花样年潘军：线上所有神话最终都要落到地上

五年后就不存在线上、线下之分，因为一个企业如果没有互联网思维，没有线下的执行能力，今后都不能生存，必须二者具备。

观点网 截至10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米。

花样年主席潘军在接受采访时表示，彩生活到年底肯定是可以突破2亿平方米的规模。而这个规模在全球来说已经达到了全行业第二。

其续称：“目前在不同的社区里面实际运行的商业模式是不一样的，所以花样年进行了专业化的细分，对此也专门成立了四个不同的服务团队。”

据悉，除住宅社区，花样年还将打造基于国际物业的商务社区、基于花样年商业的商业社区、基于花样年养老产业的养老社区。

在潘军看来，这四大社区将共同助推花样年打造成中国乃至全球最大的社区服务运营平台。

“花样年既然选择做社区，就是希望在这四个细分领域里面都是行业的领先者”，这就是潘军对花样年四大社区服务的阐述。

另外，基于社区服务的金融体系也成为这次访问的关键词。

潘军指出，花样年跟现在的这些线上P2P是有根本性区别的，最重要的一个不同是基于社区的“熟人圈”，而且花样年对于金额是严格控制的，不能超过30万。

作为深谙房地产市场的老兵，潘军对现今的房地产市场亦有自己独特的解读，“尽管政策放松了，但是传统的开发模式肯定不再适应未来的经济形势。”

“一线城市仍然是非常有机会的，但是三四线城市一定要谨慎，中国的房地产未来一定是阶梯化发展。快周转模式将告别，而精细化、专业化的代建加基金模式已经成为行业的主流。”

谈及当下的O2O潮流，潘军强调未来五年内的结果一定是线下颠覆线上。现在阿里、腾讯之所以都在收有线下执行能力的团队，因为最终线上所有的神话都要落到地上，这种才能叫落地。

“未来互联网一定是结合的，五年后就不存在线上、线下之分，因为一个企业如果没有互联网思维，没有线下的执行能力，今后都不能生存，必须二者具备。”

至于花样年的养老产业，潘军认为中国的房子已经很多很多了，不需要再用一个新的挂羊头卖狗肉的方式来提出一个“养老地产”的模式。

“花样年不建一分房子，就把中国养老问题全面彻底解决了。因为养老产业就是养老产业，养老产业不存在养老地产，尤其是狭义的养老地产开发。”

在这个问题上，潘军强调，现在的养老地产模式对未来中国的城市，是一个非常有可能的灾难性问题。

在潘军看来，“中国不应该搞养老地产，养老地产对中国又是一次浪费，不断地浪费钱，中国无效建设投入的钱已经太多了，中国的养老其实是可以有另外的方法来解决的。”

事实上，潘军认为，花样年的能力其实就两个字“服务”。

“比如说当客户入住酒店后，这个酒店不是什么都能干的，但是客户有事一定都找酒店。因为它是一个服务的平台，而最终花样年就是这个服务的平台。”这就是花样年最核心的能力，成为服务平台建设者。

以下是观点新媒体对花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军先生的采访实录：

现场提问：能不能介绍一下花样年“即将推出的一个全新的社区O2O服务平台'解放区'”具体的内容、概念是什么？

潘军：关于“解放区”是针对花样年服务范围的一个扩展，并不是说把解放区作为花样年整体的社区平台。大家都知道花样年从今年起正式向全社会公布公司将着力于成为中国乃至全球最大的关于社区的一个服务综合运营体，而这个标志性的实践就是今年6月30号彩生活在香港的成功上市。

大家也都看到了彩生活在2014年10月底的服务面积突破1.8亿平方米，预计到年底肯定是可以突破2亿平方米的规模。据我们查到的资料，这个规模在全球来说已经达到了全行业第二。

彩生活最近也进入了新加坡市场，进行了一些相关的服务和并购，未来彩生活还将继续在亚洲高密度的居住区进行相关的搜索。

这个过程当中伴随着彩生活的是彩之云平台，也就是客户的APP平台，我们发现全行业在今年下半年也掀起了一个向彩生活学习或者模仿的浪潮，最近大家也看到很多大的地产集团包括一些大的物业管理公司都纷纷提出了自己类似的一些关于O2O的应用。

在这个过程当中看到了一个彩生活可以去影响的市场，大家都知道传统的物业管理行业都在转型O2O，如世联都有相应的一些物业公司和他们对接，来进行社区的开拓。

在这个过程当中，经我们初步了解这个行业应该是有15万家大、中、小型，包括微型、管理处级的这样一个企业群。而现在在做转型的是一些比较大的，可能是物业的前50强左右。

这几年有一个非常出名的理论是“长尾理论”，真正大部分的社区都是在后面那10万家企业里，所以我们针对这些企业推出了彩生活解放区这样一个新的平台，这个平台是跟彩之云相互对应的，不是跟彩生活竞争的，而是彩生活的一个补充，因为很多的企业由于行业的原因，不愿意被彩生活兼并掉，但是很多企业认为自己还能生活，希望借着O2O的模式还能够发展。

花样年针对传统的一些管理方式进行改进，以及应用方面进行一些拓展，所以预计下个月会正式向大家公告解放区的一些应用，这是对彩生活和彩之云一个有效的补充。

这样话会团结更多的平台，“解放区”这个名字是我起的，代表着一种全新的一种社区服务理念，希望通过解放区，能够把花样年认为未来社区一些新的变化，通过一个更广阔的平台输送到更多的城市和社区里面。

现场提问：除了住宅之外花样年还要发展商务、商业、养老社区，这几个社区有没有互通的地方，具体的模式是怎样的？怎么样具体协同？

潘军：现在在不同的社区里面实际上运行的商业模式是不一样的，所以花样年进行了专业化的细分，对此也专门成立了四个不同的服务团队。

比如现在大家会看到关于垂直应用的部分，为什么叫“垂直应用的部分”，举一个最简单的例子，一个公司如果同时在做300项服务，在垂直领域里面就会发现一个问题，每个领域都有比这个公司更领先的。所以花样年既然选择做社区，就是希望在这四个细分领域里面都是行业的领先者。

花样年有居住社区、商务社区、商业社区和养老社区，事实上在这四个部分是有相关性的，但是每个部分都有客户或者是用户群的一个专有型。

花样年有意识地去选择了我们认为未来价值比较大的那么四个社区的形态。当然在这上面我们还选了四个应用，一个是社区金融，一个是社区文化旅游，再一个是社区教育，还有一个是社区制造。

至于其他的应用，花样年可能很多会拿出来跟别的垂直应用比较成熟的企业来合作，这是花样年未来的策略。

现场提问：您对现在的市场是怎么看的？另外花样年在社区金融方面有没有一些其他新的突破？

潘军：尽管政策放松了，但是实际上行业确实到了一个拐点的时候，这个拐点就是传统的开发模式肯定不再适应未来的经济形势。

我们的经济可能没有想像中那么牢靠，所以在这个过程当中，持谨慎乐观的态度。

谨慎乐观的原因是什么呢？作为一线城市来讲，尤其大家会觉得最近深圳非常明显地看到了“日光盘”，深圳的消费被极大地激发了，但是四季度在其他的三四线城市并没有感受到这样的暖意。

作为北上广深来讲，受经济政策的影响，我相信一定会是比较积极的。从龙光地王的产生，到中信的日光，其实看到了价格的上升。不过我认为只在一线城市或者是极个别的二线城市会出现这样的情况，大部分中国的房地产市场仍然处于在过剩经济当中。

其实深圳一年房子供应量极小，去年大约是不到600万平方米的销售，如果除以80平方米，可以算算也就是7-8万套的销售。而深圳的二手房交易实际上已经占到主流，所以花样年关注的是存量市场，但是大多数的发展商仍然还在关注增量市场。

可以看到未来中国的房地产市场，一定跟成熟的发达国家一样，一线城市的房子一定会坚挺，而且会有一个比较稳定的增长。

举个例子，五年后深圳的房价有可能比北京的房价还高，为什么？创业的人现在来选择在深圳是一个大趋势。因为深圳这是一个没有门槛的城市，但是又是一个门槛极高的城市，只有有头脑、有创业精神的人才能在这个城市生存下来，否则的话压力会巨大。

在这个点上来讲，我们一直认为在一线城市仍然是非常有机会的，但是三四线城市一定要谨慎，中国的房地产未来一定是阶梯化发展。我相信房地产行业已经形成共识了，快周转模式将告别，而精细化、专业化的代建加基金模式已经成为行业的主流。

关于社区金融，花样年做的社区金融跟别人提的P2P不一样，我们真正的是在做P2P。传统的P2P很多都是高利贷的代名词，倒闭的很多。为什么会出现？因为它的商业模式本身逻辑就是错的。

花样年现在做的P2P是严格按照中介型平台来做的，就是个人到个人。这是第一。第二，为什么叫社区金融，因为是从社区里来到社区里去，现在彩之云APP已经接近100万用户，登记易理财的用户已经突破4万，这个作为一般的P2P平台来讲是很难达到的，而且每天的点击大约在15万次左右。

所以未来花样年的社区金融跟别人最大的一个不同是“熟人圈”，而且我们的金额是严格控制的，不能超过30万，这是花样年跟其他P2P的又一个不同，就是严格按“小额”的目标来。

所以在这个点上来讲，花样年跟现在所谓的这些线上P2P是有根本性区别的，我们最重要的是基于社区的熟人平台。

现场提问：社区金融服务未来的发展方向是怎样的？花样年的八大板块核心是什么？

潘军：我有一个目标，我希望花样年社区金融今后放给业主的钱，相对于其他渠道是便宜的。因为我相信只有比较便宜的成本才能带来优质的客户，这是第一。

第二，我希望购买了花样年养老产品的不仅是一个金融上的保证，因为这个保证不足够，保险收入的体系太低了，我们希望用户通过购买花样年的产品，最终转化成服务。

另外，在花样年的八大业务中，除了自己的垂直应用，我们分析了一下可能有100多个品类是要和其他的机构来合作的。比如说像生鲜的供应，水电的维修，家政的服务等等。这些都不是花样年提供的，是通过花样年对于用户的了解以此来推荐给客户的，花样年仍然是一个平台。

花样年的能力其实就两个字“服务”，比如说当你去酒店以后，这个酒店不是什么都能干的，但是你有事一定都找酒店。因为它是一个服务的平台，最终花样年就是这个服务的平台，这就是花样年最核心的能力，就是服务平台建设者。

在本人看来，O2O的未来五年内一定是线下颠覆线上。当线下的思维发生转变的时候，线上优势好像没那么明显了。

但是有一点，线上的企业原来管理难度其实比较小，但是当线上开始往线下走的时候，会发现线上的人到线下几乎没有服务能力，而所有的服务、所有的需求，最终会变成要面对面的。

我举一个最简单的例子，万科，万达的模式大家知道，但是超越这个很难，为什么？团队的改变不是一天两天能够做到的，为什么现在阿里、腾讯都在收有线下执行能力的团队，因为最终线上所有的神话都要落到地上，这种才能叫落地。所以我认为未来互联网一定是结合的，五年后就不存在线上、线下之分，因为一个企业如果没有互联网思维，没有线下的执行能力，今后都不能生存，必须二者具备。

现场提问：未来花样年会把地产板块拆分成基金和待建这两部分，现在这个计划有没有一个具体落地的时间表？另外，花样年做养老最核心的优势在于什么？

潘军：靠资源生存的企业一定会完蛋，为什么？因为资源有可能会被人抛弃掉。除非拥有最核心的资源，但是也有时间点的。

因此，企业应该去掌握核心能力而不是靠资源，所以三年前我就提出，土地不是开发商的核心竞争力，找客户的能力才是核心价值。

未来专业化一定是一个趋势，未来什么最牛？不是软的也不是单独硬的，是软硬结合的。未来为什么要基金加代建，就是专业和钱要结合起来，土地在任何时候都不会缺，只要有专业的服务能力，了解用户又能够产生高的开发力度。花样年以后是基金买地，不是花样年地产集团100%拍一块地。

第二个关于养老的问题，我们现在在成都、南京、深圳已经开始安康年的服务，包括福泰年。花样年和所有同行最大的不同是，不花一分钱去建房子，花样年就是基于我们的社区。

做养老的百亿大盘今后都逼死无疑，为什么？因为不人道。十几万老人住在一起每天都是坏消息。而福泰年的模式是不改变原来的生态，是基于社区的。

花样年不建一分房子，房子够了，这就是我的观念。不建一分房子，就把中国养老问题全面彻底解决了。为什么？中国的房子已经很多很多了，为什么还要用一个新的挂羊头卖狗肉的方式来提出一个“养老地产”的模式？

养老产业就是养老产业，养老产业不存在养老地产，尤其是狭义的养老地产的开发。

在这个点上来讲，现在的养老地产模式对未来中国的城市来讲，是一个非常有可能的灾难性问题。中国不应该搞养老地产，养老地产对中国又是一次浪费，不断地浪费钱，中国无效建设投入的钱已经太多了，中国的养老其实是可以有另外的方法来解决的。