观点指数（GDIRI）4月17日，据资本市场消息，万科企业股份有限公司寻求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%的股权。目前，万科尚未与任何潜在买家达成协议。消息人士透露，万科正与粤海控股及一家天津国企就出售事宜进行洽谈。

万科与普洛斯的渊源要追溯到2017年，据当时的报道，普洛斯由厚朴、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，并以估值约为116亿美元（160亿新币）成功收购。

其中第一大股东万科地产（香港）占比21.4%，厚朴、高瓴资本、普洛斯管理层（SMG），分别持股21.3%、21.3%、21.2%，中银投则持股15%。而此次万科拟出售的股权正是2017年收购的全部股份。

从万科总体的经营情况来看，据2023年报披露，其实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%，毛利润709.6亿元，同比下降28.0%。净利润204.6亿元，同比下降45.6%，归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%，净利润率和归母净利润率分别为4.4%、2.6%。

而有息负债合计3200.5 亿元，其中一年内到期的有息负债 624.2 亿元，占比19.5%。持有货币资金998.1 亿元，较2022年末减少27.3%，现金短债比为1.6倍，较2022年末的2.13明显下降。此外，净负债率为54.7%，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年的76.0%的高点连续5年下降。

整体来说，利润承压、资金存量、现金短债比等指标下行也意味着万科依然面临短期流动性的压力，但无论是传统房地产行业还是物流地产行业（万纬物流），重资产属性都较为突出，投资回收期较长，流动性承压可能会引发债务风险等问题。

因此从资金紧张的角度慎重考虑，如若万科此番成功出售普洛斯股权，则可以在一定程度上缓解现金流承压的问题。此外，万科收购普洛斯已接近7年，旗下万纬物流已步入正轨，万纬仓储物流REIT也已获证监会受理，不像刚收购时那般需要利用普洛斯庞大的物流仓储网络和管理能力才能更快地完善自身的布局。

据万科2023年财报数据显示，物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）18.8亿元，同比增长33.9%。

数据来源：万科年报，观点指数整理

从万纬物流近三年的业绩表现来看，其经营收入逐年上升。此外，高标库及冷链的经营收入同样逐年往上。

观点指数注意到，万纬物流2021-2023年的新开业高标库数量分别为17、13、1，数量急剧下降；2021-2023年，新开业冷链园区数量分别为8、10、7。可以明显看到，万纬已开始放缓拓展的步伐，尤其是降低其高标库的供应力度。

2023年，物流市场承压，高标仓市场持续供应但需求恢复动力不足，这也导致市场无法消化，进而造成空置率持续上升、租金下行等情况。

据仲量联行数据，受强劲市场需求的刺激，中国高标仓市场在过去10余年发展迅猛。截至2022年，国内高标仓市场存量已突破1亿平方米，截止至2023年，市场存量已约1.3亿平方米，且受前期集中供地影响，近四年全国高标仓新增规模较大，市场出现短期内供大于求的状况。租金方面，2022年年底全国仓储物流市场的平均租金为33元/平方米/月，而2023年平均租金已下滑至30元/平方米/月。

所以从物流市场的实际发展情况来说，万科此次的股权出售也有迹可循。

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