对话 | 主题讨论会：房地产的清醒与焦虑

主持嘉宾

赵  毅  泳利集团总裁

讨论嘉宾

吴振绵  中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色小镇专家委员会成员

于大海  亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长

袁  春  鸿坤地产集团总裁

王  韶  广东省房地产行业协会会长

邓小星  协信远创集团副总裁

谭伟江  星河湾集团副总裁

程  耀  奥园文旅集团总裁

李  云  华联控股股份有限公司总经理

朱黎民  三盛集团品牌营销总经理

陈  兴  好屋集团联合创始人、常务副总裁

缪鸿裕  美联(中国)控股有限公司西南区董事总经理

赵毅：今天一下午大家都比较辛苦，但是作为主持人，我在想，我怎么样把这个火药味要烧起来。有三个课题，第一个是从开发、运营到服务，谁来改变。第二个课题是，去地产化背后的清醒与焦虑，第三是房企转型升级与跨界整合的想象。我琢磨了一下，我先把第一个话题烧一把火，了解我的朋友可能知道，我是喜欢业余时间研究数据的，研究数据有很多收获，对我自身的业务有价值，对行业的观察更有价值。

所以我想说一个旧话题，曾经针对我们这个行业有一句话，“房地产商血管里应该流着道德的血液”。从那天开始，我们整个行业都不好玩了，甚至一谈起房地产商，都是过街老鼠。但是从行业本身，我想问一下大家，这句话背后到底是怎么回事？因为时间原因，我把我的观察结果表达一下，大家都是同行，这个表达可能大家不一定认可，但我认为这是事实。

如果咱们换一个角度，站在国家管理者的角度看，中国以前的宏观政策经历好多次的调整，尤其对房地产来说，调控最后变空调。王会长应该非常清楚，我们从80年代初开始做房地产，走到一定程度，政府不得不控制房地产的上涨，略微上一些手段，也就是半年左右，整个行业就跌入寒冬，又喊出救市。因为房地产的拉动非常明显，所以又开始解禁。

但是从第一次一直到最后的这一轮的调控之前，发展商行为如果站在国家管理者的角度来看，是一个不受控的行业。所以从某种形势上说，今天我们面临的这种局面，确确实实给房地产不受控这件事情划上了句号。之前包括媒体，包括经济学家都在呼吁要放，所以部分发展商还在幻想，新一轮的房地产高潮来临。

7月31号这个时点很关键，政治局的会议就告诉大家，这次放水是不给房地产任何机会，还是想在实体经济方面，想在金融的其它方面为社会做出一些宽松的安排。所以从这个角度来说，去地产化背后的清醒与焦虑这个话题，我想请在座的各位每人用一分钟时间表达一下自己的观点。

王韶：一分钟太考验了，想幽默一下都没办法。我本来上台想找去年坐的位置，等大家讲完了我就不用讲了，阴差阳错坐到了这边。

关注广东省房协工作的人都知道，我现在不怎么管住宅，重点是在新业态那边，我所有的工作都是围绕新业态来做。大家都说我很前瞻，为什么呢？因为进入到新时代，我们整个房地产的内部环境、外部环境发生了重大的变化，新问题、新情况、新规则层出不穷，大家非常明白以前那种野蛮式开发是不可以的。打造百年老店是每个老板最纯真的梦想，那怎么办？

刚才赵总讲到，政策没有最严，只有更严的宏观调控，对未来的预期影响很大，土地成了瓶颈，还有我们的市场，现在缺的不是房子，住宅的供应从总体不足转向了结构失衡，未来我们的企业要打造百年老店，你就必须转。之前几年大家纠结于转就快快死，不转就等死，但我觉得这几年，转型已经摆上了议事日程，大家都很迫切，经常找我吃饭聊天就是探讨这些问题。

今天下午很多嘉宾已经在这方面做了很多探讨，对我的启发是非常大的。我的观点是，第一，转型不是叫你不干房地产，首先要从思想的深处来转，要转变思维、理念，不要把房地产等同于住宅，要树立新的房地产观。之前那种拼命地讲周转，不讲品质的，一定会受到社会的抛弃。第二，一定要围绕市场，未来打造高品质居住，应该是开发商共同的目标。第三，必须要通过互联网，围绕着美好生活，要把我们的产品，把我们的服务做到极致，不仅仅是保安，还有居住、休闲、度假、娱乐等等，要从物理空间转向新生活、高品质生活，成为引领者。另外就是我们的开发模式，要轻资产化、复合型、多业态的模式，所以未来房地产转型就是房地产+。

赵毅：马光远先生最近有一个讲话，他作为经济学家，他提出一个全新的中国经济时代的判断，他说中国经济走入了后工业化时代，由原来的短缺经济走入到了过剩经济，所以现在带来的很多经济表现都是过剩经济的典型特征，如果把这个理解透了，我们作为发展商，我们的智慧是有办法在美好生活方面做文章的。

下面请吴总谈谈。

吴振绵：一分钟确实不能完整表达我的观点，我只说一次，第二次就不说了，希望你给我两分钟。

我做房地产也是做了十几年了，但是总体来讲，我觉得我们这种房地产企业在房地产行业当中应该算中小企业，人家多的卖几千亿，中等的卖几百亿，我们这样的只卖几十亿，所以也提不起来，我们一直研究转型，这就跟我们今天的主题词是一样的，说别人说不好，我就说说我们自己怎么转型的。

我们本来是一些体育人，进入了房地产圈子里，做奥林匹克花园做了这么多年，从2014年下半年中央下发了发展体育产业的文件，我们从2015年就开始转型，利用了三年时间，资产重组、干部重新配备，收购上市公司，最后把我们资产装进到新三板的上市公司中奥体育当中来，我们确实费了很大的工夫，这几年我们剩下的资产还是把我们支撑得比较好，所以支撑了我们进行完整的转型。

我们新的转型，进入体育产业就是三个产品，第一是体育场馆的建设与管理，我们不管是大体育中心还是小体育中心，都是我们在建，建了之后我们管，我们管理的体育场馆在全国都是非常多的。

第二是体育比赛的服务与运营，奥运会、亚运会、全运会、全国冬季运动员、全国青少年运动员、国际中学生运动会等等，我们都有参与。包括为各种比赛所做的运营的办法，为赛事服务，在这各行业当中还是大有机会的。

第三是对青少年的培训与管理，我们对赛事的培养。我们刚才说的赛事服务是给别人服务，给奥运会、亚运会服务，我们这个是给自己服务的，一直秉承着复合产品的愿望。

比如说我们在全国做的中国杯定向越野做得挺火。马拉松是比较单纯的，但是中国杯的定向越野是健身加智慧，我们把它叫做智慧型的奔跑，这个复合就很有意思了。

再比如说我们做拳击、柔道，这是既能健身，又能防身的，都是复合性的。我们做了五人制足球青少年培训，我们的11人制足球是没希望了，但是五人制足球是适合中国人的，所以我们要下决心在2020年五人制足球进奥运会的时候，我们能有一席之地，现在我们已经成功的转型了，谢谢各位。

赵毅：吴总的奥林匹克花园，应该地产界都有记忆，今天转型到以健康为主题的服务业，这是中国未来发展的主导方向，恭喜吴总。

下面请于总谈谈。

于大海：刚才主持人安排课题，我记住了两个关键词，一个是7·31政策，第二是地产企业的转型。

上一轮全球经济危机，我们都记忆犹新，当时4万亿投向市场，中央和政府的目的和初衷也并不是投向房地产企业，最后的结果大家都知道，所以我认为这次整个放水最终能放到哪里去，放多少，有待观察。但是我们相信党，相信政府，能够严格地做好。

同时从我们做产业园区运营商的角度来讲，狭义的来说，我非常希望这次能够把这么多资金更多地投放到实体经济里，特别是围绕我们国家未来战略新兴产业发展的这些企业当中去。因为我每天和这些人在一起，我知道他们还是囊中羞涩，没有钱去引进更多的人才，扩大更多的规模，更多的向研发投入，只有把这些基础性的科研类型的企业扶持好，我们中国的实体经济就会有更大的机会，作为我们产业地产商也会有更多、更优质的客户到遍布全国各地的园区当中去。

第二个概念就是提到了地产企业的转型。我认为转型首先面临一个问题就是向哪里转的问题，我们近几年来接触了很多主流的房地产企业，特别是央企和上市公司，都有着迫切的转型的需要，包括以产城融合的模式，能够更好地实现土地储备，但是在这个过程中，一个最大的问题就是从传统地产思维向产业思维的转变，的确需要一个漫长的过程。

2016年的时候，园区中国让我用一句歌词来概括产业地产人，我当时就想起那英的那首歌，“忍不住化身一条固执的鱼，逆着洋流独自游到底”。只有这样经得住寂寞、耐得住诱惑，才能真正把产业地产打造好。

所以我想在转型这个问题的思考基础上，刚才还有一个关键词就是融合，这一点非常重要，我们都是在地产圈里边，打了做不同主题和方向的地产，我们可以更多地在一起去整合，包括整合我们的一些投融资能力、设计产品建造能力，产业集聚的能力，运营的能力，物业服务的能力等等。把这么大的市场，我们共同发挥各自的优势，一起来把这个蛋糕做大。

赵毅：于总刚才有一个观点，就是关于这次放水会进入实体经济，但是有人还是认为这次放水会进入房地产企业。房地产肯定会渗透一点，但是现在在审查越来越严格的情况下，进入房地产肯定不会成为一个主流。

下面请鸿坤地产的袁总谈谈。

袁春：关于转型的问题最近讲得很热，但是这里面有些概念还是被混淆了，转型就是非此即彼，住宅地产就不做了，就转去做别的了，我觉得不应该是这个概念。现在无论调控也好，房价不许上涨，甚至7·31政策说房价坚决不许上涨，但也没说房价要跌。其实一个更大的背景是什么？

中国楼市的市值大概在430万亿，相当于美国广义货币的2倍，理论上中国的楼市的市值可以买下两个美国，但事实上你能不能买下呢？答案不用说，肯定是不行。所以房价不能涨，其实房价也不能跌。

如果这430万亿有10%的货币出来以后，我估计咱们门口这瓶水得卖1000块钱一瓶，这个通货膨胀是很可怕的。所以我觉得现在对房地产商来说，这个市场要保持稳定。既然要保持稳定，原来可能是3万亿、4万亿，到去年可能到了10万亿，这个市场的规模相对就比较恒定了。

我入行也20多年了，当时房地产企业也就那么几家，现在大家可以看有多少企业，蛋糕就这么大，竞争加剧，自然而然你可做的就好。

所以我觉得寻求一些新的盈利的空间，这都是很正常的一件事情，所以在这一点上不存在说房地产商不行了，你必须要找别人，是因为你的市场成熟了，你必然要面临这个问题。而且对于房地产企业转型的压力，相反我觉得互联网企业压力是更大的。

互联网企业和房地产企业最大的区别，互联网企业肯定是一个轻资产。大家都讲行业壁垒，互联网烧的钱是烧出一个专业壁垒或者行业壁垒。房地产要转型，就是要改变住宅赚快钱的逻辑，现在赚短钱的能力不行了，所以企业要考虑能不能赚长钱。

为什么大家把很多的精力都放在后端的运营的能力上？因为未来更多的盈利的空间，作为一个百年老店，更多的是要看一个长远的发展，所以我觉得这都是非常正常的，所以在这一点上，我是不会过多去看为什么你要转型？你必须要做这个事情，你在前端你的盈利的空间被压缩的情况下，必须要通过后续，通过空间服务，通过你的运营给业主、给客户提供服务，提高增值来增加你的企业的竞争力，我觉得这是很正常的，所以这个事情应该是趋势。而且就算没有人调控你，你也应该转型。

赵毅：观点很深刻，转型并不是跨出这个行业，是因为市场变了，消费需求变了，最后延伸到后驱赚钱能力，然后把自救能力提升起来，对政策的依赖就会降低。

大概两个月前我分析了中国11个城市的调控政策在新房、二手房方面的价格变化曲线，当时我就预测，成都市场会出问题，其它城市大家因城施策，就想着把房价维持稳定就行，所以基本都依据在2017年10月份平均的新房价格，让那个曲线走水平方向，但是有两个城市有点奇怪，一个是成都，其它城市是平行走，它是往下压，现在成都是新房和二手房的剪刀差最严重的城市。

所以我认为大部分城市会走那个平行曲线的方式。另外一个是西安，因为它的市场前期的压力，有大量的滞销房产，库存比较大，房价也没上来，所以西安市政府因城施策下，它允许新房价格往上走，走到今年的4月份，它才开始像其它城市那样平行的控制。所以我认为不要忽视政府的控制能力，它不是要把房价打下去，打下去以后，资产负债表会出严重问题，那个问题比现在房价的压力要更严重，所以不用太担心。

下一位是协信远创的副总裁邓小星女士。

邓小星：前面赵总问我对这三个议题哪个感兴趣，我说对去地产化的清醒和焦虑这一点感兴趣，我觉得这个题目起得非常有意思。去地产化这个名词不代表任何解决问题的方向，它就是一个焦虑，因为大家看到这个政策，因为我们原来高速发展，让我们现在很多的以住宅快销地产为支柱利润中心的企业感受到了压力，他的后面持续规模性的发展可能已经碰到瓶颈了，尤其是对未来，在政策这么大的不确定影响下，所以去地产化就是一个焦虑的考虑，它没有方向。

我们觉得去地产化其实是一个企业和市场经济发展到了一定阶段的时候，它必然要去做的一个选择。应该说我们在这个过程中，可能是减少对快速销售、规模化发展的模式的依赖，另外就是要建立一个能够在运营体系里边有持续的竞争力的新型业态，作为我们后面企业辅助的利润中心，不代表去地产化就是地产不能做了。

对于去地产化以后，对新业态的孵化，或者是企业的转型，首先是要在认知上取得一致性。

很多服务业其实是比较传统的，这个服务业本身也需要有一定的创新和革新，比如说养老地产，比如说长租公寓，租房以前也是一个非常普遍的服务性的行业，还有商业地产、写字楼，包括现在大家一直在谈的产业地产、文旅，包括农业小镇现在都非常流行，它原来是有这样一个业态存在，也有这样一个行业存在。

往这方面发展的时候，作为地产商可能还是要想清楚，要选择自己的优势，而且并不是说只要去了地产化，只要是找了一个方向，找到一个风口就能往下走，虽然说风口到了，猪也可以飞起来，但是这个风小了调了量怎么办？不会飞的猪起来会摔下来。

所以企业在选择去地产化，去新的业态，找到后面新增的利润中心的时候，首先是在认知上决策者和管理者要有清醒的认识。

第二个是了解了之后还有一个行的问题，我自己原来一直也是做住宅地产，后来几年经历了商业地产，做服务式公寓，其实行比知更难，因为企业的掌舵者在战略层面是清晰的，但是一旦往下走的时候，他的各级的管理层，协同的所有体系会碰到非常多的问题。

第一个问题就是在地产的体系原来赚的是快钱，甚至现在开始做持有性经营的时候，在过程中，这个物业很有可能变现，得到的价值比你去经营来得更实在、更快，可以解决现在现金流的问题。

定力决定了一切，这时候我们选择了这个方向，过程中间其实是一个拒绝诱惑、增强定力的过程。

赵毅：谢谢邓总，协信这两年在地产资源整合，包括科技植入方面做了非常多的创新。

刚才说到有一个观点，关于最近房地产企业改名，我认为没有任何必要，只要我们依法依规走正道，依法经营，我们是正大光明的企业，我们在为社会做出巨大的贡献，因为这个行业到现在为止还是GDP中间不可忽略的一个主要力量。

但是反过来讲，如果我们还像过往那种思维，通过各种各样的营销手段来获取一些不应该获取的利益，无论任何时候，我们都会生活在有风险的边缘上。

之前冯仑先生有一句话，“走正道、傍大款”，尤其是在目前的环境下，中小企业如果自己能力弱一点，我们向国企的资源靠拢，向央企资源靠拢，然后一起来发展，可能是一条可行的道路。

下面请星河湾集团副总裁谭伟江先生，请您说一下从开发、运营到服务这个课题。

谭伟江：刚才主持人提到的一个是对转型升级，包括去地产化的焦虑，对这个问题，我觉得不应该焦虑，因为一直以来在每个企业发展过程中都充满焦虑，不是政策调控你才焦虑。第二是这种转型升级要不要变？我认为肯定要变，包括前面几位嘉宾讲的，这是企业发展必须要求做的。

比如说星河湾，在这一轮调控，在产业转型升级的话题中，我们要不要跨界，要不要转型，要不要变？我们认为肯定要变，但是最重要的一点，星河湾有一点是不变的，肯定还是要追求核心的竞争力，也就是我们的品质，我把产品的品质这个事情做到极致，等于说我不盲目追求跨界，或者我不盲目追求规模，但是我要近乎苛刻的追求我生产出来的产品的品质。

房子是用来住的，我认为这是对的，我们就应该往这个方向去扎扎实实做好这件事情。在改变、转型的话题上，从星河湾的角度，我们也会根据市场的需求，尤其根据客户的需求，我们要变，必须变。

在企业发展过程当中，如果有合适的，有一些跨界的产业，有一些合适的领域，我们也要进入。

比如说我们在写字楼领域，我们在广州也开始有这样的一个业态的进入，但是进每一个企业，或者每一个行业，我认为星河湾的竞争力就是要做最好的东西，或者你要在这个过程当中把品质做好，这才是能够持续发展，或者能活下去，你必须有自己的这一点，你才能持续。

赵毅：星河湾是比较特别的企业，由钢铁木材贸易商转身为地产商，做出地产界所有人都认为不可能出现的产品，当时整个市场被震惊了，打造了中国地产的劳斯莱斯，这对中国地产界的影响还是蛮深刻的，希望星河湾能够在产业转型的方面继续做出更多的业绩。

下一位嘉宾来自奥园文旅，最近好象有一个比较热的话题，某个上市公司老板跑路了，确实从中国的文旅产业来说，整体还是比较惨淡的。

反过来有一个特别典型的案例，曾经有一位知名人士说过上海某某大型的文旅项目，30年不能赚钱。过了一年零八个月，他们的中华区总裁报出他们的财报，他们已经收回所有的成本。在中国，我相信没有任何企业能做到这一点，那就是迪士尼乐园。您作为做文旅产业的，请您谈谈您对这个问题的思考。

程耀：在博鳌论坛这么多大佬里面，我是一个另类，因为我是做文旅的。我就从另一个角度、另一个维度来谈谈地产。我做文旅做了整整22年，做地产做了三年。

其实中国的文旅行业受益于地产，因为没有地产大佬们，没有这么多资金砸下去，它做不成现在这种产业规模。现在这种环境下，文旅这个朝阳产业又被拉到了风口浪尖上。

我们集团在广州，广州在前天出台了一个新的名单，把主题乐园、主题公园以及影视城变为限制供地的项目。还好不是禁止，如果禁止，这个行业就发展不起来。

当然这个政策应该说对文旅行业来说不是一个坏事，应该说它是有机遇，也有危机。危机就是我们在拿地的时候可能更多的会受到一些其它因素的影响，但是机遇就是在这个时候能把好的文旅产业、文旅品牌树立起来。

我从文旅转到地产的时候就想了三个方向，一个方向叫做创新，第二个方向叫转型，第三个方向是金融，这三点恰恰也是地产集团转到文旅这个行业的三个痛点。

首先是创新，创新相对好理解一些，我们在奥园以后第一件事就是希望通过文旅这个产业能为集团多拿一点地，这是一个创新。

文旅地产，如何用文旅来带动地产，如何用地产来反哺文旅，这本身就是一种创新。

第二是转型，其实转型的难度会更大一些，刚才您说很多地产商，特别是一些港股的地产商在去地产化，要把名字里的“置业”、“地产”这些词拿掉，其实并不是他们对地产行业的逃避，更多的是体现多元化的发展。

奥园从早期的以地产为主，发展到地产和商业地产两个方向，到去年底我们已经有7大集团，原来5大集团是在三级集团，是在地产集团下面的，从去年开始已经把5个集团和地产、商业集团并列的位置，这也体现了奥园从多元化发展、规避风险的需求，这是一个转型。

地产转到文旅和别的产业转型并不太一样，因为往往文旅是重投资、大投资，它不像一个产业新城，它主要以地产或者一些厂房为主，有些小一点能做，大一点也能做，但是文旅小了做不起来，特别是文旅在拿地的时候，很多时候我们拿的1万亩、5000亩地，大多数都离城市特别远。

我们最近做了一块地，离中心城区有近200公里，我当时走到那个地方就说，如果这块地做得成，房子卖得出去，中国没有一块地做不了。一个中国前10强的地产商跟我说，他说这块地送给我，我都不要。

我们通过两年的设计，现在卖房了，卖了三期，每期都在半天内抢光，而且原来那个地方3000块钱没人要，现在都卖到了14000、15000，这就是通过文旅来改变地产，或者是推动地产的案例。

赵毅：说到文旅，我提个建议，至少我看到国内大部分涉足文旅的房地产企业还是骨子里在用房地产思维做文旅项目。

另外有一个很典型的案例，它是反其道而行之，就是古北水镇，他把土地拿到以后，把土地分割出去，给龙湖给了一块地，龙湖做了很好的项目，就在它的项目旁边。

然后他自己独自花精力，亲自设计图纸，然后把自己的古北水镇的梦想做出来了，他的一切都是建立在他想打造一个怎样的生活环境，让人过来愿意留下来。

在北京待的人都知道，你周末想去古北水镇，不提前三四天订房是订不到的。这样的真实案例存在，应该是对我们地产人涉足文旅是有价值的。

程耀：我再补充一点，我刚才说文旅是大投资，需了很多钱进去，但是地产又是一个快流动和高杠杆的行业。一个文旅项目没有10亿的投资，基本上拉不起一个稍微大一点的盘。

我们在地产上通过快速的流通，可以达到3倍以上的当年的货值，如果10个亿的项目有5个，我至少可以影响到150亿到2000亿的规模。

所以对地产商来说，这么大一笔钱压到文旅里面也是一个难点。我们在做奥园文旅的同时，明年我们就可以做到在资本市场拆分上市的规模，我们想通过资本，通过本身的运营让文旅自身能赚钱，能融资，这个瓶颈能突破，整个文旅行业应该会有大的发展。

赵毅：我记得去年华联控股的董事长做了一个精彩的分享，当时很多人看了很激动，说华联控股做得非常成功。李总您作为华联控股的董事总经理，您对今天的三个话题有什么响应？

李云：刚才大家都在谈转型问题，我觉得谈到转型，作为一个企业，在考虑转型的时候，他一定要有一些前瞻性的眼光和战略布局。

因为企业要转型，首先他要活下去，其次他要活得好，这样才能走得远。华联控股从1994年上市以来，我们经历了三次重要的转型，我们从原来的单一的化纤转型到纺织服装、石化新材料，然后转型到城市综合体的开发运营商。

在这个转型过程中，既需要有我们的坚持，比如说你需要有战略性的眼光，需要有好的布局，转型完了以后，你还要有对质量发展的控制。

华联控股在众多大佬面前，我们在房地产开发行业是一个中小型，但是很美的企业。我们是基于几点坚守，一是稳健，不能高杠杆，要稳健经营。

第二是质量发展，这个质量发展包括了高品质的资产质量，也包括了高品质的产品质量。这样一个企业才能够通过它的产品品质，通过它的差异化发展，通过它的独特的盈利模式，才能活得更好。

所以我们在2018年5月份，上市公司公布的净利润100强里面，我们的净利润排行是第32位。我们作为一个城市综合体的开发运营商，我们在整个过程中是坚持规划引领、产业培育、开发建设、持有运营，所以我们是从最早的时候就是开发和运营并举的，提供美好的生活。

今天讲转型，讲去地产化，其实我觉得是不能够一概而论的，还是要根据每个企业的不同情况来定。但是质量发展、稳健发展是一定要坚持的。

在未来的发展过程中，我们除了做城市综合体的开发运营商之外，我们也会积极地探索乡村旅游、农庄共享和健康产业，以及乡村度假的开发和运营，但是所有的这些探索都必须基于我们的质量的发展和品质的发展，我觉得这样企业才能够活得久，才能够走得好。

赵毅：看来华联控股通过三次转型找到了消费升级市场自己的位置，让自己活得蛮滋润。

李云：因为我觉得初心不能改变，现在一个是消费升级了，另外一个，人民群众对美好生活的要求也越来越高了，所以我觉得在我们整个大的地产行业中，你只要坚持高品质的发展，坚持质量发展，还是大有空间的。

赵毅：小而美的企业永远有生命力。下面是三盛，我在福建做过项目，三盛在福建口碑不错，它的产品力很强，质量的口碑不错。下面请三盛集团品牌营销总经理朱黎民先生就三个议题发言。

朱黎民：我的发言尽量控制在一分钟。

关于今天的这些议题，我觉得去地产化这个表述不是很准确。应该说是去中国国家经济对地产经济的依赖，这样的表述可能更准确一点。因为地产作为中国的支柱产业，它有只有已经成为了一个唯一支柱产业，国家经济一有头疼脑热，我们第一时间想到的就是地产，用地产的爆发来掩盖一切。

现在应该是去掉这一层面纱，让它回归中国经济社会中正常的支柱产业之一，让它回归这个产业的本身、行业的本身。

从2014年开始，三盛集团从“一老一少一健康”到了今天的“智教康养，住家理想，我们拥有了教育板块、健康养老板块，我们拥有了高端智能化LED板块，但是这不是我今天说的重点，我要说的重点是，我们的地产板块会一如既往地坚持走下去。

虽然改革开放40周年了，作为房地产企业来说，我在企业内部一直实际参与着经营，我的感受很深，记得我4年前在大型论坛上就在呼吁，经常说以营销为龙头，以客户需求为导向，这句话其实在行业里已经好多年了，但是在高周转、高泡沫、高杠杆的时代，真正有哪些企业、哪些项目以这两句话为核心？

从我的感觉来说，现在可能这句话还要再丰富一下，以企业的经营利润目标为导向，以所在的区域市场的目标客户的实际需求为准则，以企业一贯的市场的品质特征、品质亮点为基础，以高效的运营组织能力为保障，以良好的现金流作为你的生命。如果这5点做到了，我相信在下一阶段的市场竞争中会活得很潇洒，会越做越好、越走越远。

赵毅：朱总的5个美好愿望在两种条件下，一是政府的政策引导，第二个是行业自律，相信房地产企业的管理水平和产品会越来越适应消费升级以后产品需求的变化，让大家住上好房子，然后有好的社区，有好的服务。

下面是一位比较特别的女士，好屋中国曾经在中国是神一样的存在，在很短时间内逆袭整个代理行业，我记得当时陈兴总在国内出现在很多场合演讲，今天陈兴总对这三个话题有什么响应？

陈兴：我对第一个问题的观点，从开发、运营到服务，我们应该更多的是看什么东西不变，因为变的东西太多了，从2014年参加观点论坛开始，到现在5年的时间，在我身上也有很多的变化。从好屋的角度来讲，我们的股份结构发生的变化，我们除了原始创始人之外，还有软银，还有珠宝上市公司，还有一些房地产开发公司，像这样一个平台服务型企业，开发商也越来越多被关注了。

其次我们看到的变化，在整个供应链里面，我们的政策是多变的，开发商是多虑的，服务商是多样的，购房者是多元化的。我们不变的是什么？不变的是我们的初心，就是如何能够坚持企业的好和基本面的好。所以好屋从成立到现在，我们也一直坚持着盈利和可持续盈利。

当然我们第二个问题也出现了，去地产化是一个伪命题，我们应该怎么看？应该说是地产+。曾经互联网浪潮的时候是互联网+地产，我们整个房地产的逻辑是不可移动的、高金低频的商品，所以在整个行业的属性来看，我们应该是地产+。

地产+的环境中，多元化并不是天上掉馅饼，而更多的是陷阱。在这个有馅饼和陷阱的过程中，我们更多的就是要深度地认知自我，并且在这个行业中去发掘更多的机会。的确政策的多变为服务行业也带来了很好的利好。我们2014年的时候估值10个亿，2015年估值25亿，到今天我们相对规模的同行已经是200亿的市值，我们的PE也超过了50倍以上。但是更多的又是一种冷静，我们焦虑的是什么？焦虑的是高估值的情况下，或者是说对资本市场的情况下，更多的是我们应该用科学管理和技术创新不断地提升自己的成交服务能力，和我们对行业创造的价值，所以这是我们这几年一直在不断革命的过程。

所以我们也成立了很多的合资公司，无论是跟金融领域的合资公司，我们拿了很多的牌照，我们和地产商成立了很多营销公司，处理非标产品政策化的服务。我们也投入到前端，平台公司很轻，我们在里面稍微加点重，所以我们也做了一些资产管理，我们在前端买进一些资产。在这个部分也得益于每次在观点博鳌论坛上的学习，因为每次听取了各位大家的营养之后，我们也会回去进行深度的分析，如何对组织的发展有更好的创新和升级的办法。

赵毅：谢谢陈总，互联网企业的变化也很明显。最后一位本身就是服务型企业，美联（中国）控股有限公司西南区董事总经理缪鸿裕先生。

缪鸿裕：美联是一家在香港和国内经营中介业务的公司，员工人数有1万人以上。去地产化这个事说出来以后，反倒使我想起另外一件事，就是专注，我们公司1973年成立，到今年已经有45年了，过程中有很多机会做开发、投资，做经营管理，40几年来，一路来说我们都还是很专注在同一个行业里头。所以这给我的启发是，每一个行业都可以有一个很大的收获。

但是这一次为什么大家会觉得我现在要跨行业了，要去地产化了？是因为过去十几二十年，整个中国的房地产基本上是一马平川的，中间虽然有小波折，但是基本上是一马平川。但是我们看美国、香港、日本，它基本上十来年就有一个周期，跌下来了就不得了，基本上是五成、六成，但是国内这十几二十年，大家习惯在这个草原上了，食物挺充足的，所以这次政策出来了，大家都觉得这次可能不一样了，但是在我们的观念里面觉得，平时吃荤的人，你突然让他吃素，他可能口味有点习惯不了，其实这些素的营养是挺好的，吃素同样是非常健康的。你让吃荤的去吃素，或者让吃素的去吃荤，他可能受不了。

今年我们看到有一些调整，房地产永远是一个周期性的行业，可能再过5年我们在博鳌再见面的时候，可能我们聊的就是怎么样把我们的销售、产品再做好。我觉得不是马上要改食谱的问题，应该是在草原上在食物少的时候把产品做精。因为我们是做中介的，在开发上我没有什么话语权，在中介上我提一个观点，我入行20几年了，我看到今天在国内大部分一线从业人员都是非常年轻的，甚至连00后都有了，非常少看到有40岁、50岁还在一线奋战的人。但是在香港有非常多的营业员，他选择了专业做精这条路，他一路不升管理层，他可以服务几代人，他把服务做得很精。

在中介上现在的服务是挺粗犷的，从业者的平均从业年限太短了，这次有一个调整，我相信是一个挺好的契机，让我们静下来，沉下心来，好好练出来。我在这个行业做了十几年，我希望做到20年的时候，可以看到更多的变化，包括现在开发商的营销体系，我觉得现在营销体系挺恐怖的，现在85前的营销人员都不要了，但是在香港可能50后、60后今天还在营销岗位上，这样带来的不是拼劲，更多的是行业的经验，可以提供更好的经验。

赵毅：从不同的视角看房地产市场的状态，缪总有完全不同的观点。从全球来看，中国房地产商日子过得太滋润了，现在有一点稍稍的振荡而已，所以大家没必要过分焦虑，但是怎么样利用目前这个管控环境下给自己带来的压力，压力怎么转换成动力，这才是我们思考的主要问题。

我再次呼吁一下，刚才我说了，我喜欢分析数据，我看行业的情况，如果跟制造业比起来的话，我们在房地产管理方面跟精细化一点都不沾边，我们不说那些小企业，就看华为、海尔这些大企业，看看他们在精细化管理方面的做法，我们房地产商想方设法向他们学习，向他们靠拢，我们在很多地方是有很多空间出来的。

另外一个角度，从经营管理角度，现在在短周期的经营方面，我们遇到了很大的问题，所以大家都在想方设法拓展自己的业务，无论拓展在产业还是文旅方面，目的都是在目前的环境下让自己赚长钱的能力源源不断地增加，让自己自我造血能力增强，这样才能抵抗周期带来的压力。

希望房地产行业能够在精细化管理方面向制造业学习，挖掘好客户真实的需求，而不是企业的需求，同时行业自律，杜绝一些不合适的行为，心态适当转变，学会持久发展，赚长钱。