地王集邮者方兴 两城70亿夺地扩张进行时

观点网 于8月31日联合中铁以50.25亿元获得北京丰台区地王后，仅隔一周，9月7日，方兴再以总价20.74亿元拿下宁波江东区地王。

资料显示，宁丰2-1#地块位于东北至建兴西路，北至王隘路，西临长丰河，南至规划道路，面积高达93646平方米，容积率2.5，地块规划为城镇住宅用地。

经过76轮激烈竞拍，最终该地块由方兴以总价20.74亿元拿下，楼面价8860元/平方米，溢价率17.8%，成为宁波2015年总价新地王。

而若联想去年101亿竞得的上海闸北区地王，方兴就像土地市场的“集邮者”，将地王一个一个地揽于怀中。

下半年是购地好时机？

其实就观点新媒体了解，上半年方兴的拿地兴趣可没有这么浓厚。根据资料，在3月26日召开的2014业绩说明会上，方兴地产首席执行官李从瑞表示，公司2015年的整体销售目标是248亿元，而为完成目标的增长，方兴2015年的主要任务是“去库存”，整体的货值量是400亿元，去化率将达到60%。

“方兴今年的战略是去库存，所以不会大规模地再去拿地，比别人的速度要慢一些。”李从瑞当时如是说。

据不完全统计，上半年方兴的确仅在1月份拿下青岛市5宗商住地块，对比起近日方兴拿下的两个地王，这5宗地只是小打小闹。

5幅地中，两宗是山东青岛市公开出让高新区2宗商住地块，土地面积55.91亩，由方兴旗下的青岛方茂置业有限公司以1.10亿竞得；剩余3宗红岛经济区高新区地块，占地8.57万平方米，成交价仅为2.6亿元。

但进入下半年，方兴拿地的态度却突然有了180度的转变。

8月25日方兴召开2015年中期业绩发布会，李从瑞称，下半年随着土地市场的回暖，政府也开始大力推地，一线城市、二线城市的推地量都会上来。方兴认为下半年会是一个获取土地的比较好的时机。

李从瑞补充表示：“大家都注意到，方兴今年上半年基本没拿地，下半年我们会根据整个政府的推地情况、市场情况获取一些优质的土地，主要分布在一线城市和经济很活跃的二线城市。”

除了市场回暖的原因外，方兴下半年的拿地也是基于“补仓”的需要，以免除未来土地储蓄的“后顾之忧”。李从瑞如是表示：“有了回暖，拿地以后一年之内销售的话，也有一定的市场基础。”

拿地王是为维持高端形象？

从方兴的一系列表态看来，下半年加大拿地也是无可厚非，但方兴频频拿地王却是让人有些费解。

对此，市场人士张化东在接受观点新媒体采访的时候分析，方兴拿地与其偏高端的品牌形象有关系，为维持高端品牌形象，方兴对地价并不太敏感，愿意以高价换取优质地块。

李从瑞也曾说：“追求高毛利是方兴的目标，方兴做的很多物业，不管是持有的还是销售的，都是做得高端一些。它的溢价水平本身会高一些，所以我们正常比市场会高10%到15%的毛利，也就是同一个地方的两块地，最后做出来的东西，方兴也会比周边要高一些，这是通过操盘，使土地的价值得到更充分的体现。”

根据公开资料，方兴9月7日拿下的宁波江东区地块为宁波今年已成交宅地中的“总价地王”，该地块处于江东、海曙、鄞州三大板块连接区域的中心位置，周边有多条公交线路，临近宁波富邦广场、滨江国际广场等商业体，周边的楼市开发“氛围”浓郁——锦港府、中海寰宇天下、万科长丰项目、金地长丰项目等项目均距离该地块不远。

另有资料显示，该地块内部配套已经在着手完善，包括已建成的养老院、在建的新七中，以及已建的滨江一期和在建的滨江二期。有业内人士就指出，该板块是未来高端住宅聚集地，具有良好的发展前景。

而方兴8月31日与中铁联合拿下的北京丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块，因其优质的地理位置未拍先热并被称为“准地王”。

另根据观点新媒体查阅资料发现，丰台区南苑乡石榴庄村位于北京地王常发地带，从2014年丰台西局地块被龙湖以35.7亿元并配建5.4万平米限价房的条件竞得，剔除限价房之后，纯商品住宅部分楼面价约6万元/平米。随后2015开年土地三连拍、诞生北京新的总价地王。

而南城区域之所以受热捧，业内人士分析指出，主要取决于区域的三大特点：区域前景看好、土地供应相对充足、生活配套逐步完善。

虽然项目区域前景被看好，但方兴频繁拿地王也不免让人有所担忧，张化东就向观点新媒体指出，频繁以高价拿取地王或将影响方兴的后续利润，为其日后带来了毛利率的隐忧。

不过，此前中国国际金融有限公司曾就方兴今年前7个月的表现作出评论：“（方兴）综合毛利率处于领先水平。方兴地产开发房地产的毛利率为34%，高于同业，主要得益于侧重高端产品的策略。”