　　李岩：平稳的城镇化化沈阳房地产之间的关系，这个话题也非常大，确实现在新一届政府工作报告里面对于城镇化的解读，就是改变以往过去那种求大、求全、求快的方式，更多的去注重城市中心的发展。但其实，因为陈淮先生和欧阳捷先生可能都不是沈阳人，也在沈阳时间不长，那沈阳那个地方的情况还是挺有意思的，因为沈阳确实拥有一个庞大的人口基数，一千万。而且沈阳单城市的中心效应非常明显，它周边还是有十几个中小城市。

　　我想就这个问题想先请问一下陈淮先生，在这样一个沈阳单中心的城市发展下，而且是一个发展非常不均衡的状态下，这个平稳的新型的城镇化在沈阳以及在辽宁又该如何落地呢？

　　陈淮：首先，沈阳我并非那么不了解，早在亚洲金融危机之前，我那个时候在国务院发展研究中心调研老工业基地，那个时候遍地大学，沈阳晚上八点以后街上就冷冷清清，很多下岗职工沿街卖一点小吃或者是针头线脑，我还记忆犹新，今天我们的沈阳和过去不一样了。

　　第二层意思，也别光站在沈阳看沈阳。城市群建设是中国当前城市化中一个重要的节点，重要的方式，并不只是中国或者沈阳一体化，郑汴一体化，西咸一体化。

　　最近中央又推京津冀一体化的问题，大家也在关注，实际上这和改革密切相结合。我举一个广州和佛山，本来一体化是大家的共识，是重新分工城市发展格局，但是谁为核心？佛山说，干脆把广州并佛山得了，恐怕我们主持人刚才的问话中也有类似的意思，实际我们这个城市群最大的特点就是和武汉不一样，湖北中部六省唯一大的省会城市武汉，但是武汉是一个老工业基地，应该说在中国近代史上如果不是阴差阳错，武汉应当是上海现在的地步。大家肯定听说过京汉铁路，为什么当初洋务运动把机械业务引入到中国第一个是湖北，但是湖北的城市群建设和沈阳相比最大的缺点，就是周围没有任何可以支撑的中等规模城市，我以为沈阳最大的优点在于：它不是像你刚才说的周边有一片中小城市，是有一批有产业实力和历史发展传统，并且已经形成城市规模的中等规模城市。这样说才合适。

　　而且它们的距离，和基础设施的连接程度，使人们未必要住在沈阳，住在本溪和住在沈阳有很大的区别吗？目前没有。当然，住在天安门广场旁边和住在北京城还是有区别的。简单说，我们在这个城市群建设最好的基础恰好是因为它旁边有一批中等规模城市。把沈阳硬要作为核心来扩张，我以为恐怕未必是合适，因为沈阳本身自身城市的功能分区，在历史形成就有很多缺点大于优点的地方。所以，恐怕这个同城化我们在和城市功能分区，与很多城市功能的外化相结合。

　　城市建设、城市发展是中国一个最重要的经济节点。我们处在工业化、城市化，这两个词都是固定资产大规模形成的时期。

　　我们研究城市化，我看东北沈阳这一带是最有希望的，比起我刚才讲到的同城化问题的其他地方来说，基础更好。

　　第三，别以主观思想代替客观规律。也不要贪多。比如，辽宁关于城市群的设计，三个，还有一个沿海城市群说营口到锦州，大连城市群，弄得太多恐怕不可能在一个时期都完成。中国这么大，80年代南海边我们有一座珠三角，浦东开发我们有长三角，每十年中国建设有一个城市群已经了不起了，我们有三四十年中国已经非常足够了，一个省就要搞好几个城市中心、城市群，我想这恐怕是太过主观设想。

　　李岩：感谢陈淮先生。

　　但是确实在实际的过程里面，因为我相信台下在座有很多都是在沈阳做房地产开发的老总，包括在我们这个行业里面，但是说就是因为沈阳在经济、教育、医疗各方面领域里边单一的集聚，所以目前来讲它对周边的中小城镇或中小城市的影响和吸引是非常大的，而且确实现在三线城市整个的房地产发展还是非常的不均衡，跟沈阳拉开的距离非常大。那这里还是有请欧阳捷先生，结合新城控股，在整个实际城市化发展里边，然后结合您对沈阳的了解，也希望帮我们出一出主意和想法。

　　那么，您赞同刚才陈淮先生所说的吗？还是说在他的观点上还有一定的丰富和延展？

　　欧阳捷：今天这个角色好像跟原来观点提供的不太一样，我原来以为是让我当一次记者，以前都是被人问，那这次可以有机会多问问陈先生，不过你既然提出这个问题，我想这样简单说，我们把更多的机会留给陈教授。

　　关于样，我的观点跟陈教授有相同，也有不同点。

　　整个辽宁，沈阳、大连是双核城市。武汉是单核城市，武汉每年的城市人口流动量在18.5万人，沈阳大概是10万人左右，当然这10万人，这个数据变化是比较奇怪的，因为我们看到沈阳在2011年的时候是800多万人口，2012年常住人口变成700多万，现在统计是824万，所以它大概是10万人左右。

　　那么它人口的聚集程度，为什么会比武汉小？因为大连分化了。所以我们讲，单核城市是一个推动效应，比如说四川省，四川省在普查期间，它的人口数是净流出300万，与其同期成都市人口净流入286万，也就意味着除了成都以外的四川省所有城市人口下降585万，说明什么问题？说明成都的人口聚集效应非常明显。

　　但是沈阳跟大连成为了辽宁双核城市，因此它的聚集效应是递减的。那么这种情况下，城市化的进程与刚才陈教授讲的大的方向无异，但是它的效益可能会比像武汉、成都这种情况要小。这是一个方面，从人口角度。

　　第二方面，供求关系。一个是需求，另外一个就是供应。整个辽宁，沈阳的供应量李先生比我可能更清楚，供应量是非常的巨大，我们就看库存，从2010、2011、2012、2013年这四年时间，每年的供应量基本上是超出我们的销售量的400万，去年供应是1800万方住宅，销售是1400万方，那么这个逻辑就是每年都存在库存累积，累积到一定时候就导致沈阳现在的房价上不去。

　　所以，经济上最基本的规律是供求关系。这是我简单说这么一个，对沈阳的认知。

　　当然，我们看到沈阳还有一个重大问题，我们之前没有谈到的，大家没有谈到商业，就是沈阳的商业发达程度上我觉得是值得关注的一个问题。待会儿我们可以去探讨。

　　那么，借这个机会我来接着问问陈教授。目前，野村证券最近对房地产的分析比较多，预期房地产的拐点会提前到今年三、四季度，而且谈到了政策可能会进一步放松。那么我想请问一下陈教授，关于限贷的放松、降准的可能性会有多少？

　　陈淮：如果这是一个年轻女记者说的话，我不奇怪。如果是野村证券说的话，我以为它太不专业了，极其的不专业。

　　第一不专业，是拐点这个词。拐点在数学意义上不是由升到降或者由降到升，希望我们辽沈晚报也不要再把这个词用错。拐点是所谓的加速上升到减速上升的转折，你开汽车的时候从每小时80时速公里踩下油门，然后时速不断提升120、140，你松开油门车还是在往前走，而它的时速是从140减到120，这个转折点叫拐点。

　　如果说房地产的拐点，那么我们房价加速上升、加速上升的拐点已经出现了若干次，不是即将到来，已经出现了若干次，不管是世界金融危机之前还是之后，还是2013年的国五条。这是第一。

　　第二，关于中国房地产市场崩盘之说，我们已经听了十年了，这些预测没有一个符合中国的国情的。比如说，日本步美国之后已经全面完成了它的人口的城乡分布结构，分布结构也相对稳定，而中国正处在人口迁徙，究竟人口向沈阳集中，还是更多的把沈阳的功能向周边的城市分散，还处在一个变化的未知过程，恐怕不像有人说得那么简单崩盘。沈阳告诉你明天后天房价都必跌无疑，也不可能沈阳的老百姓都搬马路上住去，把房子往外卖，等到更便宜的时候买回来。

　　是不是因为房地产市场调存准率，我想这两个没有因果关系，至少从目前看，我们没有看到短期的调整货币政策，包括降存准或者降息。因为到两会的时候，李克强总理还反复，我刚才讲了上下线，他说只要经济运行在我所设定的上下线之间，我就不出政策，特别是不出刺激性政策。

　　但是我们也能注意到两点，一个是在政府工作报告两会结束，他对今年经济的增速表达了直言不讳的担心，他字里行间、言谈话语之间，中国没有一定的GDP增长速度还真不成。强调了他对就业、对银行业、中央政府和地方政府的财政收入，以及基础重工业的影响，我们东北辽宁沈阳周边地区是个重工业密集地区，2013年房地产购销两旺并没有给我们的煤炭、水泥、钢铁、玻璃等这些重化工业带来多大的影响，反而这些行业仍然是一个极端困难的格局。所以我认为，今年慎重的对经济做出一些微调的可能性是存在的，但是这个角色不会因为房地产而生，第二也不会对房地产有多大的影响。

　　最后一层意思，我希望我们的开发商，今天我们讨论房地产，希望我们开发商企业整明白一件事，别以为现在的货币供给是一个偏冷或者是严寒，现在是很温暖的夏天。如果这个气侯你都指着再给你加一件棉袄，政府再支持你你才能活，那你干脆退出江湖算了。我跟你这么说，1996年，江泽民抓通胀那个时代，我们一年期存款利率，或者叫做中国式的基准利率是14.98%，当年这个同指标基准利率是3.25%。你说，我们现在的货币政策利率处在高水平、中水平还是低水平。所以，我希望我们把这个货币政策它的活动区间有一个明确的了解。

　　另外，货币政策是一个灵活多变，在一个月、半年之内可以多次反复变化的，每年准存率17次升息，所以货币政策是一个灵活多变的看天穿衣服的。

　　最后，这个货币政策我估计今年会比较慎重行使，因为主要是国际大国的货币政策方向不定，我们通胀通缩还不敢轻易下药，你觉得有点血压低了自己升压吧，结果你刚吃上血压升上去了。因为个通胀通缩的指数权一多半不在我们手里头，所以今年的大夫在通胀通缩货币政策的下药他会非常谨慎，轻易的不会开方子。

　　李岩：陈淮先生最后的主要观点，就是打铁还需自身硬，适者生存。我们再次用掌声感谢陈淮先生和欧阳捷先生。

（审校：劳蓉蓉）