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　　江苏的海，港城的梦。2013年10月25日，城市观点论坛走进连云港连云新城，邀请朱中一(中国房地产业协会副会长)、秦虹(住房和城乡建设部政策研究中心主任)、王小广(国家发改委宏观经济研究室主任)、李战洪(金科地产集团股份有限公司副总裁)、杨文斌(世联地产集团战略顾问总经理)、丁武(北京思源经纪总裁助理)及连云港市领导与来自全国的房地产开发精英面对面，共同讨论房地产创新与投资模式；并鉴赏优质地块、在独一无二的连云港找到企业发展新商机，开创有价值的未来，演绎连云新城新篇章。

　　10月25日下午，2013城市观点论坛连云港行开幕。观点网作为论坛官方网站，以下是会议全程网络图文直播实录！

　　专题：2013城市观点论坛连云港行

　　直播实录：2013城市观点论坛连云港行（一）

　　丁武：大家好，我们现在进入第二个阶段的对话环节，这个环节的主题是围绕连云新城这个大的项目谈谈对这个项目的看法，包括已经进入的，以及有兴趣的公司，谈谈对这个项目的一些意见。

　　首先有请丰惠控股有限公司董事长祝信标，因为他们公司已经在连云新城拿了地，在做一些开发。

　　祝信标：各位嘉宾你们好，我向大家报告一下我们这个项目的情况，我们这个项目总面积大概是14万平米，有一个写字楼，180米高，还有一个是5万多平米的商场，加上4万左右的地下。

　　为什么拿这个项目，我也汇报一下我们企业思考的依据。当时我们来考察的时候，感觉到新城的规划起点比较高，所有的景观，所有的基础设施我们都觉得做得比较好。另外，推进的力度也比较大，我们去年10月份拿地的时候，这里几乎还是一块白地，一年时间，这么多建筑已经出来了。还有一个是政府的各方面的服务，还是比较周到的。

　　另外一个，我们为什么拿这个地呢？我觉得一个是区位的优势，今后连云新城是连云港的行政中心、各个方面的中心，更重要的，连云新城它是一个新老城市的结合点。我觉得老城延伸应该很快就会推过去，所以我们当时觉得这个新老城市的结合点，对我们以后投资见效会更快。我们这个地块的优势是一个集聚的焦点，这边是酒吧、咖啡厅，前面还有一个很大的音乐厅。这个地方应该是人员比较集中的地方，商场肯定是选择在人流最集中的地方最好。为什么在这个地方要建一个写字楼呢？也是基于这样的考虑，这里有人口的保证，那边就是港区。

　　我们在5年以前有一个150米高的写字楼，当时也是那里最早的写字楼。当时这个项目去拿的时候，大家都觉得有风险，因为旁边万达广场还没有动工，旁边还有很多是农田，但是政府已经规划了那一块要作为CBD，5年以前也确实是非常担心，但是现在我们那个周边建成的和在建的项目将近有1500万平方米，周边3公里半径都发展起来了，也就5年的时间，当时完全是没有一个新城的影子。建写字楼还有一个考虑，我们也通过了很多调研，三线城市对写字楼的需求现在已经开始有一些，我们当时写字楼规划也是当地最高级的写字楼，我们去的时候，周边写字楼的价格只能卖几千块钱，最后我们的项目均价涨到9000左右。我们考虑到连云港的写字楼的需求旺盛，周边的写字楼同样的情况，价格还有更高的，我们调研了金海的情况，它的均价都超过12000，我觉得这里还是有市场需求的，否则这个价格是出不来的。另外我们去参观，这么大的产业的园区，他的办公应该是要放在连云新城。所以很多企业以后就是到这边来办公。还有中小企业发展了以后，它对写字楼也有需求，原来可能租在比较低端一点的写字楼里面办公，随着它企业发展了，它就要慢慢的向高端写字楼转，这一块也有比较大的需求。这是我们为什么选择连云新城投资的原因。

　　现在我们的项目推进很快，建设的标准也很高，作为商场来说，我们当时也是调研过，因为这个区域没有大的商业，假如我们的新城把几个大的商业做起来的话，我相信这个商业的中心它会形成。像这种城市，只要这边商业旺了，就会集聚很多人过来。假如有更好的更多的商业，大家来投资，集聚过来的时候，我觉得这个前景是比较好的。

　　丁武：沿海地产是我们国内比较大的开发的公司，今天沿海绿色家园有限公司投资四部总经理李杰也到了我们会场，请他也来讲讲。

　　李杰：这次观点论坛给我们公司发了邀请函，我代表公司来参加这个会，我首先觉得这个会的举办比较成功，这两天的信息量比较大。老实讲，连云港我也没来过，这是第一次来，上午看了一下，下午在这里开会，我想在以后没活动安排的时候，我自己一个人仔细看看连云港到底长什么样子，对于整个情况再更多地进行了解。总的来讲，我觉得连云港的领导都是比较诚恳的，在招商引商方面。包括刚才这些已经有投资在这里的代表的发言，我觉得非常能够打动我。我因为来的时间还比较短，一时说不出什么，我就把我的这些感受说一下，谢谢大家。

　　丁武：谢谢李总。接下来我们请北京太阳城汪副总裁，跟大家都谈谈自己的看法。汪总他们在的北京太阳城是北京最大的养老社区之一，这方面非常有经验，从你的角度来谈下。

　　汪学武：非常感谢丁总的邀请，参加这样一个会议，其实对我来说跟在座的各位还有些不同，因为我们做的业态是社区养老，说白了就是养老地产跟养老服务的结合。

　　目前在中国做养老，从年限上来说，我们做了13年，这13年其实是非常艰难的走过来的。今天在这里，可以挺着腰杆跟大家谈论这样的话题。养老在我们的印象中，它的服务模式和盈利模式并不是很明显，经常是雷声大、雨点小。

　　事实证明，我们这个案例经过13年的摸索，到今天为止它的商业模式可以说已经形成。这一点我想从几个方面跟大家做一个简单的阐述。

　　我们说养老，首先离不开它的背景，从1999年开始，我们国家的老龄人口已经超过12%，这就意味着你这个国家已经进入了老龄社会。迄今为止，我们60岁以上的老人，已经达到了2.02亿人，这是一个什么样的市场？这是一个庞大的老年市场。有了市场就有了一个供需关系。这里我就不深入去阐述了。

　　另外一个是政策，大家都知道，做一个项目是离不开政策的扶持，无论是地产还是其它项目，都离不开政策，哪怕今天连云港的发展，也离不开政策的支持。在这里，远的就不说了，我说近的，今年8月份，李克强总理针对养老做了两次专题的会议，明确提出要鼓励、扶持民营资本进入养老，这是比较利好的消息。

　　我们服务养老的新的观念有政府的补贴、有床位补贴等，只要大家有心去做，地产跟养老结合，我认为要研究它的政策。

　　第三个是模式，从目前来说，形成了两个主要的模式。对于我们自身，我们开发这一块，我想多谈一点。之所以提3:7，我们在2000年拿地的时候，当时的地是一个综合性的用地，我们拿了640亩，建筑面积是32万平米，在这32万平米里面，我们把70%做了商业开发，这个商业开发不仅仅是做房地产，我们把地产和养老之间做了很好的区隔，我们当时做了很多调研，去了美国、日本、新加坡等。

　　如果去太阳城的都知道，当时设计的时候，我们的很多设施都是按照老人住家的设计，这是一个。第二个，从运营上，我们为了设计这样一个市场，我们当时提出了三个概念的免费服务。归根结底，无论从背景也好，从市场也好，从需求也好，确实是一个比较合适的时间。

　　第三个，我们在这里还想表达一个意思，如果说从事养老，或者是地产与养老相结合，我们愿意提供我们的经验。今天我也看到，在这个新城当中有医疗服务，同时后面也有养老服务的布局，我觉得政府这样也是做了一个前瞻性的规划，我非常乐意。

　　丁武：张光燕是河北航空集团房地产公司的副总经理，接下来有请张总，听听他的想法。

　　张总：我简单说几句，感谢丁总的邀请。我根据自己在这里的所见，给咱们县城的发展提一些不成熟的建议。我是5年之前到过连云港，现在再过来，有很多地方已经不认识了。我们今天在这里开这个论坛，围绕这个丝绸之路经济带、连云新城的发展这个主题来开展，我个人理解，连云新城的发展不能只着眼于它里面的某地块，买了多少钱，建多少房子，容积率多少。新城和连云港基本上是一体的，如果市域经济发展不起来，连云新城的发展就会受到制约。现在我们提到最多的就是丝绸之路经济带，我们很多都是同行，房地产的。我认为现在这个概念可以让人心动，但是只有价值才会让人行动。丝绸之路经济带，包括东亚大陆桥这个概念到底给连云港带来一个什么样的价值？

　　我说说自己的一家之言，我们比如有这么一条铁路线，真正落到地产的东西，从东亚拉过来以后，如果在连云港上一站卸下来了，严格意义上这个关系就不大，就到西安去了，在中间那一带下去之后，跟我们的关系不是很大，不会产生那么多实质性的拉动。

　　这里面我仔细分析一下，我们从铁路到，从东亚到中亚这个交通点的这个位置成为了独一无二的优势，但是现在我的一个建议就是，不仅仅只做一个物流的交流，中亚的物流、文化、贸易等等的新的概念。在中国这个地盘，你这个事情换个地方就是没有意义的，这是它最核心的地方。戴书记也讲了，全力支持这个事，我想问你为什么支持这种？苏南过去发展得那么好，历来江苏的发展就是南京、苏州比较突出。

　　如果连云港发展起来，那是真正江苏自己的东西，我觉得这可能是省里面大力支持的一个潜台词，所以我的建议就是说，通过这个概念的一个点，通过政府的力量，或者是民营的动力，把这个点做实。

　　这是我的一个不成熟的建议，谢谢。

　　丁武：谢谢，下面请来自广东的王总，王总是民营企业，自己做开发，自己老板，请您从投资者的角度来谈谈安防。

　　王总：感谢大家给我这个机会，我来自广东盛源集团，这次观点新媒体邀请我到连云港，我对连云港也不太熟悉。对连云港的发展，我也有一些简单的了解，我觉得未来的发展前景很大，我想在未来几天多点考察，看看有没有机会融入到连云港的新城开发之中去。

　　丁武：接下来请李昌平发言。

　　李昌平：非常感谢主办方给我们这个机会，让我们对连云新城有了进一步的认识。今天上午进行了参观考察，我感觉连云新城确实具有很多优势，有比较好的区位优势。

　　连云港的发展已经上升到国家层面了，上午为我们介绍了连云港的发展规划，连云港的发展不仅是连云港自身的问题，已经上升到省一级甚至国家一级的层面，这是连云港发展的重要机遇。基于这几天，我觉得连云港的发展空间是非常巨大的，潜力也是非常巨大的。从目前来看，与其他的城市比较来看，连云港的未来发展会越来越好。

　　丁武：下面请红星美凯龙地产开发总经理陈鹏

　　陈鹏：非常感谢，时间关系我就不谈我们自己公司了。今天听了对连云港的介绍，有两点想跟大家说一下。

　　我家在青岛，工作在上海，青岛一直是国家的宜居城市，连云港的条件在很多方面和青岛比较相似，特别是要打造这个港口城市，有山有水，应该是一个很好的宜居城市。

　　今天大家可能对产业做了比较多的阐述，但是作为宜居城市，它也是吸引人才的一个重要方面。刚才陈指挥长提到一点，说徐圩新区是定位为产业区，不包括住宅、学校、医院等配套。这里我说一点建议，青岛高新区也是产业区，里有几十家世界500强的企业，好多的专家、人才都进驻了，但是很大的一个问题是没有配套，产业进来后，居住、生活的一些配套没有跟上，好多人才不过来，对我们招商引资是一个难题。现在要给我们政策支持，希望我们在这里打造一个城市中心。所以我觉得产业园区的建设一定要考虑到配套居住、商务等相关的设施。

　　连云港市是一个宜居的城市，连云港的空气质量比较好，国家环保局的数据，一年365天，连云港空气质量是优的达到了302天。另外，连云港的产业在徐圩，徐圩跟连云新城靠得非常近，今天是我们这个海滨大道没有通，如果通了以后，坐BRT不超过半个小时，如果开车的话，20分钟。总体来讲，这个城市是居住、商务办公一体化配套的，这样来说可能是更适合。

　　第二，连云新城同时也作为港口的配套，为产业来服务的，作为整个连云港市来讲，港、产、城的布局最终是一个大的规划。这个规划从生态、宜居等方面考虑，可能目前分开来做是比较合适，但是小的配套应该有，这仅仅是个人的一些想法。

　　丁武：最后还有一点时间，你们几位谁来讲讲？

　　提问：我是来自福建厦门的，我是想对陆总提一个问题，有没有机会在连云港这一块热土上寻找未来很好的机会。

　　陆普桂：目前我们8个平方公里由我们做一级开发，我们分三期来运作，这是一个总体情况。第二，我们在做一级开发的同时，我们现在也做了一些的项目。作为二级开发，我们也不是招拍挂，直接是大家看好了，同时也可以我们合作共同来做。目前来讲我们还做一部分，这个中间还有空间，余地还是比较大的。

　　丁武：时间关系，我们第二场的论坛到此结束。

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾为我们献上的精彩对话，尊敬的各位来宾，随着这场讨论的结束，我们今天的“江苏的海、港城的梦”，江苏连云新城投资论坛，2013城市观点论坛连云港行到此正式闭幕，再次感谢大家参加我们今天的论坛活动，有非常感谢各位在论坛当中对我们的支持。