特写 | 天安数码城余安定：产业地产的未来在地产之外

观点网 作为当前国内最炙手可热的区域，粤港澳大湾区内的产业活跃度在近年来逐渐提升。

而随着《粤港澳大湾区规划纲要》的落地，这种热度在短时间内将再上一个台阶。产业地产迎来一波发展机会，各大发展商纷纷入局。同时，政府方面也在助攻，产业用地供应在增加。

近期，凤岗天安数码城董事总经理余安定在2019观点年度论坛上表示，即使竞争将会加剧，就目前来看“产业地产还是一个蓝海”。

余安定对观点新媒体表示，整个珠三角地区未来五年产业空间的供应量，应该会有一个爆发式的增长。“但如果单纯地从未来的供应面积和企业对产业空间需求的角度看，似乎是存在问题的。”

他解释称，产业地产用地的供应量会超过需求量，系因为传统制造业在快速退出时代舞台，而新兴产业尚未崛起。“在这个错位的过程中，会发生一些困难。作为从事这个行业的人，就要准备好克服困难。”

余安定对此有十足的信心，底气源于天安数码城的产业模式。

他称，如果一家企业把“地产”当做产业地产的最终目的，即最终提供的产品是地产，那么市场的确很快就会进入供过于求的境地。

“计算拿地要多少钱，盖起来的成本是多少，然后在市场上能卖多少钱。这就是传统地产行业本身的算账方式。”余安定认为，若单纯走这条路，有很多的产业地产开发商在未来一段时间内将撑不下去。

但换种角度去看，如果一家企业能成为产业实体的连接者、平台的服务者，“你就能在其中找到更好的运营服务方式，更好的盈利模式”。

余安定再度强调，从这个角度去看产业地产仍然是一片蓝海，它能够挖掘的价值远远没有到头。余安定认为，一家企业运营产业资源获利的能力越强，它在未来就能获得更大的市场空间，甚至吞并那些以地产思维经营产业地产的开发商。

正因如此，天安数码城一直定位于中小企业的成长平台。余安定表示，天安数码城既有孵化器的功能，同时现在也在涉足智慧空间，打造智慧产业平台。

余安定介绍称，天安数码城希望通过发展园区的基础服务能力，产业生态的资源整合能力，找到地产之外的更强的增长动力和盈利模式。

“我们能够通过这种全方位的资源整合，建立起核心竞争力，进而在5-6年之内，登陆资本市场。”他表示，目前“智慧园区”模式也已经铺开推广了。

具体而言，过去谈到产业园为企业服务，无非就是提供一些类似物业管理的基础性服务，如停车、保安、绿化、维修等等。但作为新时代的园区运营和管理者，天安数码城希望真正能帮助园区的企业获得更好的成长，同时分享其成长的红利。

余安定举了一个例子：天安数码城过去服务企业的时候，曾经有一个梦想，“就是每一家进入园区的企业，我们都希望能帮企业把一下脉，判断能适合哪些政策，进而帮助企业申请（政策扶持）”。但碍于人力和技术的问题，一直未能实现这种普惠式的服务。

“目前我们的‘智慧园区’，通过结合人工智能等新的技术，已经实现了这一功能。”余安定说。

“无论是深圳、东莞还是广州的企业，进驻当地的天安数码城园区，公司都能提供政策查询和匹配功能。”余安定介绍，“把企业的基本情况输入到智慧园区政策查询功能里面，马上可以把它们所有能够享受的政策导出来，而且需要申请哪项政策、如何申请，亦能生成文本及样板。”

在天安数码城看来，帮助企业整合政策、节省税收、招聘人才等方面的能力，恰恰是园区运营商未来应该锻造的能力。余安定表示：“我觉得产业地产真正的未来，一定是房子免费供给，在地产之外谋求新的发展空间。”言下之意，即房地产部分变得越来越不重要。