　　第一个问题，现在沈阳咱们这次会议主要是讲沈阳的城市发展和沈阳的所谓城市商业问题，那我们看一下，沈阳从50年代到70年代，它整个的城市发展是以政府为主导的，所有的商业都是大型国企为主；然后从80年代到90年代经济放开以后，它还是以传统的商贸为主；然后从90年代到2008年以前，开始进行了升级的百货，那么沈阳当时的第一个mall，叫兴隆大家庭，以及太原街的万达广场；2008年以后出现了像恒隆广场、大悦城，恒隆广场是香港著名的一个大型的商业，也是国内现在叫得非常响的或者效益非常好的高端的商业进入沈阳。

　　所以，沈阳商业从它的城市发展来讲，它是满足沈阳城市这个市的内容。过去我们讲沈阳叫有城无市，我觉得沈阳真正发展起来是2008年以后，但是发展的速度就像刚才陈老师讲的，有点出乎所有人的意料。沈阳我们得到的数据，是已经进入了全中国商业地产建筑总量前三名，而沈阳城市综合实力排在全国第14或15位，但沈阳商业地产的数量已经进入了全国的前三名。所以，沈阳应该说这些年已经进入了一个快速发展的阶段，特别是沈阳大家知道有一个很大的商场华府新天地，这个项目也是我们做过考证和考察，这个项目从它的建筑本身来讲已经达到国内的绝对一流，我觉得在国际上也是数得着的，恒隆广场这都不用说了。

　　那么从我们目前来看，它的发展历程，它开辟比较早，但是这些年发展比较快。另外，沈阳2012年以后人均GDP已经超过一万美元。大家知道在国际上公认的超过一万美元的时候，应该进入一个国际水平的商业发展中心。那么据我们所知，万达广场在沈阳已经建了四个中心，那么LV、古奇等一线品牌在沈阳也早已经出现了。应该说沈阳商业发展得很好，也就是说沈阳过去有城无市的局面正在改变。

　　沈阳分成三个市级的主要商圈，还有三个次级的主要商圈，有太原街、中街、金廊，然后次级的有铁西、北行、奥体。

　　现在我们看一下，沈阳可能我们最担心的是金廊。我是阜新人，沈阳也算是沾得上边，也来过很多次，在沈阳做过很多项目，这在三四年前都是一个不可想象的事，不知道怎么样一夜之间就开始堵车，而且堵得很严重。问题出在哪里？我觉得金廊工程是有重大的作用的。所以我建议，各位开发商朋友，如果要是在青年大街上做商业项目的时候，一定要好好考虑一下怎么样避免这个问题。

　　那么，沈阳给大家看一个图，我们所调查的光金廊从2000—2010年就十五个项目，最近从2012—2014年又增加了12个项目。随便说说大概就有三十几个大型的商业项目。大型的商业项目看看是个什么结果？我们先一阵子一直在做浑南的改造，那么毫无疑问的看，这是我们所谓的青年大街，然后上面是北陵商圈，下面是我们所谓的CAD，然后再往下是CCD，从彩电塔和五里河公园的文化核心，然后再就是浑南了。

　　但是这里有一个问题，我们发现这全长17公里，而我们大量的重点的商业布局都在这条街上。青年大街据我了解，应该是沈阳的主要交通干道，可是现在青年大街变成有三十多个大型的商业建筑以上。它就出现一个问题，就是把商业街区和沈阳的南北交通所用的大动脉两者重合了。为了说明这个问题，我给大家看一个图，这个图是我们研究的一个结果，我们统计的数据是青年大街上主干道单向客流量达到1.5—2.4万人次，单向车流量为2000—2500辆/小时，这是去年的数字。自行车最快，12公里/小时，汽车不到20公里，局部地区只有5公里。在主要的交叉路口，上下高峰，东西向大概250米左右，南北向最大310米左右，车辆平均延误时间93.1秒，当时我们做项目的时候做了现场的测量。而这样的数据，沈阳的交通现在已经是拥挤不堪了。

　　什么原因？我们看一下。大家看这是北京的长安街，大家好好想一想，北京的长安街上有没有大型的商业建筑？有没有大型的购物中心？上海的外滩有没有？曾经有过，但是已经消失若干年都没有了。现在我很担心，青年大街有这么多的大型商业，而青年大街又是连接沈阳南北方向的主要交通干道，这个主要的交通干道和它的商业街区严重的重复，怎么办？咱们看看北京和上海，这是北京的金融街，这是北京的西单，王府井东单，他们的商业区是和主要的交通干道呈一个垂直的关系，也就是说如果沈阳大型的商业建筑能够沿着青年大街横向的来处理，交通干道是高速，到我们商业街区就是低速，商业街区总希望人运行的速度慢，要不然你卖谁东西，如果是交通干道你总希望快点，但是很遗憾沈阳这两件事做到一块去了。我说的意思，就是大家好好考虑在金廊商圈建设我们商业建筑的时候怎么考虑的问题。

（审校：劳蓉蓉）