走进星河WORLD 在宁静中感受产业地产运营的肌理

三月的南方，空气中仍带着点湿气，道路两旁的大树已经吐出新芽，给钢筋混泥土的城市添上勃勃的生机。

3月20日上午八点，阳光刚挣破云层洒向大地，深圳前海华侨城JW万豪酒店的大堂内，陆陆续续地聚焦了多家企业的中高管理层，很快他们会驱车一个小时，前往二十多公里外的龙岗，走进星河WORLD，一探产业地产运营的奥秘。

星河WORLD坐落在深圳北龙坂片区，背靠银湖谷，身在闹市却有着不属于喧嚣城市的宁静。这是星河集团在产业地产领域的标杆项目， 也是传统地产开发运营模式遇到天花板之际，房企加速转型探索“城市运营商”背景下极具借鉴意义的项目之一。

自2014年起，在广东深圳中心地带的62万平方米土地上，星河WORLD以产业为核心，构筑出一座集办公、商业、居住、酒店公寓、休闲生活等复合业态为一体的产融联盟新城。

作为大型的产业项目，它将有着极为强大的集聚效应。“预计项目完全建成后，星河WORLD能吸引高端人才7.5万余名，聚集企业1500余家，新增年产值1000亿元，能为龙岗区政府增加100亿元的税收。”在参观星河产业集团品牌展厅时，负责讲解的工作人员对观点学徒表示。

紧接着，在星河产业集团常务副总裁、龙岗区政协常委陈忠的带领下，观点学徒来到创领天下，实地参观众创空间以及海归创业学院。据了解，目前众创空间主要聚焦战略性新兴产业，包括人工智能、新一代信息技术、航空飞行等，为此星河WORLD还打造了全天候海陆空人工智能测试基地。

在创新基地拍照流连半个多小时后，观点学徒跟随工作人员来到了一个别致的地方——禅院。在绿树的掩映中，古朴的建筑散发着宁静气息，这是星河WORLD里一个独特的去处，源于星河集团创始人黄楚龙对佛教的信仰。

礼佛完毕，观点学徒走进了星河品牌馆，首先映入眼帘的是一颗以“星河控股集团”为主干的大树，树上枝繁叶茂，生动形象而又详细地展示星河控股的业务生态。在一旁工作人员的讲解中，星河三十多年的发展历程也徐徐铺展在眼前。

事实上，作为资金沉淀巨大的产业，每一位产业地产运营商都需要面对投资大、运营难、投资回报周期长的难题，也因此无论是在一路的参观还是最后的分享以及Q&A环节中，“如何平衡现金流”无疑成为最热门的话题。

作为分享环节的主讲者，星河产业集团产业发展中心总经理吴孟轲先以“产城融投”模式创新思路为主题，从模式、架构、产品等方面介绍星河集团整体运营策略。

“以产业为引领，以地产为基础，以金融为护驾，以资本运作为平台，以城市运营为愿景”，这是星河集团最新的发展模式，此前“地产是载体，产业是基础”，而如今产业变成引领。

吴孟轲介绍，目前星河WORLD主要以自持为主，希望能通过资本运营减低压力，“产业地产是不是真爱，就看自持还是卖”，这是走进星河产业后，观点学徒听到最多的一句话，也是星河WORLD运营的基础。

不过，星河并不满足于做一个只为创业企业提供空间的房东角色。据介绍，星河WORLD针对人工智能行业提供最低折扣优惠，以及租金换股权等方式降低入驻企业的成本，同时成立多个创投基金，投向多个创新企业，“通过房东+股东的模式，星河WORLD与入驻企业共同成长。”

当然，在这个项目中也规划了一部分住宅，这也是星河WORLD目前现金流的主要来源。星河承诺，住宅销售部分的现金流未来都会投入到产业中。