编者按：2024年以来，房地产代建行业在政策调整与市场分化中加速重构，头部企业构筑壁垒、巩固优势，新入局企业亦聚焦政府代建与存量纾困等新战场。

与此同时，利润空间收窄倒逼企业战略转型，更多探索保障房、城市更新、产业等领域的可持续路径，逐渐从规模扩张转向效率与资源整合。

展望2025年，行业洗牌或将更加深入，观点新媒体就此推出最新策划性选题“代建风云”，通过观察标杆企业如何破局，为未来发展锚定坐标。

观点网 开年以来，“房企重整第一股”金科股份重整进度频频更新，在2月18日召开二债会后，重整已接近尾声，全部产业、财务投资人也已足额缴纳首期履约保证金。

目前为止，金科先后引进上海品器联合体、川发证券投资基金、中国长城资产三家产业投资人，形成了“优质资本+地方国企＋央企AMC”的联合背景。

和财务投资人不同，产业投资人除了提供资金，更重要的是提供业务资源。

重整后金科的转型方向包括：梳理长城资产在重庆区域的存量项目，寻求代建代管合作机会，共同探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案；与川发证券投资基金合作，通过股权投资、项目合作、金融市场与资本运作、产业协同与创新发展等方式，实现与金科地产集团的业务协同。

不难发现，代建尤其是纾困代建或将成为金科重要业务板块。

金建管和“同路人”

代建作为房企轻资产运营的重要赛道，金科早在2017年就签约首个代建项目，到了2023年正式成立金科开管集团，2024年焕新发布代建品牌“金建管”。

2024年是“金建管”成立元年，年内签约重庆、天津、西安、郑州、南昌、贵阳、大连、衡阳、宿州、徐州、韶关等城市代建项目近60个。

从金科开管到“金建管”，金科股份或许有意把代建单拎出来，但至今仍是平台公司的形式。从独立性和规模体量来看，和行业头部有一定差距。

公开资料显示，在业务模式方面，金建管突破政府代建类项目，承接城投公司托底地块、政府“三大工程”类代建项目，开展EPC+代建业务；全面参与政府公开招标代建项目，强化金建管主体建设，并全面拓展第三方“保交房”代建业务。

渠道建设方面，2024年4月，金建管正式启动“同路人”计划，截至目前，通过“同路人”计划，已新增项目信息超千个，新增合伙人入库超百人，新增推进项目50余个。

“同路人”本质上是代建企业招募合伙人，这是目前代建行业的共同趋势。据不完全统计，2024年包括旭辉建管、朗诗地产、新城建管、复地管理和久筑共建等企业，都推出了各自的类似计划。

“从某些角度来讲，我们既是找专业合作团队，也是在找资源。比如有一定带资能力，或者自己本身有项目，都可以合作，通过合作共赢的方式快速做大。”金科开发管理发展集团总裁谭霖在2024年接受观点新媒体采访时说道，可能通过3-6年时间，把金建管做到全国前5，进入代建行业第一梯队。

“接下来发力的方向，一是政府平台待开发的用地，二是平急两用的设施，三是政府平台公司和政府直接管理的物业，都会全面参与，相信下半年市场一定会关注到金科在这方面取得的一些突破。”

金科开管在业务拓展渠道保持多元，继与世纪金源集团腾云华力签约合作后，2024年3月13日又与绿城管理签订战略合作框架协议。

随着入局者增多，赛道变得拥挤，如何获客成为了代建企业的共同话题，而迎来产业投资人后，金科或许能有更多代建机会。

新股东的代建经验

产业投资人，可以说是金科代建业务天然的“同路人”。

其中，上海品器背后大股东是北京品器管理咨询有限公司，为冯仑等人早年创办的御风集团旗下专注于大健康不动产的资产管理机构。

另一家产业投资人川发证券同时也是财务投资人，据金科公告表述，未来“川发系”将帮助金科在四川落地新的产业或项目，共同打造集市政工程、建筑工程、土地整理、园区开发运营、投资为一体的综合性平台。

中国长城资产则可以说是头部AMC里的“烂尾楼”专业户。

目前，长城资产服务网络遍及全国30个省、自治区、直辖市和香港特别行政区，设有32家分公司，旗下拥有8家控股公司，涉足银行、证券、人寿、租赁等板块。

地产相关领域，已发行地产纾困金融债100亿元，资金投放超百亿元，带动超1000亿元货值存量项目实现复工复产，解决拖欠农民工工资4300万元，兑付房地产企业发行理财产品7.4万户、金额近11亿元。

例如2022年4月初，长城资产与佳兆业、招商蛇口在深圳签署战略合作协议，三方建立合资公司等载体进行合作，长城资产深圳分公司参与“佳兆业东山小区”项目开展实质性重组。

这一项目前身为福田东山小区，原总占地规模近8万平方米，建成于上世纪八十年代，曾是深圳市建安集团的单身宿舍和职工住宅区，2012年建安集团引入佳兆业，后受佳兆业债务危机影响，项目拖欠工程款并导致停工，同时叠加197户业主拆迁及安置问题，以及763户已搬迁业主的追加赔偿问题等。

长城资产介入后，出资4.85亿元，先解决了佳兆业阶段性理财兑付难题。到了2023年?12月，东山小区改造项目一期——佳兆业佳园顺利完成回迁房集中交付，这个棘手的项目才终于有了眉目。

另一个案例是泰禾“深圳院子”

2017年，中国长城资产成为深圳院子最大债权人；2020年，随着泰禾集团宣布正式违约，“深圳院子”项目进度再次受阻。直到中国长城资产正式接管纾困后，深圳院子才得以在2023年正式复工。

纾困项目中，长城资产也有和代建企业合作的经验，目前已经联手绿城管理合作盘活武汉桂湖雲翠项目（前身为当代天誉项目）。

2022年4月，当代集团发出通知，正式宣告债务违约，在售的武汉当代天誉项目半年后封盘，后续被绿城接管，项目更名为“绿城桂湖云翠”。

在多个案例中，长城资产以“房地产投资商”的定位，采用“风险隔离+代管代建”的纾困模式，可理解为强管控封闭运行，核心是在项目合作期内，阶段性直接掌握项目控制权。

具体来看，“绿城桂湖云翠”项目投资人暨管理方对项目建设成本、建安工期、销售去化等全方位进行严格的封闭监管。通过以市场化“带资代建”方式，中国长城资产、长城国富置业在总、分、子公司全面联动的基础上携手绿城管理集团在股权、公司治理、设计施工等方面实施央企管理模式，全面接管了项目公司。

2024年4月19日下午三点，随着武汉南湖边一声巨响，该项目未销售的高层8号楼和5号楼被爆破拆除，也预示着代建方对项目的“推倒重来”。

当长城资产晋身为金科的重整投资人后，是否会套用与绿城管理的合作模式，还是另作安排，还有待观察。

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