2000亿是什么？毛大庆答郁亮来信消解绿万之争

万科于此时发布2000亿回款的消息，显示的是对于追击者绿地的睥睨之姿。

观点网 2000亿回款是什么？在郁亮致员工信首度披露万科已完成年度回款2000亿目标后，万科另一位明星高管毛大庆在日前出席公开活动时再度为此站台。

在12月24日举行的五和万科长阳天地与雅诗阁集团旗下馨乐庭品牌服务公寓签约仪式上，几乎是顶着北京万科总经理头衔最后一次亮相的毛大庆，面对诸多媒体的追问谈及了这个话题。

“回款是衡量房地产公司经营的标准，将来无论从事经营服务还是不动产销售，回款是安全保证，是经营的前提。没有回款的公司，谈其他话题，都是空中楼阁。”

作为万科商业地产试验的先头部队，北京万科今年以来在该领域的探索有目共睹。毛大庆称，在当前的行业环境下，每个房企都在探讨房地产行业何去何从。到目前为止，万科还没有百分百的答案，但是已经有了大致方向。

“万科在朝着城市配套服务商转变，万科的核心业务是住宅，而现在要做的就是学会把服务内涵装进不动产的瓶子里。”

站在这个角度来理解毛大庆关于2000亿回款的解答，就寻到了一条明显而合理的逻辑：对于大谈特谈白银时代以及转型的万科来说，2000亿回款就是其探寻“可持续增长风口模式”的底气。

不过，毛大庆简短回应的话外之音似乎并不止于此。如果联系此前一直被媒体热炒的绿万之争，毛氏的言论也可以理解为对于绿地超过万科成为行业第一的另一种回应：没有合理回款作为支撑的公司，谈论规模、利润、模式等等皆是浮云。

2000亿回款是什么？

继白银时代、互联网思维等概念之后，郁亮在年关将近之时又以知天命的年纪，带领而立之年的万科向行业发出了“获得回款才是真正的销售”的宣言。

“当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩”，郁亮称这才是万科今年设定2000亿回款目标的真实用意。

不过郁亮透露未来万科将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。“回款率指标，实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求，也正是基于在一个新的时期，我们对规模数字新的理解。”

从2008年开始，万科确立了从速度规模型增长转向质量效益型增长的方针，规模不再是目标，而只是一个自然的结果。而从今年开始，万科对于传统业务规模数字的扩张，甚至要保持警惕的态度。

郁亮警告规模是一把双刃剑。“它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用，意味着形成更多存货的可能。而在白银时代，过多的存货将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”

于是借风口，找寻可持续发展的新模式、拿到下个时代入场券，成为成年万科着重思考和探索的方向。郁亮认为万科需要为“城市配套服务商”充实内涵，需要找寻城市演进过程中居民生活的痛点，必须在消费地产和产业地产领域拓宽视野。

毛大庆也表示，2015年非常关键，为了成长，万科一定要找到可以持续的东西，要在三年内找到可以复制的有风口的模式，“找到一个风口，猪就能飞了。”

而保持可持续的、健康的回款，毫无疑问将成为这一切的基础。

绿万之争的波澜

不过相比万科给出的“官方”理由，好事者应该更愿意相信，万科于此时发布2000亿回款的消息，显示的是对于追击者绿地的睥睨之姿。

2014年只剩寥寥数日，作为地产圈最关心的问题之一，“谁是老大”的争夺在媒体和机构的渲染下也日趋呈现白热化状态。

多年以来，房地产行业销售规模第一之争一直以万科的稳健蝉联而稍显乏味。不过，不想当将军的士兵不是好士兵。近年来以绿地为首的多家房企也从未放弃“围攻光明顶”。

早前12月1日就有机构统计，绿地集团11月的销售额为380亿元，环比增长81%。至此，绿地今年前十一月的销售已达1918亿元，超越万科1911亿元的销售额，排名位列房企销售榜的首位。

该数据的发布者声称，其排行榜数据是通过公开资料估算出来的，“如果万科不发力，那么到2014年年底，绿地肯定会超越万科，成为中国第一。”

要知道在已经写进历史的2013年，这家颇有野心的综合性企业，堪堪以落后80亿的1625亿，遗憾位居榜眼之位。这样的差额，在绿地集团董事长张玉良看来“只是两个项目的差距”。

就在这个关键时刻，郁亮于圣诞前夕的该封公开信，可谓给一直以规模论英雄的各大榜单，提供了一种新的标准——回款。

市场人士张化东对观点新媒体表示，回款主要是影响企业的经营性现金流，是企业财务是否稳健的一个标准。目前行业内普遍的回款率是时间的概念，做得好的企业，半年的回款率在80%左右。

张化东还透露，有几个因素决定了企业回款率。首先是企业信用，银行肯定更愿意把钱贷给规模大信用有保证的企业；其次是银行方面，在流动性比较好、利差比较高、信贷额度充足的时候，银行才愿意放款；另外项目类型也会影响回款情况，高端项目相比改善型项目回款会慢一些。

如此看来，在普遍认为流动性以及市场行情都显露颓势的“白银时代”，高质量的回款确实有相当积极的意义。

至于到底是销售说了算，还是回款更有说服力，张化东解释称：“销售是面向未来，而回款则更实际，反应的是当下的现金流。”显然，因为不是一个标准，二者比较起来有一定困难。

但不可忽视的是，在这一招一式之间，万科和绿地这两位龙头房企的第一之争，已经可以嗅到火药味。