1.市场概览
宏观经济的良好发展和新物业的入市令一部分潜在需求得以释放。第4 季度广州甲级写字楼的吸纳量46，400 平方米，环比增长19.3%。需求的明显增多令全市整体租金上升了1.5 个百分点，维持于每月每平方米122.7 元（US$18.5）（图一）。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2010 年1 月至10 月广州写字楼成交量为55.25 万平方米，同比增长65%。
第4 季度，万菱汇和友谊国金店相继入市，为广州商铺市场带来90，700 平方米的商铺面积。新物业以较优惠的租金入市，令全市优质商场整体租金下滑6.9%，为每平方米每月1，135 元（US$170.7）。
零售业的迅猛扩张对广州物流仓库的需求不断增加，广州仓库的整体空置率也由3 季度的15%下跌至10%。然而，受供应严重不足的影响，市场需求量得不到释放，大部分仓储物业的租金继续维持于第3 季度的每月每平方米 25-32 元（US$3.8-4.8）的水平。
在中央和地方政府紧缩政策的双重打击下，本季度广州住宅成交量明显减少。2010 年9 月至10 月，全市商品住宅成交100.55 万平方米，同比下降 31.5%。此外，中心城区高端物业集中成交，拉动全市总体住宅的均价水平。同期，广州全市商品住宅成交价格为每平方米13，460 元（US$2，024），环比增长13.2%。
2.经济概览
2010年11月12日第十六届亚运会在广州举行。政府官方数据显示，亚运会期间，海内外旅客达到65万人，增加社会消费19亿元(US$2.86亿)。亚运会的举行估计可为广州带来约8，000亿元（US$1，203亿）的经济效应。
第4季度，为了有效地控制通货膨胀，中央人民银行四次上调存款准备金和实行首次年内加息。受国内经济增长动力减弱、政府宏观政策趋紧等因素的影响，三季度以来，广州总体经济运行呈稳中趋缓的态势。2010年前三季度，全市完成地区生产总值7，654亿元(US$1，151亿)，同比增长13.5%（表一），增幅较去年同期增长3个百分点。
固定资产投资同比增幅持续回落。2010年1月至10月广州固定资产投资总额同比增长36.2%（表一）。然而，相对于今年前三季度，同比增幅有5.3个百分点的回落。
广交会和亚运会的利好影响明显改善了广州市的投资环境，从而进一步增强吸引外资的竞争能力。本季度广州实际使用外资金额保持增长。2010年前十月全市实际使用外资金额37.1亿美元，同比增长4.7%（表一），增幅比前三季度仅回落0.1个百分点。此外，受益于两大盛事，广州旅游、酒店、零售等服务项目表现畅旺。2010年前十月，全市实现社会消费品零售总额3，600亿元（US$541.4亿），同比增长21.7%（表一）。
CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年11月我市城市居民消费价格总水平同比上升3.6%（表一），升幅仅比上月回落0.3个百分点。
3.写字楼市场
位处体育中心商务中心区的万菱国际中心约65，000平方米办公面积于本季度交付使用（表二）。至此，广州甲级写字楼总存量达197.79万平方米。
在宏观经济良好发展的大前提下，新物业陆续入市令一部分潜在需求力量得到释放。我司统计数据显示，4季度甲级写字楼吸纳量约46，400平方米，环比增长19.3%。除此以外，太古汇、广州国际金融广场虽然在2011年才交付使用，但已吸引了不少企业签订了大面积租赁合约，甲级写字楼整体租赁市场表现非常活跃。环顾全年，广州甲级写字楼吸纳量约184，700平方米（图三），仅次于2007年的327，700平方米。
租赁市场的活跃成交令整体空置率仍然维持于低水平。4季度虽然有新物业交付使用，但季度末的空置率仅较3季度上升了0.71个百分点，为7.74%（表二）。租赁成交仍然集中于供应较为充裕的体育中心和珠江新城两个商务中心区。其中体育中心商圈因新物业的投付使用，空置率上升了2.65个百分点，而珠江新城则下降了3.3个百分点。
租金方面，明显增长的租赁需求同样令甲级写字楼租金呈现上涨的趋势。4季度全市甲级写字楼平均租金约每月每平方米122.7元（US$18.5）（表二），环比增长1.5个百分点。租金最高的区域还数珠江新城商务中心区，为每月每平方米140.6元（US$21.1）（表二）。
为规避由通胀所引起的货币贬值，写字楼购买行为持续活跃。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2010年1月至10月广州写字楼成交量为55.25万平方米，同比增长65%。买卖成交持续活跃同样推动了写字楼价格的平稳上涨，DTZ写字楼价格指数显示，4季度广州甲级写字楼售价环比上涨幅度为2.7个百分点（图二）。
亚运会成功举办令广州的城市配套设施更加完善，投资环境更加成熟，我们预期未来将有更多的全国或国际性的经济、文体、会展活动将在广州活动举办，并带动起更多的写字楼需求。展望2011年，广州将有近62万平方米的甲级写字楼交付使用。考虑这些写字楼已提前开展招租，我们预期，至2011年年末，广州甲级吸纳量可达25万平方米，租金水平可上升至每月每平方米126.8元（US$19.1），空置率将上升至20.1%（图三）。
市场活动
丰田汽车租用天河区万菱国际中心，面积为1，550平方米。
4.商铺市场
受亚运会的利好刺激和传统年末消费旺季的影响，广州零售市场保持畅旺。政府最新数据显示，2010年1月至10月全市社会消费零售总额3，600亿元（US$541.4亿），同比增长21.7%（图四）。
第4季度，位于天河北商圈的万菱汇和珠江新城商圈首个优质百货友谊商店国金店开业，为广州商铺市场带来90，700平方米的商铺面积(表三)。截至第4季度末，广州优质商场总存量为824，600平方米。
在经济环境的向好和商业氛围的日益浓厚双重利好因素的推动下，天河北和中山三路商圈受到国际一线零售商的青睐，租户对广州优质商场的需求持续强劲。其中，国内银行和金融机构的扩张最为明显。本季度南昌银行首家省外分行亦落户广州。
值得关注的是，今年年内广百、友谊等多个百货已陆续进驻天河北和珠江新城商圈。考虑到同区域品牌的同质化情况严重，本季度部分一线奢侈品牌高速扩张的动力开始减弱，以期待更合适的入市时机。
成熟商圈内优质商场可租赁面积有限，令租金水平保持稳定（表四）。然而，为了保证较高的入驻率，新物业以较优惠的租金入市，令全市优质商场整体租金下滑6.9%，为每平方米每月1，135元（US$170.7）。
新物业的入市令本季度广州商铺市场的总体空置率出现上升的现象。DTZ戴德梁行研究数据表明，第4季度广州优质商场整体空置率约为7.36%，比上季度上升4.39个百分点。
太古汇、太阳新天地以及高德置地四季商场一期等多个购物中心延迟至2011年开业，届时将为天河北和珠江新城商圈带来约39万平方米的新增供应。此外，大量的新增供应将给这两大区域的优质商场带来招商压力，租金上调的空间有限，空置率亦将有明显上升。
需求方面，近期广州市政府出台的《关于加快发展现代商贸流通业推进国际商贸中心城市建设的意见》将对优质商圈如天河北和珠江新城商圈实行规划扩容，这一利好因素将更好地完善广州的商业氛围，从而吸引更多高端品牌落户广州。预期明年潜在需求将以消化新增供应为主，吸纳量将呈现明显增长。
市场活动
麦德龙进驻白云区机场路，面积为4，800平方米。
5.工业市场
2010年1至10月，广州市完成规模以上工业增加值2，930.97亿元（US$440.7亿），同比增长18.6%。工业的持续快速增长有力地推动了工业楼宇市场的发展。
近年来，广州以便利的水陆空交通设施担当着众多品牌珠三角地区配送中心的重要角色。周边地区零售业的迅猛扩张对广州物流仓库的需求不断增加，尤其是优质仓库更是供不应求，广州仓库的整体空置率也由3季度的15%下跌至10%。据统计，至4季度末，广州主要的优质仓库大多入住率已达到90%或以上，根本无法满足旺盛的市场需求（图六）。受供应严重不足的影响，市场需求量得不到释放，大部分仓储物业的租金继续维持于第3季度的每月每平方米 25-32元（US$3.8-4.8）的水平（表五、图五）。
机动车零配件、电子制造和石油化工等生产企业本季度积极扩大再生产，对南沙、花都、白云和萝岗四区的厂房需求增加，厂房空置率也由上季度的25%下降至20%（表五）。需求的增加使广州开发区小部分厂房在2011有调高租金的打算，预期上调幅度为每月每平方米1-2元（US$0.15-0.3）。然而，相对于整体市场而言，厂房的整体租金仍然维持于每月每平方米15-20元（US$2.3-3）的幅度（表五）。
展望2011年，增城和花都将有超过30万的物流仓库投入使用。而在市中心区，仓储物业供不应求的局面仍将持续，租金仍有上升空间，空置率则继续下跌。在广州开发区和南沙开发区，生产企业的快速云集将产生更多的市场需求。
市场活动
广州拜耳材料科技有限公司以1，296万元（US$194.9万）竞得广州开发区永和21，586平方米工业用地。
博禄塑料广州有限公司以3，710万元（US$557.9）竞得南沙开发区珠江工业园100，257 平方米工业用地。
6.主要数据-租赁市场
7.住宅市场
第4季度，广州全市商品住宅新增供应量呈现增长的态势。季度内，前期新增供应集中入市，住宅供应激增，后期受“限购令”的影响，开发商缩减新物业的供应量。2010年9月至10月广州全市新增商品住宅250.5万平方米，环比增长106%。从供应区域来看，番禺、白云和天河区的供应量最为集中，三者占全市总供应的70.1%（表八）。
本季度，为了确保稳定房价的目的，中央政府相继颁布了紧缩开发贷款和限制房地产开发融资的相关政策。此外，广州市从“限购”“限外”“限房贷”等方面出台政策来限制购房投机行为和遏制不断上涨的住宅物业价格。上述举措令广州住宅成交量明显减少。2010年9月至10月，全市商品住宅成交100.55万平方米，同比下降 31.5%（表八）。在部分新物业调整入市价格的背景下，荔湾和天河两区成交量回升较为明显。两区商品住宅成交面积环比增加幅度分别为43%和28%（表八）。
高档住宅市场方面，在优质物业入市的推动下，强劲的需求促使高档住宅最为集中的珠江新城物业价格持续攀升，从而带动全市总体高档住宅价格上扬。DTZ住宅价格指数显示，第4季度广州高档住宅售价环比上涨7.1%（图七）。
中心城区高端物业集中成交，影响区域乃至全市总体住宅的均价水平。本季度全市住宅价格呈现上涨的态势。2010年9月至10月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米13，460元（US$2，024），环比增长13.2%。同期，中心城区商品住宅成交价格为每平方米17，203元（US$2，587），环比增长9.2%。其中，天河区住宅价格上涨势头最为强劲，环比涨幅达到17.0%，达到每平方米22，348元（US$3，361)（图八）。
展望明年，政府将出台如房产税等严厉政策，同时也将继续加大原有政策的执行力度。在这样的大环境下，开发商态度较为谨慎，将减缓新物业的开发进度。预计下季度广州新增商品住宅供应量将有所下降。此外，潜在购房者心理预期物业价格还将有更大的下降空间，市场观望氛围持续浓厚，加上下季度将是传统的销售淡季，因此成交量会维持下跌态势，而整体住宅物业价格将呈现缓慢下行的状态。
市场活动
广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司以86亿元（US$12.9亿）竞得荔湾区黄沙大道广铁南站居住用地，总建筑面积为497，789平方米。
8.定义
可出租面积
可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。
空置率
可出租面积与楼面总面积之比。
开发中项目
由两部分组成：
1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。
2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。
净吸纳量
一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。
新供应量
已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指已工程已竣工，即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只缺少装修。
预租售
竣工前已经租出或售出的开发项目。
最优租金
品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最高租金。
（特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定）
租金
除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。
最优物业回报率
品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。
（特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。）
一般市场回报率
年租赁总额与物业资本价值之比。
存量
商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。
占用面积
已被使用的楼面面积，包括下列几项：
(i) 出售/出租给最终使用者的办公室
(ii) 预售/预租给使用者的开发项目
(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权
（特别注意：此项包括转租，但不包括续租。）
空置面积
即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售（无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置）。
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