博鳌演讲 | 蔡金强：棚改降温之后三四线怎么办？

蔡金强（原花旗银行董事总经理、中国研究所所长、首席策略师、亚洲地产研究组组长）：这次中美贸易战我有一个很大的感慨，可能两三个月前很多人还在说“厉害了，我的国”，两三个月之后很多人情绪急剧的恶化，从天上掉到地下。

沈建光博士从另外一个角度提供了观点，事实上有很多东西是不可避免的，情况有时候也没有那么糟糕，取决于怎样去做部署，取决于有没有办法倒逼出一些改革。这也是一个很好的角度，而不是说一面倒的非常乐观，或者说一面倒的非常悲观。

我演讲的主题是“棚改——被扭曲的正义”。房地产有幸福的一面，也有坎坷的一面，过去十年参加房地产的论坛，大家都是相对比较悲观的，基本上没有听过乐观的情况，都认为是处于水深火热，或者说前路漫漫、披荆斩棘这样的情况，所以可能本身有点悲哀，血统有点问题。

最近棚改被群殴，事实上这件事情也不是一个很大的事情，可能就是几个星期前新闻报道国开行要把棚改审批的权力收到总行，后面有一两条不知道从哪里来的消息，说棚改要全国一刀切、全国暂停，甚至后来有人说棚改是人为的泡沫，甚至连零售的增速不好都说是三四线的棚改闯的祸，把老百姓的购买力都抽干了。所以，继房地产成为一个神奇的背锅侠之后，棚改成为了顶级的背锅侠。

今天我谈谈个人的看法，依附大众是很简单的，我只要说这个东西很邪恶，这个东西必须改，可能我就会变得很正义，但是有些东西我还必须说出我自己真实的看法。

棚改的前世今生是什么？棚改事实上建国以来就有，比较大的是在2005年振兴东北的时候从东北开始推起，尤其是从沈阳开始推起的，因为东北的工矿区比较多，真正大的序幕是在2012、2013年拉开，不过当时也不甚了了。

2015年的时候，提出了棚改三年1800万套的目标。经历了2013年到2015年的楼市低靡，当时国之重任就是房地产去库存，当时政府觉得棚改这个招应该挺好，所以就开始下大力度，提出的目标就是2015-2018年三年棚改1800万套。

今年5月24号总理对棚改三年的达成和展望做了一些阐述，事实上过去几年的棚改还是挺好的。过去8年已使8000万住房困难的群众出棚进楼，改善了民生，也改善了需求。然后也对2018到2020年的棚改提出了新的目标——1500万套，今年是580万。

如果今年580万套，也就暗示着明年和后年大概各自460万套的情况。所以棚改做的三年一个阶段的目标，从2012到2015年的1800万套，到现在的1500万套左右，这是一个指导纲领，也是国务院定下的目标，这个事情如果说一刀切，怎么切呢？不是路边社随便说，我要把它全切了就切了，现在目标确确实实就在这里。

棚改这个东西听着好像很邪乎，事实上没多邪乎。央行给三大政策性银行，尤其是给国开行抵押补充贷款，然后再把这个钱放给地方政府，地方政府通过实物或货币补偿给当地的老百姓用来买楼，地方政府也会卖地，也会有其它的收入，从而形成一个循环。

可是这个钱的源头比较大的还是来自PSL这一块给政策性的银行，很多人盯着的一个点，就是看国开行放多少钱，所以传闻国开行要把这个权力收到总行，大家如此惊恐就是这个原因。

它的循环大致就是这样的，现在PSL总金额大概是3万亿左右，过去几年棚改达成的比例还是比较符合目标的，2015-2017年定的目标是1800万套，最后出来的大概是1860万套，基本上还是按照当时定的目标执行的，今年总理制订的目标是580万套，上半年已经建了370万套左右，全年还是很大几率保持这样的目标。

很多人说是不是三四线的楼都是棚改的这群人买的？咱们中国的国民解释一个东西很喜欢把它极端化，棚改在三四线城市的占比还是比较高的，可是也不至于谁都是揣着政府拆了房子给的现金去买房的。

过去几年棚改对三四线的需求的占比大概是20%左右，今年上半年如果光看数据最高可能到32%，但是实际上会比这个低，这是假设货币化现金百分之百都是用来买房的。2017、2018年25%和今年上半年的32%相比，估计事实上会低5%到10%，因为这个库存也不是无限量的。

现在去大部分的三四线城市，去到延安这种红色根据地，都没有什么房子可以卖给你，所以在今年上半年拆了你的房子，给了你的钱，你都未必能买到房。

今年上半年或者去年下半年很多棚改货币化的钱事实上不是说不想买，也不是说有另外的想法，事实上当地的库存已经没有那么高了，真实的贡献我估计应该是在2017年，大概20%左右，今年上半年25%左右。

虽然比重也算是比较大的，但是不能把这样的需求妖魔化，说政府是补贴创造一个泡沫，这是非常不负责任的言论。

从棚改的具体的分布，就发现棚改是有很大的必要性。因为凡事要靠数据，不能说凡是房地产的我就反对，凡是其它的我就支持。

看棚改货币化占比的情况，这是有公开数据的，可以发现东部沿海（浙江、福建、广东）都是在5%以下，东部沿海略高一点的也就是江苏，可是它也只有6%、7%左右。一线城市就更少了，棚改货币化的重点的地方就是东北、西北和西南，甚至连中部，最高的也就是湖南省。

大家要想想，为什么这些地方有这么高的棚改货币化比例？这就必须得回归到一个很现实的问题，如果国家不砸钱进去，东北、西北、西南这些地方，它的基建怎么搞起来？这个钱不是天上掉下来的，难道跟发展商说，你砸1000亿到东北、西北去？企业是盈利机构，不可能这样做的。

棚改投入的货币对于东北、西北和西南整体的振兴是很有必要的，而房地产对于地产商最最重要的区域，在东部和东南沿海地区，棚改货币化的比例是很低的。如果国家不做棚改这个事情了，最恶劣的情况是广泛的东北、西北和西南出现逆转，福建、广东和浙江本来就没有棚改货币化，逆转了又如何？

我老家是福建泉州的，一个三线城市，房地产这一两年也比较火，但是也没有谁补到钱。它是另外的原因促进房地产火爆的，除了棚改货币化之外，还有另外几个原因，比如轨道交通，打破了城市的疆域。

以前泉州的晋江、石狮、南安的人都不会去泉州买房，觉得泉州关我啥事，现在整个交通建好了之后，从石狮到泉州开车就15分钟，那边有更好的教育和更好的医疗，所以交通跟整体大配套突破了很多以前无形的枷锁，所以潮州人会去汕头买房，揭阳人会去汕头买房，你不能认为是炒房。

另外，大的品牌房地产商下沉到三四线，以前我们老家就只有本地小房产商，现在所有大的地产商都进去了，促进了大家的改善性需求。不能说我有一套房能住就不需要改善了，改善也是一个很正义的事情。

三四线这一次的市场比较好，不光是棚改这个因素，还有各种各样的原因，比如说人口的双向流动、轨道交通打破城市边界和改善性需求的提升。

棚改在过去三五年事实上是有很大贡献的，比较成功地消灭了全国整体三四线库存的东西。三四线库存的去化月份在最糟糕的时候是几十个月，记得像鄂尔多斯、延安、鹤壁、营口这样的城市，去化都是五六十个月。

昨天有一个演讲者说过，中国房地产政策最大的就是土地政策，土地控制在政府手里，过去三四年通过棚改，一方面促进需求，另外一方面土地在三四线缩量。

三四线库存在这样的情况下被消化了不少，如果现在看三四线整体的库存的去化月份，已经跟二线差不多，到了八九个月。

应该用一个比较庆幸的眼光看这个问题，没有必要一定要把它妖魔化得很厉害。

还有一点，棚改从我的理解是定向扶贫。2008年世界改变了以后，全世界都在放水，放水就会导致贫富两极分化。有钱的人太有钱，没钱的人太没钱。

两三年前，中国大城市房价不停地上涨，这也会造成贫富悬殊进一步加剧，而且三四线城市的老百姓会往一二线城市流。

2015、2016年把一二线城市的房价死死按住，然后通过棚改在三四线城市等去库存，变相是把资源往三四线城市挪。

过去几年棚改的资金大概5万亿左右，有接近4万亿投进了三四线城市，所以现在三四线城市的楼价高了不少。比如说从六七千块涨到了1万块，这对本地人来说也没多糟糕，本地人大部分都有一两套房子，棚改的人拿了钱买了新的房子，把一二线和三四线城市的距离拉得更近，所以这个事情对城镇化是有好处的。

未来棚改一刀切肯定是不可能的，对房地产的政策，大家也没必要一根筋，把它理解成一定会超额贯彻。因为不当家不知柴米贵，政府也是一个家庭，所以要回到比较正常的状态，棚改绝对不会一刀切。

这三年可能1500万套，后面三年降到1100万左右，货币化比例也会从今年上半年跟去年接近55%、60%慢慢降到25%、30%，绝对不会是一刀切的情况，也没有必要担心25%到30%就一定会怎样。

因为现在广泛的库存都已经被去化掉，要是很高的货币化比例，也没什么房子可以卖。

棚改一定是会往下走的，可是也不会造成一个颠覆性情况。不过，对于明年，我们觉得三四线整体的需求应该还是会下降10%左右，从而使全国的销售面积下降5%、6%。

随着棚改慢慢降温，反而觉得二线城市有可能在明年下半年或者2020年局部放开一点。因为政府摆在桌面上的锅盖就那几个，如果三四也下去，一二线也下去，房地产投资部分是有很大压力的。

这一块往下除了对经济的直接贡献，还有一些间接的影响，所以其它的方面，比如基建的方面，我觉得并不一定就那么容易能够顶得住，所以它是会形成一个剪刀差。

2015-2016年的时候掐住一二线房价，所以出了棚改促进三四线城市。到2019-2020年，如果三四线城市下去，一二线可能又有一定的空间可以腾挪。

整体来说，房地产市场大概是见顶了，未来几年是一个窄幅往下的情况。

现在站在发展商的角度，事实上就是一个整合的时代，既要在整体去杠杆的情况下把杠杆稳下来，又要保持一定的增速，从而在整个大整合的时代里面有所作为。

现在的发展商跟5年前、10年前相比，抗风险能力也强了很多。就算是恒大、融创这种级别的公司，以前大家觉得杠杆比较高，事实上他们内部对这一次的准备都跟以前是不可同日而语的，所以当你私底下跟每一个地产商聊，事实上大家也没有太惶恐，因为大家都算是老战士，在战场上这么多年了。

大家对这种调控也不是说没有见过，只要把自己的脚步站稳，也没有什么问题，该转型的转型，该突围的突围，该整合的整合，事实上房地产还是一个相对比较幸福的行业。