全国签约门店数增长至275家，覆盖深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，签约门店建筑面积合计38.44万平方米。
得益于业务稳步扩张和门店网络拓展，创富港2024年营业收入同比增长5.57%至7.9亿元，同时归母净利润、扣非归母净利润、毛利率等指标均实现同比增长，成本控制及运营效率优化成果显著。经营活动现金流净额为4.77亿元，对比上年同期实现微涨。
大宗交易市场方面，据观点指数不完全统计，期内共计发生4宗商办资产交易事件，主要集中于京沪两城，对比上个报告期，资产交易单数和交易总金额均有所增长。
其中，3月31日，万物云披露了一项股权转让协议公告。公告显示，上海万科投资（卖方）与万物商企空间科技（买方，万物云全资子公司）签订股权转让协议，前者同意出售不附带权利负担的上海祥大55%股权及相关权益，买方同意购买，股权转让初始代价约8.7亿元。
据了解，上海祥大持有上海陆家嘴核心地段的商业综合体，也即上海滨江万科中心及光合新座，涵盖商场及写字楼。
这是万物云第二次收购目标公司的股权。早在2024年11月，万物商企空间科技向上海万科投资收购上海祥大45%股权，初始代价约7.12亿元。
即本次交易完成后，万物云将实现上海祥大的全资控股。本次交易同样采用以楼抵债的方式，部分款项用于抵偿万科关联方债务。万物云两次收购上海祥大股权的交易价格总计15.82亿元。
此外，今年一季度办公楼市场在投资、销售、建设等各环节的数据表现不佳，市场面临较大的调整压力。后续需要关注经济环境的改善、企业需求的释放以及政策层面的引导，以促进办公楼市场逐步恢复活力。
写字楼租赁市场表现上，报告中指出，受市场供需矛盾、宏观经济环境等影响，今年一季度一线城市甲级写字楼租金普遍下滑。办公楼市场仍处深度调整阶段，重点城市办公租金仍未企稳，若新增供应持续处在高位以及办公需求持续低迷，则租金仍可能进一步下滑。
空置率方面，今年第一季度，上海、广州及深圳三城全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比分别上升0.6个百分点、0.4个百分点以及0.5个百分点至23.0%、9.3%以及27.1%，供需矛盾继续影响市场表现。
同期北京空置率水平由涨转跌，市场去化能力有所提升，环比及同比均下滑1.1个百分点至17.2%，是当前一线城市最低水平。
整体而言，2025年第一季度，一线城市写字楼市场仍面临诸多挑战，空置率持续攀升、租金的下滑问题普遍存在。不过，新兴产业如TMT、数字经济、人工智能以及零售贸易等相关企业租赁需求增长，成为市场的亮点与潜在增长点。
本文节选自《京沪资产交易热度持续 | 2025年4月商办与办公空间发展报告》
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