主持嘉宾：
黄懿诚 CBRE香港资本市场部资深董事
讨论嘉宾：
郭 瑾 招商局置地资管有限公司执行董事
吴卓殷 法国外贸银行亚太区高级经济学家
李振豪 东亚银行财富管理处首席投资策略师
郑高鹏 柏卫资本董事总经理
彭浩彪 金融资深专业人士、观点指数首席金融顾问
黄懿诚：大家好，我是CBRE世邦魏理仕资本市场的黄懿诚，主要负责香港房地产的投资买卖以及租务。
今天很多谢观点邀请我们来做一个圆桌会议，也多谢前辈和专家抽时间来一起讨论这个话题。
因为我本身是做房地产，所以第一个问题跟房地产有关。先咨询一下吴总，香港这五、六年经济算是疲弱的状态，特别是香港的房地产，我们看到甲级写字楼由高位大幅回调了五六成。
以你专业角度来看，是否应该重新去分散投资？如何去资产配置会比较好？
吴卓殷：我想2025最主要的一个投资主题就是“风险”，当然风险也会带来机遇，有危亦都有机。我想在全部的投资者之中有比较明显的一点，就是大家都比较倾向将部分资产投向一些比较保守的资产。
比如黄金，目前来说是升得比较快的一个资产类别。一方面很多央行都在买，另一方面买金代表着投资和消费都做了。越来越多投资都希望有一个避险的功能，如果在座的各位朋友需要买份礼物给女朋友或者太太，似乎黄金好过钻石。
房地产方面，如果是住宅的话反而会觉得不会这么担心，因为今天都讲好多是周期，当然有些因素是结构性的，但是利率等因素不会是一直维持在高的水平。
我相信只要香港有人的话，就会有住房的需求，租金去到某一个位置，还是会吸引到一些买家。
反而商用物业方面会比较担心一些，因为始终没见到很多的供应，投资等等的库存都没完全出来。
如果加上一些商业模式的转变，大家其实不需要这么多写字楼的话，似乎要看下其他的一些亮点，例如养老、文旅，甚至于一些大学公寓，这些都是近年来香港回报比较高的产业，其实香港似乎在一个转型的期间。
黄懿诚：相信香港政府都推好多相应的政策，关于一些学生宿舍，各方面如何将一些商用物业慢慢的去转化。
刚刚也有说到，香港写字楼的空置率都算是在一个历史高位，想请教一下郭总。如何去解决高空置率这个问题？
郭瑾：先自我介绍一下，我是招商局置地资管有限公司的执行董事，我在2019年加入招商局置地，7年以来第一个上市的REITs，而且央企里第一个上市的REITs。所以对商业房地产在过去的5年多，其实是经历了3个周期，3个叠加的周期。
第一个是疫情的周期，从一个非常开放到完全封闭的一个周期，到现在再开放；第二个是利息的周期，在疫情之前，我们是非常低的利率，只有1%-2%，现在是6%-7%的利率；第三个是政治的周期，当然这个主要是美国。
回到房地产，我想强调一个就是关于周期，刚刚分享的，我们现在不是简单的一个经济周期，而是一个结构性转变的周期。
可以观察到，其实经济的周期，只不过是经济开始复苏也好，经济膨胀到最后收缩也好，都是供需平衡的一个过程。
除此之外，我们现在还面临一个结构性的改变。当然大家都知道目前AI的发展、网上经济的发展，其实对需求的弹性是大大缩小的。即是说，目前我们通过减价希望吸引更多的租户的弹性是越来越小的。
所以对于我们来说，房地产的这个周期，对于商业来说，目前来看下滑的速度是减弱了，但是否已经到下滑的底部我们还判断不到。至少觉得，相比疫情前后，尤其是香港的价格是比较吸引的，之前可能去到2、3，现在可以去6到7。
这是作为一个房地产稍微反周期，或者跟周期关联不是太密切，作为另类资产比较好的配置。所以对于我们来说，我们也会关注学生公寓或者偏民生类的，亦即是说未来受AI、受网上经济影响比较小的业态去配置我们的物业。
黄懿诚：好的。大家也看到近期港交所63亿港元购入交易广场，见到目前价格去到回调到时候，都有很多投资者或者用家纷纷入场，因为有一个比较合适的价格。
但是刚也提到高息环境，其实由2022香港跟着美国高息，HIBOR去到4到5，商业贷款去到百分之六七。去到今年利息有稍微回调，但是贸易战出来了。
刚刚李总有说，留到圆桌讨论跟大家分享有哪些可以投资。前面吴总也有讲黄金，是不是这个时候黄金一定要买呢？
李振豪：先回答心态的问题，因为所有东西都取决于大家恐慌、机会。心态指未来大家不是去最大化利润最小化风险，因为大家在一个风眼之中，你要火中取栗，又要眼明手快，因为“粒栗子”不是那么容易吃。所以如果你没什么技巧可以吃到栗子，不如就隔岸观火好一些，这就是大众的心态。
因为我不认识大家有几惕risk（风险），但起码在心态上，在个窝在近25年最高之中你要去吃“粒栗子”是危险的，所以是minimizingrisk（最小化风险），不是maximizingprofit（最大化收益）。
第二方面，转折点特朗普是一个因素，但在我眼中转折点息口相信是一个大关。很简单，大家想想美国的通胀，即便加上关税影响，目前用一年期的inflation swap（通胀互换）即是大家期货市场去跟进，一年后报3.3厘、3.4厘，就当现在是为2.8厘，也就多了0.5厘。用真金白银的话，现在告诉你他不会相信通胀是会失控。
最核心的原因是什么呢？其实不是因为关税的多寡，大家都知道关税的数字，我重复讲都只是一个幌子，最后埋单可能10%就可以。
但是大家忘记了“油”，因为“油”的价格由特朗普上任时的80多块，现在剩下60块，跌了将近1/4。再如果俄罗斯停战开放“油”跌穿60块的情况下，其实油价下跌跟美国通胀相关性correlation接近8成。即是说通胀继续上升，油价可以压下来其实没什么通胀。
当没什么通胀，联邦利率4.5厘，通胀3.3厘，有1.2厘return这个是压抑整个投资意欲和生产线，是个GDP压抑。当然通胀会蚕食，但太高的利率也会压抑。
所以怎么看现在我们的市场预期减3次25个点子呢？因为4.5厘落回0.75，刚刚3.75附近是等于接近1年期rate swap（利率互换）的表现，即是说应该要有利率等于通胀的水平，才会GDP的增长。
这个也applied（适用于）香港，香港现在见到HIBOR一三六九月4厘，如果是房地产角度，我当你减掉税及装修，客户又找你换下冷气等等，你需要6厘以上回报率是平衡你去做定期。
如果是这个时候，压抑是源于利率。所以如果大家要看未来的投资策略，管理好心态之后，关键点不是特朗普关税（重复第四次），应是特朗普怎么让鲍威尔减息才是一个大的转折点，
以上，希望能帮助到大家，谢谢。
彭浩彪：我比较同意李总的说法，因为这个利率可能影响着我们整个投资的基础逻辑。
回到香港房地产目前的状况，香港在过去的十几二十年，受内地的影响是越来越大的。从资本市场的北水南下，到目前港府采取的人才政策。
甚至可以见到，虽然大家都说目前房地产不是太好，老百姓的住房到甲级写字楼的房价都在下跌。
但是大家看一看，看上山顶，山顶好多成交，而且成交价格还很“靓”。为什么会提到这个，香港作为特区，而且在大湾区下面，大湾区的进步融合大家应该都是不可置疑的。
香港未来的发展，可能会越来越受到内地经济或者政策的影响，如果内地的人、财、物都陆陆续续过来的话，香港经济一定不会差，这是一个大概率的事件。
在这个大背景下，除了刚刚所讲到的利率因素，前面两位嘉宾都讲过，我就不再重复。
另外想讲讲，内地经济对香港的整体经济影响。我始终觉得，内地不好的话，香港好不到哪里去；内地好的话，可以对香港起到一个加剩效应及作用。
因为香港作为一个特别行政区，他的特别之处就在于好多东西是香港有而内地没有的。而且在这样一个框架下，哪怕是北上广深，现在或者是未来的十年八载也都不会有。
比如金融资本项下的，即是货币兑换的自洽；另外一个是最近新的，是这两年提出来的“虚拟资产”。在内地是不会有，但在香港，银监证监都在推进。
这些都会吸引内地的一些特别的类型进入，比如说科创企业、比如见到一些（英文）在香港发行，但是底层是基于内地一些资产，包括充电桩也好、底层一些房地产的项目也好，陆陆续续在安排。
归根到底，我认为内地如果经济好的话，肯定会有更多的资金、更多的企业、更多的人才过来交流。但如果北上广深的房价起不来的话，对于香港的房价是一个很大的限制。
香港可能会在过去的二三十年之前，他的经济对于内地整体占比会比较高。但是现在他的影响、占比陆陆续续在下降中。所以基于这样一个情况底下的话，香港未来的经济更多依靠内地一个整体的情况。
最后在利率方面，我想补充一点，或者我可以举一个例子，当我们回到5年前或者10年前房价很好的时候，利率是在加，房价是不会跌的。政策和真正的经济是一个落差，甚至可能会有滞后。
所以现在美元才开始跌降息，包括内地从最近一个大会来说，从上次“适时采取更加积极的货币政策“到现在不提“适时”。即系内地都在推降息，但是从这次的政策出来之后，市场这几天是没什么反应的，一样是比较沉稳。所以我觉得还要持续一段时间。
黄懿诚：多谢彭总，现在香港各方面市场，工业市场，现在电动车企业来香港设厂，也有好多年轻人来香港读书，中港两边保持着融合。
过往过去几年，我和很多投资者、家族办公室的老板都有聊过，他们的投资除了香港的市场，也都很积极地去看不同城市的市场，包括日本市场、澳洲等方面。
想请问郑总，除了香港方面，还有哪些地区投资潜力比较好可以去研究一下。
郑高鹏：好，我也先简单介绍下自己，我来自柏卫资本，主要负责柏卫资本的Private credit（私募信贷）、distress asset（不良资产投资），尤其是收购不良的长期资产并进行长期持有和价值提升的投资。
其实由去年到现在，尤其银行的朋友都遇到同样的问题，in the market（在市场中），类似的transition（历史的转折点）也好，或者financing（融资）也好，在香港来说比较难找到可以那得出手、或者称之为优质的资产。
刚刚彭总也有讲到，就香港来说，对于内地有着比较大的经济依赖性。在内地的经济见到有很好的起色之前，在香港去讲有一个好positive view（积极的看法）来紧一年两年的经济都很难。
其实在香港来讲，我们作为一个专业的投资机构或者将来有什么出路，我们公司就认为是不要“等”，一是不知道要等到什么时候，二是不知道等完什么结果。
所以我们都认同应是要actively（积极地），在全世界可以找一些优质的transaction可以去参与。
最近而言，其实香港楼市跌，standard show（指标性楼盘）也跌，看报纸或者很多人的分析大部分都归咎为息口、即系加息。
其实，高息的环境不是香港独有的，在澳洲、英国、美国。你见到其实他们的房贷利率其实高过香港的。但你留意他的楼市价格变动，其实是还有上升的。
当然有其他很多的原因，简单一些来讲，我们认为做private credit（私募信贷）来讲，我们其实不希望市场有大起大落的变动，相反我们只讲一个字，就是stable（平稳），只要他够stable（平稳）就OK了，无论是volume（交易量）还是他的价格。
目前我们发现，就全世界来讲，日本是一个我们重点去关注的市场。另一个，我们比较focus（关注）就是澳洲。
我们发现澳洲，第一他的楼市升，我们研究了原因，主要是他的population（人口）每年都可以去到差不多二点几percent。香港不用说，差不多扯平。这样其实就带起了好多他们置业的需求，所以他的地价有升。
第二是澳洲的政府，尤其是state government（州政府）引入了好多policy（政策），主要针对在商业地产。那里的商业地产都受work-from-home policy（居家办公政策）影响，其实需求是低了很多，不只是香港。但他们政府特别重视这个问题，做一些特快的改变特定区域土地用途的政策。
过去两年、三年要做很多不同的report council才会同意。现在就不一样了，在澳洲应该差不多就可以开始，state government（州政府），尤其是悉尼，有可能只需要三四个月，甚至乎半年的就可以拿到回复，就可以开始做事。
看回香港，特别好多商厦、工厦觉得都好可惜，摆在那里都不知道干什么。当然这个需要政府actively（积极地）去制定一些政策，令到投资者信心去提升。
最后说一句，每个地方的法规、法律要求都不同，所以单纯看回报是不够的，因为还有看tax（税收），还有lawrequirement（法律要求）是怎么样。
黄懿诚：多谢郑总。各个城市的反应要快，最出相应的措施去改变困境，我相信现在香港政府都做好多不同的措施去改变中。今天时间差不多了，谢谢大家。
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