合富研究院：基于疫情影响的8个判断

“疫情压力”促发“短期纾困”

“五限渐退”对标“长效维稳”

基于疫情影响的8个判断（核心观点）：

1、比对2003年与2020年两次疫情情况：2003年“非典疫情”对疫区的影响严重，但［上坡期］的经济与市场具备充足修复能力。2020年疫情影响大于2003年，且经济正处［减速换档阶段］，难以寄望出台纾困措施即能达到“立竿见影”的效果，经济回暖仍需过程。

2、经济与楼市失速是出台“大力度纾困措施”的充分条件。2020年疫情加剧全国经济阶段性失速，在国内近20年发展中，情况或与2008年的经济失速有所类似。但未来措施较难出现如2008年般的“流动性泛滥”。

3、“资产价格维稳”是关键环节，阶段性、鼓励性的房地产措施（包括重新加杠杆等）并非绝无可能，视乎实际情况展开。

4、目前的政策重点以“控疫情”为主，疫情时长关乎后续“稳就业”难度。其敏感点在于：一旦出现疫情耗时过长，对年内经济复苏（尤其传统消费和服务行业）的影响较大。

5、抗疫与纾困措施双向作用下，2020年土地市场保持稳健的可能性大，商品住宅市场存在波动可能。

6、2020年疫情发展将对全国“人员/人才”流向产生更多影响。对于特定城市而言，只有进一步加大对“人”的政策吸引力度，才能有效平缓地方经济影响，“以房留人”是其中的关键举措。

7、伴随国内经济与货币进入低增速时代，“五限严控”将逐步退出历史舞台。

8、从短期方向上看，“限商”（针对商业库存）、“限贷”（针对人才的购房贷款条件）有进一步放宽空间；“限购”所针对的“人才范围”有望进一步放开；“限售”政策调整更视乎城市等级，一二线城市“限售”仍较难放开。

一、历次纾困措施回顾：经济与楼市失速是出台“大力度纾困措施”的充分条件

若从中国房地产“市场化”之后计算，在2020年以前，由2003年到2014年，国内共有3次典型的纾困措施出台：分别对应2003年“非典疫情”、2008年“全球次贷危机”、2014年“国内经济失速”。

1.1 2003年“非典疫情”对疫区的影响严重，但［上坡期］的经济与市场具备充足修复能力。

当时包括珠三角及北京等城市市场在疫情期间完全冰封，相当部分楼盘价格跌幅惨重，项目售价降幅可达30%－50%。

然而由于疫情相对局部（集中特定城市），因而全国市场交易数据并未出现较大波动。

在03年6月过后，疫情控制良好、7月全球患者人数不再增长，“疫情城市”市场成交快速补涨。以广州为例，2003年广州房屋成交规模同比仍升15%。

在纾困措施方面，［上升期］的国内经济与房产市场具备充足“修复能力”。“疫情”仅使2季度GDP下滑至9%，但3季度后快速回复至10%；2003年全国商品住宅市场成交首超3亿平方米，同比增幅约15%。

2003年并未出台大规模纾困措施，主要集中在一些定向环节，以税费减免措施为主。

1.2 2008年、2014年纾困措施力度巨大，其背景是经济与市场的双重失速。

经济与市场面临双重失速，是2008年、2014年纾困措施与2003年时期存在重大区别的根本原因。释放流动性、促进房地产市场成交、降低交易杠杆，成为这两个时期的政策共性。

由于经济结构、货币效率、市场情况有所差异，因而2008与2014年两个时期的纾困措施虽然同样涉及货币、基建与房地产市场，但政策方向亦有所区别，在此不作详述。

总结而言：

经济与楼市双重失速是出台“大力度纾困措施”的充分条件。

（正如“03年时期”并未出台全国大范围大力度的维稳政策）

稳定资产价格（地价、楼价）是“纾困措施”的重点指向。

（正如“08年”“14年时期”）

二、疫情影响下的政策与市场发展趋势

政府调控”以稳为先“，一旦”疫情发展“影响到”就业“与”资产价格“，”中长期经济改革目标“将对”短期维稳“作出更多阶段性让步。

疫情对市场的影响：一方面是造成市场部分时间段的成交冻结；另一方面是有可能加剧时间段内（在”纾困措施“出台前）市场的价格波动。

2.1 2020年疫情对经济/市场的影响大于2003年

预计政府纾困措施分三个方向展开：“控疫情”＋“稳就业” ＋ “稳价格”

从疫情情况看，SARI病毒传播性相较SARS病毒更强；疫情范围更大；受感染人数更多。

基于全国性疫情影响，2020年部分时间段经济增速面临快速下滑可能，情况与2008年时期有所相似，因而后续短期“纾困措施”力度有可能快速增加。

从经济与市场发展阶段看，相较于2008年以前的“上坡期”，当前处于“经济下行换档”阶段，情况与2014年时期更为类似。难以寄望出台纾困措施即能达到“立竿见影”的效果、经济回暖仍需过程。未来措施不会有如2008年般的“流动性泛滥”，但在必要情况下，对特定关键领域（包括房地产）的资金扶持会有所增加。相关措施重点指向风险防范，其中房地产市场维稳是重要一环。

从政策步骤看：

目前的政策重点以“控疫情”为主，疫情时长关乎后续“稳就业”难度。其敏感点在于：一旦出现疫情耗时过长，对年内经济复苏（尤其传统消费和服务行业）的影响较大。

“稳就业”将视乎具体情况展开，以“宽货币”及“宽财政”为重点，与疫情时长及后续疫情控制情况有关。

“稳价格”主要体现为房地产调控措施弹性，有关后续政策发展趋势请见后述。

总结而言：

政府调控“以稳为先”，一旦“疫情发展”影响到“就业”与“资产价格”，“中长期经济改革目标”将对“短期维稳”作出更多阶段性让步。包括显性的降息、降准，以及鼓励性的房地产措施（包括重新加杠杆等）将视实际需要展开。

2.2 抗疫与纾困措施双向作用下：

年内土地市场保持稳健的可能性大

商品住宅市场存在波动可能

当前流动性已经趋松，央行于2月3日及4日两天创记录公开市场操作投放货币规模达到1.7万亿元。2019年下半年以来房地产银根抽紧的情况将有所缓解。

倘若“就业”与“市场”压力加大，则政策力度必然相应提高，相较而言，土地供应，无论规模或土地素质均受政府掌控，而金融机构对房企的资金供给亦总体受控，因而土地市场保持健稳的可能性较大。

相较而言，由于实体企业（尤其传统消费、服务行业）受到的影响存在较大不确定性（如前述），这可能进一步影响（部分）购房者年内置业决定；另一方面，基于业绩与偿债要求，房企年内推货欲望维持高位，这将使得年内市场竞争变得更加激烈。尤其是对于缺乏本地购买力与城市配套支撑的三四线城市而言，其市场下行态势已于2018年持续显现，在返乡置业进一步减少情况下，区域市场面临更大下行压力。

但从乐观角度看：从2018年开始，伴随“经济下行压力”以及“楼市管控压力（房住不炒）”不断加强，居民“防御性储蓄”趋于快速上升。而在1)未来纾困措施增加；2)市场竞争促使部分物业性价比上升的情况下，房屋对资金的吸引力将会回升，后续整体市场亦会相应回温。

总结而言：

纾困措施必然驱动市场回温。

疫情对市场的影响:一方面是造成市场部分时间段（包括疫情防控期、交通管制期）的成交冻结；另一方面是有可能加剧部分时间段内（在“纾困措施”出台前）市场的价格波动。

三、中期政策方向：“五限渐退” 对标“长期维稳”

由2004年到2018年，虽然过程中经历两次调控放松（2008年及2014年），但在此15年间，国内楼市调控的总体趋向仍然表现为不同限制措施（“五限”）的持续升级与加强。

近三年（2017年以后）国内市场背景已经发生深刻变化。经济与货币的高增长不再，加之政策导向下的“房住不炒”深入人心，整体楼市上涨动力（包括成交量与价格）已大幅放缓，全国房地产市场开发与销售均进入规模高位的箱体震荡阶段。

随着全国不同区域市场分化愈加明显，楼市调控上，以“因城施策”替代“五限严控”的趋势亦趋于明朗，中央与地方政府在市场调控上的分工更加清晰。

2019年中央政策主抓“供给侧改革”与“金融管控”，对地方政府的授权不断增加。包括在12月的经济工作会议上，针对地方调控的提法由以往 “夯实地方主体责任”转变为“全面落实因城施策”。

“人才政策”的发挥空间继续增加

未来全国各地，无论一二三四线城市均缺人才，“人”已成为愈加稀缺的生产要素被各地政府所重视。

2020年疫情发展将对全国“人员/人才”流向产生更深远影响，对于城市资源配套尚未十分成熟、或地方经济受疫情影响明显的城市/地区，只有进一步加大对“人”的政策吸引力度，才能有效平缓地方经济影响，“以房留人”是其中的关键举措。

判断后续“五限政策”发展，从［中长期方向］上看，随经济与货币动力转变，限制性措施终将退出历史舞台。

而从［短期方向］上看：“限商”（针对商业库存）、“限贷”（针对人才的购房贷款条件）有进一步放宽空间；“限购”所针对的“人才范围”可能进一步放开；“限售”政策调整或更视乎城市等级，资金吸纳能力强、市场相对稳健的一二线城市“限售”仍较难放开。