观点指数 8月29日晚，华发股份披露了中期报告，观点指数对其中报数据进行分析，以了解企业上半年经营质量。

上半年，华发股份实现合同销售金额493.91亿元；期间实现营业收入250.05亿元，同比增长20.37%；实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元，同比增长9.44%。

企业上半年沿海及长江区域销售占比较大，这部分区域拿地溢价通常较高，后续结转毛利率可能会受到一定影响。

目前华发股份铺设形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。截至2022年6月30日，公司非外购投资性房地产新增价值1.74亿元，合计期末余额122.13亿元；出租房地产总面积达51万平方米，公司1-6月实现租金收入1.99亿元。

从债务期限、模型测试及现金流量的角度来看，企业流动性处于相对较稳定状态。

毛利率及后续期望

2022年上半年，华发股份实现合同销售金额493.91亿元。据企业中报披露，在行业整体销售遇冷的情况下，根据市场情况及时调整营销策略，加速向数字化营销转型。

结合中报数据来看，企业期间研发费用0.37亿元（2021年同期为0.25亿元），销售费用5.84亿元，同比下降20.33（2021年同期为7.33亿元）。从销售费用减少的结果来看，数字化营销正为企业带来成本节约的效果。

期间，华发股份实现营业收入250.05亿元，同比增长20.37%；实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元，同比增长9.44%。在当前渐趋复杂的行业情况下，华发股份实现了营收、归母利润双增长，一定程度上展示了韧性。

毛利率方面，虽然自从去年中报开始处于下滑趋势，但在同行业中仍处于较好水平。自2020年起至2022年中期，华发股份期中及期末分别实现毛利率24.6%、24.3%、29.58%、25.8%和21.42%。

近期毛利润波动或与华发的投资策略相关，其坚持以一二线核心城市为主。此前，这些城市地价由于竞争较强，拿地溢价率较高，叠加近年来劳务成本、原材料价格上升等因素，导致今年中期结转毛利率下滑。

此外，按区域划分来看，企业上半年沿海及长江区域销售占比较大，这部分区域拿地溢价通常较高，因此后续结转毛利率可能会受到一定影响。具体来看，2022年上半年，珠海大区完成销售97.81亿元，销售占比19.80%；华东大区完成销售293.35亿元，销售占比59.39%；华南大区完成销售70.97亿元，销售占比14.37%；北京区域完成销售10.77亿元，销售占比2.18%。

值得注意的是，企业虽未披露权益性销售口径金额，不过长期股权投资中对合联营方的价值较低（6.28亿元），因此可能两个口径销售金额相差较小。

流动性与缺口

目前各大房企在轻资产赛道上的竞争逐渐展开，不过完全摒弃重资产尚不符合当下市场的发展，因此大型房企战略逐渐倾向轻重资产并驾齐驱。

据华发股份披露，践行“一核两翼”的业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商。

商业运营方面，报告期内商业板块全国化布局持续推进，已进驻全国16个重点城市，旗下项目逾百个。截至6月30日，公司非外购投资性房地产新增价值1.74亿元，合计期末余额122.13亿元；出租房地产总面积达51万平方米，1-6月实现租金收入1.99亿元。

据中报披露，华发商都、阅潮书店、华发奥特美康体中心等自营业务线在疫情冲击之下多措并举稳客流，“3+3”业务线产品生态体系日臻完善，持续打造优质商业配套，赋能住宅主业。

债务方面，截至2022年6月末，企业各项金融负债按未折现的合同现金流量合计约为2099.37亿元，其中1年内到期规模805.11亿元，占比38.35%；1-5年内金额为1208.15亿元，占比57.55%；5年以上金额86.12亿元，占比4.1%。

其中，有息负债合计人民币1434.18亿元，且据企业披露其中公司长期负债占全部有息负债的比重为79.56%（即短期有息负债占比20.44%）。

此外，观点指数通过简单模型测算，企业在流动性方面的管理亦较好。具体来看，扣除合同负债后的流动负债约为913.04亿元，较2021年末899.73亿元小幅度上升。期间现金及交易性及融资产合计约522.26亿元，其中受限货币资金3.49亿元（主要为下属公司各类保证金）以及受监管预收房款约97.83亿元。

因此，基于剔除受限及监管资金的严谨假设，企业中期末资金缺口约为492.1亿元。

以该口径数据与期间的存货价值相比，企业在下半年达到21.57%去化便能覆盖资金缺口。企业未披露可售物业及在建物业货值，此处以存货价值代替。需要注意房开企业土地价值计入存货的情况，很可能未能在一年内进行变现，即该去化率仅供参考，真实口径应大于该数值。

从现金流量角度来看，企业流动性亦处于较稳定状态。经营活动的现金净额常年保持正流入，叠加筹资活动流入现金流后，每一期均能覆盖投资活动的现金流出，这也是国资背景房企能够保持持续经营的重要原因之一。

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