观点网 如今，内需已经成为了中国经济的核心引擎之一。

但是我们也更加清醒地看到了消费市场的同质化竞争，品牌内卷的加剧，运营成本的攀升正在倒逼行业重构运营逻辑，探索第二增长曲线。

挑战之下，新的机遇亦在涌动。

比如新中产崛起催生的品质消费浪潮，Z世代重塑场景体验价值，REITs扩容激活存量商业的潜力，AI技术赋能运营效率的跃升——这些变量正在为零售消费市场注入全新的动能。

5月13日，2025观点购物中心暨零售消费峰会在深业上城城市云客厅开幕，专家学者、金融投资机构等齐聚新商业综合体标杆深业上城，共同探讨消费新动能的破局路径，同时凝聚共识，唯有以创新打破内卷，以协同弥合供需，以科技重构体验，才能够在市场竞争当中抢占先机。

在峰会的现场，还发布了表现力指数2025购物中心暨零售消费发展报告。

内需破局

我们正处于一个充满变革与挑战的时代。消费新动能的崛起正在颠覆着传统商业，如何让房地产钢筋水泥的空间成为承载新消费的场景是亟需解决的问题。

“我们现在面临的是全球经贸格局下的冲击，以及内需的驱动战略。”中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云分析道。她认为，政府通过多维的组合拳刺激内需消费的作用机制主要体现在税制改革、市场开放、产业重构、技术跃进和制度创新五个方面。

此外，另一个热门问题是八方面30项的提振消费专项行动方案。方案从需求端、供给端、环境端、政策端对消费进行支持，通过政策的杠杆撬动整个市场。使得核心城市商业能级提升。

中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云

蔡云指出，在提振消费的过程当中，最基本的就是载体经济的发展，也就是说在整个市场中打造城市的升级，在一些县域城市做好商业下沉。在技术革新（如5G）和治理创新（如人民币消费券）等方面体现了数字消费赋能推动城市发展，文旅融合和银发经济则体现了服务消费的扩容。

在探讨商业空间，重构商业消费过程中，蔡云认为，其内在核心包括重构需求，重构供给，重构连接和重构价值。而在新动能下，商业地产发展也需要新模式与之配合。通过产业融合与业态跨界，盘活存量资产，从而实现价值重塑。

运营为先

在具体的项目运营方面，多位嘉宾分享了自身经验与心得。

峰会现场，深业集团商业资产管理部总经理、深业商业管理有限公司董事长钟革惠以“留量密码”为主题“解密”了深业上城的独特运营经验。

钟革惠董事长从招商、运营、推广等维度，分享了深业上城在品牌招调、内容营销、消费政策、科技加持等多方面的深度思考和实践，也分析洞察了深业上城未来的新一轮机遇与挑战。她指出，深业上城下一步将牢抓免税经济、低空经济、国际消费客群，且唯有持续创新、拥抱变化，才能引领商业新趋势，为城市商业发展注入持久活力。

深业集团商业资产管理部总经理、深业商业管理有限公司董事长钟革惠

在谈及广州天河城升级改造的策略与实践时，粤海天河城集团副总裁余峰从整体空间的重塑，消费体验的升级，以及运营改造3个维度分享了天河城的无感改造案例。他表示，升级改造既要“换新衣，又要“不扰民”，还要“换得好”。

余峰指出，当前行业竞争格局愈发激烈，包括线上电商，社区商业，跨界竞争等都容易处于同质化困境。消费者的需求也在变化，从线上下单到线下体检，从社交共鸣到空间品质，都需要提供一站式的解决方案。

在天河城整体改造的过程中，内部不断在变与不变间寻找平衡，在为顾客服务初心不变的前提下，寻求商业空间、运营方式的优化。

粤海天河城集团副总裁余峰

武汉越秀IFC国金天地在运营过程中，以零售为城市综合体注入了历久弥新的活力。越秀商管中西部副总经理、武汉越秀国金中心总经理杨晓君分享了这个项目的运营经验。

在2013年越秀拿下该项目后，首先确定了该项目服务对象是商务精英、潮流青年跟品质家庭。再结合项目自身条件，从服务对象需求出发，引入不同类型的商户。杨晓君指出，越秀注意到项目所在的精武路有着夜间经济的传承，所以着力落地了许多夜间经济业态。

该项目每年都在“滚动式”开业。今年年末，丽思卡尔顿酒店首进华中就将落位在T5超甲级写字楼上层。未来，武汉越秀会不断优化综合体，确保项目内部动线的优化，以及大会员权益的赋能，做好业态深化和品牌迭代，用深耕精神与城市共同成长。

越秀商管中西部副总经理、武汉越秀国金中心总经理杨晓君

佛山顺德万象汇项目总经理张津分享了华润置地粤西首个重资产商业项目，也是华润万象生活首进佛山的商业项目——佛山顺德万象汇的操盘策略。

张津表示，顺德有很强的在地文化，作为首进商业项目，让顺德人愿意接受的突破点便是致敬当地文化，在推广上进行叙事，让本地人乐于接受与融入。

万象汇项目在操盘过程中将购物中心打造成一个大型的“都市新生活院落”，将在地文化融合共创、结合庭院中的传统元素，以现代艺术审美演绎，并同声同气，向消费者讲述万象的篇章，使商业变得更有“人情味”，从而达到从设计、到招商、再到推广的闭环。

佛山顺德万象汇项目总经理张津

广州美林天地自西向东串联了金融城、琶洲电商总部、高新区以及黄埔临港基地，目前核心区在珠江新城线，这两年的发展把产业商服、商业服务融合在了一起。

美林基业集团副总裁、董事合伙人武斌分享了疫情后美林天地逐步恢复的经验，2023年首先抓流量、补空铺、控成本；2024年抓调整、拉收入、强品类；2025年保持势能、引入潮流生活方式、打品牌。他指出，广州美林探索广州本地特色、文化或需求产生的消费行为，通过购物中心功能与场景打造匹配不同顾客需求，避免商业项目同质化，形成差异化竞争力。

武斌认为，作为商业管理者，要换一个视角自我审视，考虑客源类型、选品的前置工作、银发经济、供应链结合等多种问题。

美林基业集团副总裁、董事合伙人武斌

资本进化

随着商业不动产行业的发展，如何实现资产证券化，资本进化成为了大家探索的方向。

“公募REITs具备税收中性、有限杠杆、强制分红三个产品特征。”华夏基金基础设施与不动产投资部副总裁朱昱汀指出，公募REITs发行从2022年的高热度到2024年逐渐回归理性。“从认购倍数上来讲，在2022年下半年至2023年上半年有一个比较高的爆发，抢购的热度也很高，进入到2024年的3月至12月，整体认购倍数又平缓下来。”

其表示，首批消费类基础设施在当时发行阶段面临了一些困难，主要是受到宏观经济的影响导致的整体的二级市场下滑。但基础设施REITs仍具有能够契合宏观政策、顺应企业需求、丰富投资路径等意义。

华夏基金基础设施与不动产投资部副总裁朱昱汀

在论坛的最后环节，嘉宾们围绕“寻找新动能”的主题展开讨论。

在经济浪潮下出现的消费升降级现象，使得企业更加关注核心会员，找到核心会员真正的需求。妍丽集团常务副总经理朱超然表示，相比过去几年，化妆品增速在放缓，甚至很多品牌出现了双位数或者单位数的下降。这其中非常大的一个问题就是同质化。

他认为，面对消费降级应该做好品牌的升级，未来，公司将打造产品跟品牌的差异化；第二，一定会做下沉市场，坚持往下走。第三，关注更多的经营模式，包括开店数量及品牌的拓展。

“目前市场上仍有大量存量在等待消化，市场回暖和消费升级的可能性不大。”世联行首席技术官、广东省房协专家委主任委员黎振伟指出，消费者在缩减非必要开支的同时愿意为精准满足核心需求的产品支付溢价。所以目前整个商业追求的并非档次，而是品质和服务。

“从商业的角度看，消费品真正的增长并没有太大，增长速度很高，占有率可能还会下降。目前我们看到的所谓的升级，实际上不是量的升级，而是消费价值的重新排序。”黎振伟认为，目前一个重要的问题是如何鼓励民营企业的发展。

华侨城商管副总经理边界认为，商业虽然不是一个生命，但它有生命力。新陈代谢是一个具有生命力的产品必备的东西，在新形势下如何做好加减法值得探讨。作为唯一一个以文化旅游为特色的央企，华侨城在过去的40年为社会贡献了很多经典文旅产品。

提及华侨城在参与项目时的决策考虑因素，边界提到，在投拓的过程当中，除了看地段区位，投资回报率以及合作模式等这些基本因素外，华侨城商管同时也很注重项目的特色秉赋能否与其擅长的文旅特色商业相匹配。华侨城提出ALL IN ONE的商业理念，整合文化、旅游、商业、休闲、娱乐、生态环境等元素，使之互相赋能，互相支撑，给游客和消费者带来比以往的盒子型商业更多的场景体验，同时给商家更多选择的可能和空间。

主题讨论会：寻找新动能

主持嘉宾：世邦魏理仕中国区商业咨询负责人、资深董事钟廉军

讨论嘉宾：华侨城商管副总经理边界；世联行首席技术官、广东省房协专家委主任委员黎振伟；妍丽集团常务副总经理朱超然；宏发商业宝安大仟里项目总经理吴碧涛；魅KTV大区开发总经理艾军

宏发商业宝安大仟里项目总经理吴碧涛提出，新动能的挖掘首先要考虑的就是营销的赋能，其次便是品牌的新奇特色，第三便是对服务的思考和升级。

据介绍，从光明到宝安，大仟里的产品力不断升级，民企代表宏发集团目前的在营商业项目有三个，其中有两个大仟里，一个16万方，一个15万方，都在疫情前一两个月出生，并在疫情中成长。

他认为，在项目的开发上，不同项目有不同的痛点，包括招商、运营、动线等等。但从大环境来看，对运营来说，顾客跟商户都是上帝，除了服务好顾客，也要服务好商户。因为商户是合作伙伴，和企业共同成长。

魅KTV大区开发总经理艾军则表示，除了国内市场，目前业内多数零售商还考虑出海，原因是国内市场的饱和，在东南亚，蜜雪冰城、泡泡玛特等企业在街头的可见度非常高。近几年，魅KTV也在加速海外的拓展与布局。

关于出海企业现在的生存状态和发展势头，艾军指出，海外的营销推广渠道，产品种类等都与国内不同，海外的用户习惯也不一样，出海企业目前机遇与挑战并存。此外，KTV业态相对于零售比较特殊，版权、客户所要体验的歌曲语言等等也有所不同，需要注意。

正如世邦魏理仕中国区商业咨询负责人、资深董事钟廉军的总结，讨论让大家既看到了消费升级下的商业运营，也看到了商业操盘的平衡之道，同时也看到了出海的机遇和挑战。“新动能的挖掘既要深耕国内的本土市场，也要去放眼和拥抱全球化。”

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