广发证券：中南建设上下齐心，踏入新征途

从公司近期的动作中可以看出，中南建设在资本市场的动作预示了公司内部的变化以及对未来价值进一步提升的信心。

核心观点：

.持股计划完成，股东与员工分享未来发展

公司通过大股东减持的方式获得公司股票共计3677万股，购买均价为17.65元/股，最终实施规模为6.5亿元，其中员工出资规模为2.17亿，国信证券配资规模为4.33亿元。完成员工持股计划之后，大股东的持股比例由70.92%降至67.77%。

.健康的主业是发展的基础

公司在14年实现房地产销售金额约207亿元，同比13年增长32.2%，前四月份，公司实现销售42.7亿，销售面积达到55.5万方，整体推盘规模不到30亿，主要有旧盘去化贡献规模。全年来看，在合理的去化率的假设下我们认为公司15年的销售可以超过250亿。

　　.步入发展新阶段

从公司近期的动作中可以看出，中南建设在资本市场的动作预示了公司内部的变化以及对未来价值进一步提升的信心。从现在的发展状况来看，一方面是原有业务的价格重估需求强烈，在目前的估值水平下公司合理价格在38-42元。另一方面，经过一年多的时间，公司机器人新业务拓展符合国家对于工业自动化以及高端装备制造的政治导向需求。

.预计公司15、16年EPS分别为1.21、1.52元，维持“买入”评级。

从3月末公司提出员工持股计划开始，后续一系列动作紧凑而有效，显示出股东以及员工上下对于公司未来发展的信心。结合目前建筑+地产企业价值重估以及在机器人领域的业务拓展预期，未来市值的快速提升阶段。

.风险提示

区域市场影响公司销售水平，三线城市市场风险。

　　持股计划完成，股东与员工分享未来发展

公司5月13日发布公告，员工持股计划在15年12-13日，通过大股东减持的方式获得公司股票共计3677万股，占公司总股本的比例为3.149%，购买均价为17.65元/股。两个交易日内大股东中南城市建设投资有限公司通过大宗交易的方式，按照两日收盘价折价13.9%和10.2%的价格，减持给公司员工持股计划。完成员工持股计划之后，大股东的持股比例由70.92%降至67.77%。公司员工持股计划最终实施规模为6.5亿元，其中员工出资规模为2.17亿，国信证券配资规模为4.33亿元。

公司员工持股计划从提出方案确定，大股东大会审批，再到增持完成仅用了1个月的时间，紧凑的节奏结合公司融资方案的提出，让我们充分的认识到公司上下对于企业未来发展的信心。员工持股计划的股份全部来自大股东大宗交易转让，并且大股东在员工持股计划制定的过程中承诺了10%的保底收益，此举显示出了大股东愿意与公司员工分享未来发展收益的诚意，令我们对于公司未来稳定长期的发展充满信心。

健康的主业是发展的基础

公司在14年实现房地产销售金额约207亿元，同比13年增长32.2%，房地产销售面积264万方，与13年向比同比增长23%，14年销售均价与13年相比有所上升。截止到2014年年末，公司在手项目总数由13年的35个提升至40个，公司正在通过对自身销售结构的调整，来提升内部周转及运营效率，寻找更高速有效的发展模式。

15年市场逐步回暖，从二季度开始，330组合新政对于市场的影响将会显现，叠加多次降息以及降准的影响，主要布局在长三角地区三线城市的中南建设，受到政策影响相对于一二线核心城市力度稍弱一些，但整体市场价格及销售回升的走势将与市场保持一致。根据第三方统计显示，前四月份，公司实现销售42.7亿，销售面积达到55.5万方，整体推盘规模不到30亿，主要有旧盘去化贡献规模。5月份开始，公司将会加大新推盘规模，预计上半年公司的销售规模同14年相比可以实现10%左右的增长。

全年来看，截止到14年底，公司在手存货约127亿，其中南通以及苏州区域存货占比在55%左右，部分去化压力较大的区域目前存货压力已经有比较明显的降低。15年公司计划新推货规模约300亿，总货值规模将会达到427亿，在合理的去化率的假设下我们认为公司15年的销售可以超过250亿。

业绩方面，截止到14年底，公司在手预收账款283.9亿，与13年底相比增长幅度达到29%，在良好的销售回款的保障下，公司预收账款始终为公司的业绩增长提供稳定的保障。14年公司整体销售均价有所上升，很大程度上是由于公司从13年开始加大了在市场环境相对较好的城市的深耕力度，苏州以及南通周边城市项目开发数量增加所致。由于公司快周转项目土地获取多来自公开的摘牌挂，因此在项目毛利率水平上低于早期获取的土地储备，但项目质量优于今年的毛利结算低谷，预计未来2、3年，公司的整体房地产结算毛利仍将会维持稳定。整体来看，近两年销售的高周转项目结算确认周期会明显缩短，叠加前期的大盘项目集中进入结算期，我们认为公司15年房地产业绩存在大幅增长的可能性，公司整体业绩增长将会维持在50%左右。

公司最新公布的一季报显示，由于房地产结算规模的下降，主营业务收入以及归属母公司净利润水平与去年同期相比出现了一定的下降，毛利率基本维持稳定，随着下半年项目结转规模的增加，全年可以维持稳定的增长状态。

步入发展新阶段

15年之后公司动作频繁，在提出员工持股计划后不久，公司提出了再融资计划，拟以不低于14.78元/股的发行价格，非公开发行不超过3.65亿股公司股，募集资金不超过54亿元，用于投资盐城中南世纪城、青岛中南世纪城、太仓中南世纪城三个项目建设以及补充建筑工程项目运营资金和偿还银行贷款。此次再融资计划是公司09年借壳上市以来第一次通过资本市场进行增发，自从13年房企再融资整体进程放开之后，公司经过了近20个月的准备，终于推出了融资方案。

从公司近期的动作中可以看出，中南建设在资本市场的动作预示了公司内部的变化以及对未来价值进一步提升的信心。从现在的发展状况来看，我们认为基于两方面的原因，将会促使公司市值水平的不断提升；一方面是原有业务的价格重估需求，在目前建筑行业以及房地产行业公允的市值评估体系下，公司未来当前的股价处于低估的状态；另一方面，经过一年多的时间，公司在机器人以及建筑自动化方面的探索将会进入实际落地阶段，新业务符合国家对于工业自动化以及高端装备制造的政治导向需求，也会为公司带来新的业绩增长。

从公司的估值水平来看，目前依旧处于较低的水平。如前所述，传统建筑企业在国家“一带一路”政策以及政府鼓励“PPP”等因素的促进下，市值水平大幅度提升，截止到15年5月13日公司平均PB提升至3.3倍，平均PE倍数为40.9倍。中南建设建筑产业集团在14年年报中，净资产规模为41.6亿元，实现净利润率3.99亿元，按照最新建筑行业平均估值水平，建筑业务市值得到大幅提升，平均市值超过150亿，与14年平均的估值相比上升幅度达到186%。

地产业务估值方面，公司14年实现销售金额207亿，预计15年将会实现250亿，按照市销率的方法进行估算，目前主流房地产企业市销率水平为1.34倍，则公司14年和15年销售金额所对应的市值规模分别为278亿和336亿。公司在三线城市布局比例较高，但是相对利润率在未来两年可以保持在相对稳定的状态。

结合地产与建筑业务的估值，中南建设合理的市值范围应该在430亿到490亿，目前公司总市值仅为233亿，在目前的市场环境下，公司估值存在极大的上升空间和升值潜力，按照当前股本规模计算目标价格在38到42元。

公司在机器人领域的拓展，经过了1年的时间立项和筛选，目前来看极有可能进入实际落实阶段。14年5月份，公司与苏州大学机电工程学院、苏州大学机器人与微系统中心签订的协议为框架性协议，仅对双方就“建筑机器人及智能装备”的研究进行合作，将机器人业务作为公司未来新的业绩增长点。合作方江苏大学机电工程学院带头人为孙立宁教授，同时作为哈工大机电工程学院的副院长，是我国机器人以及工业自动化领域的领军人物。97年带领团队建立了哈尔滨博实自动化设备有限责任公司，之后又在苏州成立了江苏汇博机器人技术有限公司。江苏汇博机器人主要的产品包括大负载搬运机器人、喷涂机器人、抛光打磨机器人、精密作业机器人等系列化产品，在卫浴、铸造、汽车、冶金、物流、MEMS等行业得到广泛的应用。

目前，世界上至少有48个国家正在发展机器人，美国、德国、日本、韩国等发达国家更是将发展机器人技术和产生上升为国家战略，美国提出“第三次工业革命”口号，德国和欧盟提出“工业4.0”的概念。国际机器人联合会(IFR)2014年发布报告指出，未来3年机器人将达300亿美元销售产值。

国内对于机器人产业的发展，在15年进入了高速发展的轨道，人口红利的消退，制造业转型升级以及“中国制造2025”的实施，都给机器人产业带来了重大的发展机遇，近期广东民企“无人工厂”开始投入建设，使机器人以及工业自动化从设想变成了现实。

从需求角度来看，我国己经进入刘易斯拐点，其中的显著影响是人口红利的消失会使企业用工成本的上涨，越来越多“无人工厂”的建设这将促使自动化水平大幅提高，机器人的需求会由此在今后几年大规模增长。

政策层面，4月28日，工信部总工程师王黎明在一季度信息发布会上透露称，“中国制造2025”总体方案已经通过国务院常务会议审议，将会很快发布。王黎明所指的“中国制造2025”总体方案，名为《“中国制造2025”规划纲要》。被写进其中的10大行业包括新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人等。其中，机器人和智能制造将会是主攻方向和切入点，只有通过智能制造，才能带动各个产业的数字化水平和智能化水平的提升。而早在13年底工信部就发布了《关于推进工业机器人产业发展的指导意见》，提出到2020年，培育3至5家具有国际竞争力的龙头企业和8至10个配套产业集群，高端机器人方面国产机器人占到45%左右市场份额等目标。

参照行业内主要机器人概念公司的估值情况来看，目前对于15年业绩的平均PE倍数达到了68.4倍，PB倍数为10.1倍，整体较高的估值系数也表明了市场对于机器人行业未来的发展前景以及市场发展的认可。

盈利预测与投资评级

公司大股东之前通过大宗交易完成了员工持股计划的股份收购的工作，总规模6.5亿，平均成本17.65元。从3月末公司提出员工持股计划开始，后续一系列动作以及再融资计划的提出，紧凑而有效，显示出股东以及员工上下对于公司未来发展的信心。结合目前建筑+地产企业价值重估以及在机器人领域的业务拓展预期，未来一段时间将会进入市值的快速提升阶段，预计公司15、16年EPS分别为1.21、1.52元，维持“买入”评级。

风险提示

区域市场影响公司销售水平，三线城市市场风险。