“破7”与海外债 房企“钱途”何处寻？

对于货币市场来说，8月5日注定是个不平凡的日子。这日，为了降低美国贸易保护对中国加征关税预期等影响，人民币对美元汇率有所贬值，突破了7元关口。在此之前的20年，人民币对美元汇率升值了20%，是国际主要货币中最强势的货币。

是日，在岸、离岸人民币双双破7的消息引起市场广泛关注。在回应市场关切情绪时，央行负责人表示，“‘7’更像水库的水位，丰水期的时候高一些，到了枯水期的时候又会降下来，有涨有落，都是正常的。”

这更像是历史节点的必然选择，只是事物总是有着两面性。人民币破七对于房地产企业来说，影响要更加消极一些。8月5日，受“破7”消息影响，房地产指数下跌2.36%，百余家房地产股票下跌。

实时的股票下跌是一方面，从更长远的角度来看，“破7”带来的更大蝴蝶效应则是房企的境外融资成本将被再次抬高，毕竟在很长的一段时间里，由于国内融资收紧，房企更热衷于发行海外债获得喘息空间。

回顾过去一段时间，房企面临的融资环境，可以说是层层叠进，空间愈加逼仄。

2018年以来，房企境内阀门不断关紧。2018年4月份开始，国内贷款增速历经了连续11个月的负增长，直至今年的3月份才迎来迎来扭转。是月，国内贷款同比增长2.5%，增速较去年同期上涨1.6个百分点，但仅维持一个月，由于土地市场结构性过热，房地产融资再次收紧。

受此影响，企业到位资金增速在随后的几个月份持续下降。国家统计局数据显示，2019年1-7月份，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。

另一边厢，非标融资也接连受阻。5月，23号文狙击房地产信托和其他非标融资，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求；6月，银保监会主席郭树清公开表示，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为”。

7月，央行表示“房地产行业占用信贷资源依然较多”，同时强调“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。

有房企管理层无奈道，“这次调控强度是史无前例的”。在境内融资受阻后，房企也逐渐将目光移向海外债。

2019年上半年，观点指数监测100余家样本企业，统计发现上半年房企的海外融资规模达到3866.2亿元，其中2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。

观点指数统计显示，包含海外债在内，7月房企融资平均利息率为7.03%，较上月下跌0.45%；而海外融资平均利息率则为10.09%，较上月大幅上升，比房企整体融资平均利息率相差扩大。

如今叠加人民币贬值，房企的海外发债成本还将进一步提高。未来房企的“钱途”应该去何处寻找？

加上悬而未决的中美贸易博弈，相信在一点时间内，人民币汇率还会继续“有涨有落”，如果不做好相应汇率对冲或者赎回，房企的净汇兑损失亦将进一步扩大，财务成本必会吞噬净利润率。种种考验，房企究竟应该如何破局？

9月24日下午，以“汇率与境外债券融资”为主题的“香港资本圆桌”将在深圳举行。在此次闭门圆桌上，将对当下的汇率、海外债等热点话题进行专题分享。

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