新格局：商业道路 | 2019观点商业年会

（2019年9月10日）如果说还处于初期发展阶段的中国商业地产已经历了一轮周期，这确无疑问。

仅仅是在五六年前，从住宅严控中转向商业地产的房地产开发商，以为找到了一处避风港和新蓝海，大家为之兴奋和憧憬。但随之而来的互联网电商大发展，以及过度的竞争，让商业地产陷入了传统与创新的冲突融合之中，未来的道路完全被改变。

2013年首届观点商业年会，将主题设定为“商业的未来”，寓意正是让蓬勃发展的行业看到更长远的未来。而之后，互联网时代到来，或者说移动互联网的大发展，让电商成为传统商业必须正视的问题。

2014年，第二届观点商业年会正是聚焦于“互联网”和“电商”，会上传出的一致声音，都是要拥抱互联网电商，而不是恐惧和抗拒。

2015-2016年，中国经济大环境调整转型升级背景下，“商业寒冬”突然降临。只是短短几年时间发展，大量资本涌入后造成的商业地产同质化、泡沫化结果开始显现，整个行业多少都感受到了一些冬天的寒冷。

崛起时间太短，开发商们并没有做好经营商业地产的准备，只有资金是不够的，这个行业还需要人才，需要经验，需要耐心，需要运营能力……

于是，中国商业地产在一轮高速发展的粗犷生长之后，开始逐渐回归冷静，行业不再一窝蜂地抢上大型综合体、超高层地标。

2016-2018年，商业地产逐渐回暖，行业少了很多浮躁和激进，更多地探索和思考关于发展的本质问题，开始关注中产时代的来临，关注消费需求的变化，关注资本与金融对商业地产越来越巨大的作用。

“创新”成为了商业地产的高频关键词，与此相类似的还有“新零售”、“体验业态”等。

时间很快走到2019年，中国商业地产的格局又发生了什么样的变化？在经历了数年跑马圈地、繁花似锦之后，商业地产从规模化的急速扩张，转变为平稳发展，逐渐走向成熟。

至少在以上海为代表的一线城市，商业地产市场已经可以看到与成熟市场相同的一些现象。

例如大宗交易，根据观点指数发布的“2019上半年商业地产报告”，一线城市大宗交易市场半年成交金额超450亿元人民币，其中外资占比一半。

来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市，来自香港的投资机构如基汇、领展等也抓住时机购置一线城市物业，通过运营升级和改造，在买与卖之间获取更多溢利。

这是欧美成熟商业地产市场的常见现象，在伦敦、纽约、东京等国际城市，外资进场买卖大宗物业是主流交易，在香港亦是如此。

究其原因，中国商业地产经过几年高速发展，以及不断吸收学习国外及香港商业地产经验之后，逐渐显现出走向成熟的一面。

当然，在这背后是中国经济增长以及城市发展的必然趋势，但毫无疑问，中国商业地产已经走过了初级阶段，我们需要继续思考，新格局下商业地产的未来发展道路。

鉴于此，2019观点商业年会将主题设定为“新格局：商业道路”——在六年之前的首届观点商业年会上，我们尝试解读商业地产的未来，能预见到中国商业地产的发展虽有曲折和起伏，但未来必然美好。

每一个发展时期都有不同的特征，而今，商业地产的新格局已经初露端倪，在2019年走向2020年的当下，中国商业地产的机会在哪里？