年会对话 | 主题讨论会一：存量商业革新与思考

主持嘉宾

方旭东  朗诗青杉资本副总经理

讨论嘉宾

蒋海洋  苏宁控股集团不动产投融资总裁

陈　宇  黑石集团董事总经理

李　想  绿地金融控股集团首席战略官

陈　阳  远洋资本副总经理、资产管理业务董事总经理

丁亚明  浦赢资产创始人、CEO

马千里  睿星资本中国董事总经理

周　伟  合富辉煌(中国)华东区域发展策略中心总经理

张世凯  开工大吉创始人&CEO

方旭东：感谢主持人，感谢参会的各位嘉宾，也感谢今天论坛的各位优秀嘉宾，我是方旭东，很荣幸能够主持今天的圆桌。

刚才演讲中，大家提到了后疫情时代的存量资产，特别是商业存量资产的运营，怎么来转型，怎么来破局，这是所有人的痛点。因为疫情改变了我们的生活，也改变了我们的出行方式，随之改变了商业地产的运营方式。我们第一个话题，我想问一下苏宁的蒋总。

蒋海洋：感谢主持人，我是来自苏宁控股集团的蒋海洋，目前在集团负责整个商业不动产投融资的工作。

大家知道，苏宁是一家消费零售服务商，今年是苏宁创立30周年。从传统家电空调的批发零售到现在全球全产品的零售，今年我们大概的GMV是4千到5千亿左右，跟去年同期相比增长了10%左右。在这个阶段苏宁从线上到线下覆盖，目前是全球唯一一家均衡发展O2O的互联网公司。今年的疫情之下，其实商业零售企业包括电商行业，特别在线下经营的行业，都受到了一定的冲击。

从今年1到9月份整个国家社零总额包括我们的经营数据来看，一季度线下整个是下滑不少，二三两个季度，从同比跟环比来看，线下的运营增速比较快。这个取决于苏宁有自己独特的几个方面。

第一个方面，我们是一家消费零售服务公司。特别是今年以来，我们加大了对小微商铺服务的力度。从线下的运营来看，一季度我们实现了一部分补贴给到商户，二季度是通过一些创新的数字化驱动方式（包括运用了视频直播的方式），来推动我们在整个商业零售商铺的能效和能力。现在很多上苏宁易购的朋友都看到，我们今年加大了一些（创新），包括出现罗永浩这样的商品代言人。

一方面是为零售推动，另一方面，我们把线下的商业场景的动线做了一些变更，特别是和商铺的结合，推动了商品线上零售的增长。我们在南京、徐州、成都等线下的商业运营当中，把一些商户进行了改造，增加了视频直播室，把一些网红的产品（包括网红的代言），放到了这个现场进行直播。通过这种线上线下联动的方式，增加了很多的能效。

第二个措施，在今年整个的数字化驱动能力方面，我们推动了一些非接触式的（包括人工智能、机器人）在整个商业零售当中的大规模运用。包括我后台的一些仓库运营管理都通过大量的机器人，实现了整个坪效的提升。

第三个，除了集中式商业，在大量的社区商业这块，我们更多的发挥了苏宁的特色。比如“到家服务”，大家知道物业是一个资本市场的风口，我们和很多物业公司进行合作，在社区、小区的周边推出了一些生鲜电商，包括一些社区的零售到家服务，这样形成了整个零售片的SKU的品类和线上的完整结合，也打造提升了社区零售商业氛围。

最后，我们更多的发挥了整个线上零售的业态。从整个公司1到9月份三个季度的数据来看，线上的增幅销售是平均增长30%到40%左右，其中三方平台的增长基本都可以翻番。这个可以看出，在整个零售，特别是在后疫情时代，线上的消费增长是指日可待的。我们也是希望能够把这些服务的能力，向所有的商业地产开发商服务商赋能出去，这样可以通过线上线下O2O的联动，打造增值效果。

李想：我们是赋能投资商+创新服务商和财富管理商。我们也在寻求转型，向集数据、科技和金融为一体的产业生态、金融科技服务平台转型，房地产基金是我们绿地集团长期以来的一块业务，也是我们的基石业务，目前有50亿的在管规模，历史的投放规模在300亿左右。

当然，绿地有大量的商业地产存量，实际上去年我接受观点采访的时候，说了这样一个观点——“在存量时代，实际上房地产这个产业链在进一步细化，投资商、运营商，还有开发商，三者分离的趋势越来越明显，而且在这个趋势下，投融资模式、商业模式也在进一步转型。”这是我去年的观点，今年有三件事情进一步证实了我的预言。

第一件是年初的疫情，这个不用多说。第二件事情，国内真正的REITs的落地，当然目前这个还没有拓展到商业地产，但是给我们打开了很大的想象空间。第三件，七八月份“三条红线”的提出，这个进一步提升了我们存量资产转型的紧迫性和必要性。

结合我们自己想做的事情，我们说“转型要紧随趋势”，这个“趋势”是什么？在商业地产开发的前端，金融资产加大投资；在中端，专业机构强化运营管理；后端是通过资产证券化，加速退出。

结合这个趋势，我们再做“三化”的工作，第一个“化”是“主题化”，我们可以看到，从一二线城市过去的五年甚至是十年之前，我们商业地产走的路，可以复制之前的模式。但是我们也看到，一二线城市，尤其是北上广这样的一线城市，如果商业地产没有主题的话经营是很困难的。

第一个主题是医疗健康主题，第二个是亲子教育主题，第三个主题是数字娱乐主题，结合这三个主题化，我们也在寻求市商，帮我们一起利用绿地大量的存量商业资产，来做主题化的改造。

第二个“化”是“科技化”，我们过去谈商业物业的运营无非是一群叔叔阿姨给你笑的灿烂一点，以后商业地产的物业绝对不是这样的情况，如果以后你发现商业地产的物业是一群小哥哥小姐姐拿着平板给你做数据分析，不要奇怪，这是未来的趋势。

结合这个趋势，我们也在找市场上这样数字化的赋能企业，来结合我们大量的场景。因为我们绿地有大量的商业地产存量，有大量的线下场景，我们来做这个数据的积累分析挖掘和利用工作。这是科技化的趋势。

第三个工作是做“金融化”。两个方面，一方面是结合目前国内REITs的落地，我们也在积极的做存量资产的梳理，未来积极抓住这样的机会。第二是“退一步海阔天空”，在REITs暂时没有实现我们想要的目的的时候，我们搭了一个权益保护平台，他所做的是把使用权和所有权分离，把时间和空间分离，把不同的时间分离，也就是把我商业不动产的使用权，在这个所有权没有办法完全变现和交易的时候，把使用权进行交易，因为我们可以发现，这个使用权是有价值的，而且是可以进行流转的。

在这样的情况下，我们搭建一个平台，我们称之为不动产使用权的天猫平台、天猫店，这是我们目前在做的一个方向。一个是REITs，一个是我们做的使用权交易的平台，这是我们所做的“金融化”的工作。

周伟：合富辉煌成立于1995年，是最早成立的服务房地产的顾问公司之一，2004年上市，上市之后进行全国的铺点，现在已经进入全国212个城市，员工超过3万人，是全国规模最大的房地产顾问机构之一。

我们的主营业务是针对新房、存量房和商用物业的交易、投资以及衍生的业务，包括针对交易环节的各种金融服务、融资服务，都是我们的服务范围，这是合富辉煌的情况。

关于商业物业，也是我们的业务范围，前面听到绿地的李总和苏宁老总说到商业的情况。我们从自己的操盘情况来看，感受其实是类似的，只不过我们觉得，现在有一些背景需要做一些梳理。一个，我认为现在对商业来讲，影响比较大的两个背景，一个是大数据，另外一个是互联网，移动互联网。

过去我们说做客户分析和需求调查，现在不需要了，大数据的工作把所有的消费过程、消费逻辑，都呈现在大数据面前，变得更加透明。移动互联网是改变了需求端的消费过程，这和过去不一样，过去的产品从生产环节到流通到交易环节，需要更传统的协同，现在供应链里面的任何一个源头，可以在互联网上跟任何一个节点做交易，改变了过去产业链比较漫长或是比较纵深的状态，已经变得扁平化了。

不管行业怎么变化，我们坚持认为两个核心的点是不变的，第一个是行业的本质没有改变，不管是商业还是商业地产，核心还是要做好我们自己的工作。第二个是经营的本质没有改变，可能是经营的行为本身，也有可能是经营的思维有变化，但是经营的本质，从利润获取，到经营活动的方针制订，这种核心的问题其实还是和以前一样，逻辑是一样的。

但是也是基于此，我们目前的一些商业物业和存量地产，是要分情况看的。毕竟我们感觉一线、强二线城市跟三四线城市面临的问题是非常不一样的。一线城市我们可以叫做存量资产、存量地产，改变有很大的改变机会和可能性，但是三四线城市，或者比较弱的城市，这个压力比较大，这个可以分开讨论。

张世凯：首先我介绍一下开工大吉，我们是行业比较新的公司，我们于2017年成立，是以金融和科技为底层的办公资产服务平台，从成立到现在三年时间，已经在服务的资产规模超过了1千万平米，我们手里现在在服务的办公楼甲级以上的超过130栋。

为什么我们这么年轻的公司，可以快速的做到这样的规模？因为我们为写字楼提供的服务是“两端”，一端是如何帮助一个写字楼的资产价值做高，就是快速的给写字楼提供的服务，拎包办公服务，把写字楼从以前的标准交付状态给到客户提供一个更高级别的定制交付状态。我们从今年疫情之后的市场来看，实际服务的项目差不多从5月份正式开始，办公楼可以正式的对外服务，到9月份，项目就已经做到了完成超过全年的目标，实际的租金我们做到提升40%以上。

这些导致我们在疫情之后看到了一个大趋势，在于当市场上大量用户都对定制交付的形态愿意接受的时候，这个对我们作为资产持有方来讲，是一个可以快速拉升资产的红利。我们知道租金其实和资产价值是有挂钩的，但是我们仅仅止步于提供一个定制服务就结束了吗？并不是，我们更多的还帮助业主打开了一道门，今天把房屋出租给租户之后，我们知道我们很难了解到这个租户进入写字楼以后他们的状态是什么样的，他们需要什么更多的服务，我们可以为他们做什么。

今天开工大吉提供的这个定制空间是全智能化的空间，我们其实是协助业主，帮助把这些智能化的硬件带入出租的80%的面积，我们很好的延展了服务范围。这些是在市场上通过三年不断的探索，最终和业主的合作过程中找到对这个资产更好的运营服务、更好的资产提升，这是我们能做的一些贡献。

成立到现在，我们也很幸运。今天做这件事情的时候并不是孤军奋战，我们到现在成立两年，就已经拿了国内了一些知名地产投资基金的钱，包括一些知名风投的钱，我们明年预计会服务的面积超过3千万平米，我们的服务体量还在快速的增长当中。

目前现在大量资产都是在一线城市，但是我们今年下半年已经开始下沉到苏州、宁波、天津、武汉、重庆这些准一线城市或者二线城市。

我们发现这些市场和一线城市的形态跟我们以前想象的不大一样，我们以前会觉得说，是不是一线城市的租金范围足够支撑，用户会选择，但是二线城市的需求比一线更强烈。我们市场调研以后发现，今年大量的企业申请不到更多的预算，大量的压力会给到业主方，我们租你这个楼，一定需要业主提供更多的服务才会租，这个点上我们看这个趋势，在明后年会爆发的更明显，也就是说，两到三年之内，大量的写字楼以后都不会是标准交付的毛坯，以后会享受的是类酒店的交付服务。

方旭东：第二个议题，我们谈谈投资的角度。我们朗诗青杉今年投了一个北京的项目，真正的存量资产还没有落地，昨天晚上我们开会到凌晨一点多，那个项目也是最后价格上有点犹豫。

我看到这几位嘉宾，黑石的陈总、睿星的马总、浦赢的丁总今年都有一些投资项目的落地，我想请教一下，你们在现在这个时代，现在这个节点，如果是投这些靠现金流靠经营算帐的资产，你们的角度是什么，优势是什么，怎么获得这个好的投资项目？

陈宇：我是2015年从香港到上海，现在负责国内的房地产基金投资的业务板块，黑石是专注做基金的公司，在这个领域是做得最大的。现在管理的基金规模4万亿人民币，全球有2300多名员工。

我们进入中国市场相对也不算特别早，在金融危机之后，2008、2009年真正进入中国市场，从真正追加投资到业务规模扩大是12、13年以后，我本人在黑石基本参加了国内投资和国内的一些发展过程。在商业地产这个板块，可以跟大家分享一下，我们在商业地产这个板块的思考。

黑石地产做任何一个投资的时候，大趋势是一样的，主要是做大量的投研工作，一旦确定以后，就希望在这个领域或者趋势里面，可以作出规模。

有些时候会比这个趋势早一两年，我们看更长期的趋势，也会在投资里面AL LIN，如果有好的合作方就和合作方合作，没有的话也会另建一家新的公司作出大的规模。商业地产上，我们在国内2013到2015年的时候集中做了大量的投资，当时也和深创投合作做了很多项目，那时候的基本判断就是中国中产阶级的迅速崛起对消费需求增长比较快。另外，虽然有电商存在，也看到了电商的趋势，但当时的判断认为，实体的购物中心，以体验、娱乐这样的综合性购物中心的需求还是非常旺盛的。

当时的投资是非常非常成功的，到了2016、2017年的时候，当时觉得整个供应量稍微有点大了，批出来的地，供应量相对需求的增长来说有点快。

所以到后面，我们对商业地产一直是长期关注，投资的规模没有之前那么大，但是也关注到2017、2018年的时候，线下的获客成本低过了线上的成本，潜在的优势慢慢又出来了，只不过和之前不同的是，对基金来说，我们是以“投资，将来退出，中间持有周期”（的模式）未必能像产业和一些商业地产开发商那么久，十年或者更长的时间。所以后面看到的机会更多是个案，在某个区域里面，这个物业可以成为一个主要的点，在某一个市场里面，这个项目一直可以保持领先的地位，这些项目还是有很高的投资价值的。

今天主要是聊商业地产，商业地产从这种大的趋势来看，好的市场里面有主导地位的项目，还是具有投资价值的。

前面说到现金流，最终的本质都是看现金流、收益率的，商业地产对于很多长线基金来说，有很大的吸引力，毕竟现金流是非常稳定的，相对于一些租赁业态来讲，现金流更稳定，更长一些，而且现在商业地产的估值，相对于其他的物业来说，最近几年对长线基金的布局是有很大空间的，但是也非常考量合作方的运营能力，以及他们团队对长线预判的能力。

基金和资金在这个领域里面，我相信还是会有很多基金做布局的。黑石在中国商业地产业是一个长期关注的策略。还没有大规模的重新进入，但是我相信未来还是有很多机会，谢谢。

马千里：大家好，我是马千里，来自睿星资本，睿星资本17年到中国，我们主要是对存量资产长期持有、长期经营并进行改造。

所以从存量资产的角度来说，任何的存量资产走到最后，都是城市更新，相信存量资产就是相信城市的价值，相信城市的地位。在中国，我们对城市的价值和城市的地位是特别相信，特别是疫情更加证明了这一点。

对比中国的城市和海外的城市，现在海外是去城市化，很多人说政府管控的不好，反而希望搬到乡村去。在中国是相反，更多的人看到，在大的城市里面，比如北上广深资源很多，国家管控更强，更加安全。未来大家可以看到，大部分的国内未来经济的增长，牵头就是最大的、管控最好、最发达的城市。我们是一个长期持有的基金公司，我们看好中国城市未来的发展和价值存在。

从存量资产的角度，可以这样看，存量资产今天可能是新的，十年以后必定是旧的，和住宅物业最大的不同就是有一个改造的可能性，如果是一个住宅小区，今天无论怎么高端，二十年以后都是旧的，旧了以后，从政府的角度也好，用户的角度也好，很难收回来进行翻修。

但是从存量资产的角度，无论是商业也好，包括长租公寓也好，基本上旧了以后，就可以有一个翻新和再次改造的机会，重新把一个公寓楼运营起来，这都是一个价值提升的空间。

所以我们会在所有的长租公寓存量资产里面，对比写字楼来说，租户相对分散，对中国长租公寓这个领域，我们是长期看好的，希望在这里面有更多的发展。目前我们在上海正在开发项目，都是城市更新的项目，第一个项目在中山公园，预计年底会开业，我们也非常期待。

陈阳：我们今天是讲存量时代的商业地产，还是要回归到一个基本常识，就是存量物业的价值，既是使用方的基本问题，也是投资方的问题。

从使用价值来看，实际上是给建筑物本身赋能，使我们用的更加高效，包括一些智能科技，让我们使用的更好。第二个是投资角度，有更多的价值，比如今天的主题——“存量资产”，过去几年通胀率平均是5到6左右，所以作为一个具有金融属性的房地产平台，会享有除了自身的价值成长的享有社会财富增长的机会，这两个一叠加，就有了商业地产的业态。

第二个，我们在今天来看，挑战不同以往，刚才说到，如果叠加了当前的疫情影响，还有国内外不同的经济政策影响的时候，就会变得有特殊性。今天早上来的路上，我看了金融时报的文章，讲了伦敦金融城到2025年，疫情后的展望。他从提升使用价值的角度做了两个事情，一个是把金融老城进行改造，第二个是把物理空间价值改造，这两者叠加，2025要提升25%以上，这个给我很大的启发。

我们远洋资本隶属远洋集团，我工作了7年时间，基本是伴随远洋资本成长，大家可以看一下，10月29号，远洋资本做了一个信息发布，我们在全球，国内发行了4亿美金的美元公募债。

昨天晚上我们有一个讨论，因为我们今天的议题是恰逢其时，当前国内的环境我们远洋资本的一些思考。前一段时间，刚刚在上海结束的中国投融资论坛上，这里面提出“特殊机会资产”，因为疫情导致的，2021年上半年到下半年，银行的展期贷款可能会有一批的特殊机会资产出现。结合远洋资本自身来看，我们在商业地产实际上是抓住了特殊机会资产的细分市场当中的一些机会，结合我们在产业运营管理经验，也希望借这个机会，和各位朋友有更多的交流，谢谢。

丁亚明：前面说到特殊机会基金，我相信在座的投资机构也关注这个方向，我们浦赢现在在上海投资的物业规模是50万平米，管理的基金规模超过100亿，主要关注细分领域，目前来看还是以办公楼为主，所以刚才也和开工大吉张总做了一个愉快的交流。

为什么我们看好办公，不是因为其他的业态没有潜力，包括朗诗的公寓、远洋的商业都做得非常棒，为什么我们对办公有兴趣，主要是因为我们团队的背景。因为我在做房地产之前，我曾经做了将近十年的投行，我是学金融出身的，是给企业做上市，做IPO很多年，同时我认为我是有一定经验的投资人。

我首先是看办公楼的收益，用户背后的潜在价值，每个办公楼都对应着一批产业客户，这是我们喜欢的原因。同时，我们做办公物业投资过程中，也和原先的一些业主、银行，包括其他合作方形成了良性的共赢的合作关系，希望利用这次会议机会，和大家做一些分享。谢谢。

方旭东：谢谢各位嘉宾的分享。的确，我们从投资、开发到运营，这几个维度，是需要相互合作的，最后才能把商业地产存量资产的价值挖掘出来，才能多赢共赢，今天嘉宾代表了不同市场的参与方，希望以后在这个领域，能够和大家多多合作，今天时间关系，我们圆桌就到这里，谢谢各位嘉宾。