直播实录：2013城市观点论坛连云港行（一）
作者: 时间: 2013-10-25 04:07:47 来源: [ 观点网 ]
2013年10月25日，城市观点论坛走进连云港连云新城，邀请朱中一、秦虹、王小广、李战洪、杨文斌、丁武及连云港市领导与来自全国的房地产开发精英面对面，共同讨论房地产创新与投资模式。
江苏的海，港城的梦。2013年10月25日，城市观点论坛走进连云港连云新城，邀请朱中一(中国房地产业协会副会长)、秦虹(住房和城乡建设部政策研究中心主任)、王小广(国家发改委宏观经济研究室主任)、李战洪(金科地产集团股份有限公司副总裁)、杨文斌(世联地产集团战略顾问总经理)、丁武(北京思源经纪总裁助理)及连云港市领导与来自全国的房地产开发精英面对面，共同讨论房地产创新与投资模式；并鉴赏优质地块、在独一无二的连云港找到企业发展新商机，开创有价值的未来，演绎连云新城新篇章。
10月25日下午，2013城市观点论坛连云港行开幕。观点网作为论坛官方网站，以下是会议全程网络图文直播实录！
主持人：尊敬的各位来宾，亲爱的朋友们，大家下午好！
江苏的海、港城的梦，欢迎大家来到美丽的连云港，来到江苏连云新城投资论坛暨2013城市观点论坛连云港行的现场。
城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题，9年间，城市观点论坛中国行先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌等20多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业与金融政策进行多角度探讨及深入剖析，共同找寻城市发展与地产动力的创新思路。今天，城市观点论坛与全国房地产行业的精英们，来到连云港，在这个新亚欧大陆桥东方桥头堡、中国万里海疆重要的海港城市，共同讨论房地产创新与投资模式，赏鉴优质土地，寻找城市发展的新商机，开创有价值的未来，演绎连云新城新篇章。同时，作为江苏沿海开发的龙头，国家东中西区域合作示范区所在地，借势新型城镇化的推进，连云港将走出何种道路，足以让人瞩目与期待。新城镇化大势当前，连云新城机遇、挑战并存，房企需要在变革之前理清行动的方向，城市更要在宏观之上看透发展趋势，如何挖掘连云新城在新城镇化建设下的全新机遇，也成为江苏连云新城投资论坛，暨2013城市观点论坛连云港行的使命所在。最后，请允许我代表本次论坛主办方，连云港市连云新城开发建设指挥部、中交连云港建设开发有限公司、江苏金海投资集团，以及联合主办方观点新媒体、思源置地欢迎各位朋友的到来。
下面请允许我介绍今天到场的嘉宾，他们是：
原市委常委，现任市委市政府重大事项督察领导小组副组长戴元安先生；
中国房地产业协会副会长朱中一先生；
国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生；
连云港市连云新城开发建设指挥部指挥长、江苏金海投资集团董事长陈书军先生；
连云港市连云新城开发建设指挥部副指挥长、江苏金海投资集团总经理陆普桂先生；
中交连云港建设开发有限公司总经理欧阳卫星先生；
金辉集团连云港公司常务副总经理周林先生；
世联地产集团战略顾问事业部副总经理、华东顾问事业部总经理杨文斌先生；
思源经纪总裁助理、思源置地顾问公司总经理丁武先生；
观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。
本次论坛获得中国众多房地产企业的参与，我代表主办方再次感谢所有嘉宾，以及参与支持江苏连云新城投资论坛暨2013城市观点论坛连云港行的朋友们，谢谢大家。
下面有请原市委常委、现任市委市政府重大事项督察领导小组副组长戴元安先生为我们致辞，有请。
戴元安：各位女士、各位朋友，金秋的时节，我们相聚在美丽的海滨城市连云港，隆重地举行江苏连云港新城投资论坛，在此，我谨代表连云新城开发建设指挥部和市委市政府重大事项重点工程领导小组，向到会的嘉宾、房地产界的各位朋友，表示真诚的、衷心的感谢和欢迎。
此次论坛邀请了众多的专家、学者，以及全国各地的房地产行业的精英参与会议，同时也对当前的调控和房地产形势进行了深入的剖析，并围绕新城市化主题和港产城发展进行了研究和探讨，活动旨在加强对外交流合作，全面地展示连云港优美的自然环境，独特的区位优势和国际性的海滨城市的知名度和美誉度。同时，也对连云新城进一步的整合招商引资做出新的更大的贡献。连云新城资源和政策优势突出，这里将获得前所未有的发展机遇。未来，开发建设连云新城是一个完善的连云港市的大港口、大城市、大产业功能，加快港产城联动发展，快速地展示海滨城市形象的战略举措。
我们的主题是“港城梦”，在此我想就这个梦来说一下，其实梦不是一个新鲜词，共产党最早的理论是国际歌里面的英特纳尔，那个就是共产党人的最早设计的一个梦，梦想成真，只要我们选准了方向和目标，在座的精英们肯定都会有选择，不会错失这个良机。所以在此我也愿2013年江苏连云港新城投资论坛取得圆满成功，更希望各位嘉宾关心和支持连云新城的发展，期盼着你们在这儿休闲度假、投资置业，谢谢各位。
主持人：非常感谢戴元安先生。接下来有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的戴组长、朱会长、王主任、陈会长，各位领导、各位来宾，媒体朋友们，下午好。
城市观点论坛创立了9年，这是我们第一次到连云港这个成立的海滨之城。现在正在逐渐热起来的城市化可能对连云港是一个全新的机会，也许我们失去了上一轮的热点或者增长的势头，但是我想这一次连云港一定会迎来一个非常好的契机，不然我们今天就不必邀请到在座的来自广州、深圳等珠三角的嘉宾，以及来自上海、江苏的长三角的嘉宾，还有环渤海区域的开发商到场，他们都是带着投资的热情而来。
今天上午大家也看了连云新城这一片的优山美地，接下来我们的任务就是如何在连云新城寻找到最好的商机，抓出我们最大的合作的价值，共同建立一个最完美的连云新城，这也是本次连云港行的一个最重要的主题，“新城镇化进程与地产机遇”。今天下午我们把这个话题交给各位演讲以及对话和讨论的嘉宾，我想我们一定可以从不同的角度、不同的视角、不同的眼界畅所欲言，为即将进入2014年的连云新城扬起一个全新的希望之帆。
最后预祝论坛圆满成功，预祝连云新城的未来更加辉煌、灿烂，谢谢大家。
主持人：谢谢陈诗涛女士，今天的嘉宾致辞就到这里。接下来进入论坛的正式议程。
各位来宾，本届江苏连云新城投资论坛暨2013城市观点论坛连云港行的主题是“新城镇化进程与地产机遇”，下面即将展开的是演讲环节，我们很荣幸地邀请到中国房地产业协会副会长朱中一先生、连云港市连云新城开发建设指挥部指挥长、江苏金海投资集团董事长陈书军先生、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生，世联地产集团战略顾问事业部副总经理、华东顾问事业部总经理杨文斌先生，金辉集团连云港公司常务副总经理周林先生为我们奉献精彩的演讲。
首先有请今天论坛的第一位演讲嘉宾，有请中国房地产业协会副会长朱中一先生。朱中一先生的演讲题目是“新城镇化进程与地产机遇”。
朱中一：各位领导、各位专家、各位同仁、新闻界的各位同仁，大家好。
主办方要我就新型城镇化的进程与地产机遇作一个发言，我借此谈一下自己的一些观点。
上午参加了开幕式以后，很受感动，感觉到连云港这些年来不光是在城市的规划、建设方面，还有在房地产的发展方面，都进程比较快，取得的成绩是大家都看得到的，我还看到绿地、保利、恒大、碧桂园等一些著名企业都进来了，这说明这个地方是有吸引力的。
今天要讲的题目是“新型城镇化进程与地产机遇”，我就围绕这个题目谈一些观点。
第一，新型城镇化的核心，从去年年底的中央经济工作会议到今年上半年以来一些领导的讲话，它突出强调的是以人为本的新型城镇化。我想就这个问题谈一个认识。以人为本的城镇化跟过去的城镇化有什么差别？城镇化毫无疑问的，咱们的城市规划建设管理，这些肯定都是它的核心内容，咱们的房地产开发也要做。但是前些年的这些城镇化，咱们确确实实是一种粗放型的城镇化的发展方式，消耗的资源、能源比较大。咱们过去常讲土地的城镇化快于人口的城镇化，或者是还有一个问题，咱们过去一些地方的城镇化过分依赖于房地产开发和城市形象方面的建设，实体经济的发展不够。另外，在城镇化的过程中，也确实出现了一些城市病，比如咱们一些城市重经济发展，轻环境保护，重城市建设，轻城市管理，重地上建设，轻地下空间的开发利用，结果造成了交通拥堵、空气污染、地下管网不畅等城市病日益突出。
随着我国的城市化的推进，资源、能源环境的制约加剧，过去主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型的城镇化的发展模式必须转型，必须坚持以人为本、集约高效、绿色智能、四化同步的新型城镇化道路，也就是我们所说的要坚持以人为核心的新型城镇化。当然，以人为核心的新型城镇化，它强调的是怎么样让人在这个城镇化的环境当中生活得更加美好，我认为这是最核心的问题，包括城镇化要提供就业岗位，包括环境让人们感觉更美好，包括随着城镇化的推进，我们真正让老百姓实现小康的这么一个目标。我想我们这些核心要素都是必须要考虑的。新型城镇化也表明了这么一个内容，就是我们国家的城镇化进入了一个以提质增效的阶段。前段时间，李克强总理讲，中国的经济建设进入了第二季。他讲的第二季就是由过去的高速增长的阶段到中高速增长阶段，进入了一个提质增效的阶段。我想我们的城镇化也肯定由过去的粗放式的阶段向集约、智能、绿色、低碳的阶段发展，而且更加强调人的因素，这是第一个观点。
第二，新型的城镇化更加强调的是工业化、信息化、城镇化和农业现代化的四化同步发展，更加强调了产城融合。只有这样，才能为百姓提供更多的就业岗位，才能使我们的相关产业协调发展，我认为这个指导思想非常明显。咱们十八大报告里已经讲到四化同步、五位一体，城镇化里面就是要做到四化同步，这里面讲的就是产业的问题，工业化和信息化怎么高度的融合，咱们的产业怎么样能够通过结构的调整，产业能够升级。只有这样，才能使我们的城镇化的质量提高，只有有产业的支撑，我们的百姓才能有就业的岗位。我觉得这些指导思想都是非常明确的。看了连云港，听了上午的介绍以后，我觉得连云港在这方面的蓝图是让人羡慕的，在产业里面既考虑到了连云港的物流问题，新能源、新材料、新医药问题，装备制造业的问题，重化工的问题，还有休闲旅游等等产业，这里面的产业很多，这就是一种产城高度融合的体现。我自己在想这个事情，我在协会以前，在部的办公厅工作，以前搞人事工作，在部里时间长了以后，跟搞城市规划建设管理的同志接触比较多。咱们在考虑城市的时候，首先要考虑城市的定位是什么，城市的最基本的职能是什么，城市的最主要的产业是什么。咱们讲城市特色，现在咱们有好多新兴的产业，刚才讲了可能有八九个产业，你这个连云港的港口物流肯定是最主要的，新医药方面已经有两个企业做得很强了。上午国务院发展研究中心的那个领导的观点我还是很赞赏的，有一些产业，比如说精品钢，这个产业还是不错的。但是就全国来说，钢产业是过剩的，在钢产业过剩的情况下咱们发展精品钢怎么样？现在精品钢咱们有好多大的企业，包括宝钢、武钢都有生产精品钢，他们现在的经济效益并不太好。我们协会经常跟全国的大学会，跟国家发改委汇报，我们老开会，他们觉得现在大的钢铁厂日子很难过，就因为全国的产能过剩，地方在无序的竞争，那么我们这里做这个怎么样？我只是举这么一个例子，就是说我们这些产业可能需要认真的进一步的研究，哪些产业确实是成熟的，可以落地的，而且是有连云港特色的。还有一个，我原来在部里的时候，研究全国城镇体系规划讲到三综两横，一横是长江黄金水道，还有一个就是欧亚大陆桥，也就是现在讲的丝绸之路经济带。这两个咱们也要比较，我认为借鉴、比较可能会使我们的经验更加成熟。长江黄金水道，沿长江的城市都是咱们的经济很发达的城市，它的出江口——上海，不光在我们国家，在世界上都是经济发达的大城市，所以它是能够形成一个拳头作用，或者是巨大的吸引力的。咱们的丝绸之路，连云港也是一个出口的港，沿着这个带的一些城市，好多都是内陆的城市，比如西安、兰州这些城市它通过丝绸之路，可以直接跟中东的一些国家进出，它还会不会走我们这个港口？西安现在已经打出这个牌了，国务院已经批了西安的一个国际空港，它的出口通道将会更加便捷，所以这个我们也要比较一下，我觉得这种比较可能有利于我们的定位。
咱们研究新型城镇化，研究跟房地产的协调发展，我认为咱们还可以看看鄂尔多斯。鄂尔多斯是一个产业很发达的城市，它不是没有产业的，鄂尔多斯有羊、煤、土、气，它是有产业支撑的城市。结果它过高地估计了自己，包括它的城市建设、房地产开发，结果受到了很大的打击。现在看来它要消化它的问题，没有30年时间是难以消化的。我之所以讲这个东西，我首先肯定了，咱们这个地方是有一个有利的条件，我们也有后发优势。既然有后发优势，我们要发挥出来，那就一定要借鉴人家的经验，只有借鉴人家的经验，我们的发展才能更加平稳，才能发展得更快。
第三，推进以人为核心的城镇化，要求不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，为百姓的住有所居服务。我认为这个问题也很现实。现在我们国家的房地产市场明显的是市场的差异性很大，一线城市和部分的二线城市房价的上涨压力还很大，而咱们不少的三四线城市现在是供大于求的问题也比较大。比如说鄂尔多斯，实际上还有不少的三四线城市是供大于求的。在这种情况下，我们怎么样来促进我们的房地产健康发展？这是要考虑的一个问题。因为我们的住房归根结底是给老百姓住的，而不是让老百姓投机、炒作的，因为即使你投机、投资，最后也是要有人住的，没有人住的房子是空的，这个城市是没有活力的，对于这个问题，我们协会也好，我本人也好，我们是一直主张城市人民政府一定要认真编制住房的建设规划和计划。你规划和计划编制的依据是什么？依据就是你现在的城镇化的水平、老百姓的居住水平，还有你这个城市产业的发展前景，你这个产业的发展聚集和吸引人口的能力。这些因素都是相当重要的，有些三四线城市实际上是会人越来越少的，因为它没有聚集的能力，大量的人到更好的城市了，有聚集人口能力的城市就发展了，所以这个也是很重要的，就是要制定住房的发展规划和计划，来引导房地产市场健康发展，现在已经有不少城市有这方面的教训。
第四，一定要将生态文明的理念融入城镇化的全过程，要结合过去来推进咱们的绿色建筑，努力建设绿色住区和宜居城市。这里我也讲三个方面的观点，实际上都是中央强调的。第一个观点，就是一定要严格执行城乡发展规划，促进三类空间（生产空间、生活空间和生态空间）的科学布局和三个效益（经济效益、社会效益和生态效益）的有机统一。这是十八大报告在生态文明建设当中的一段话，他说要优化空间布局，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，给自然留下更多的激活空间，更农业留下更多的良田，给子孙后代留下天蓝、地绿、水净的美好家园，促进经济效益、社会效益、生态效益的有机统一。我觉得这段话，对我们搞城市规划、建筑设计的，包括我们搞房地产开发的，这是最高的指导思想，就是三类空间的合理布局和三个效益的有机统一，我觉得这是我们必须考虑的。生产空间的集约高效，就是在你的用地结构方面。生产的空间不一定是越大越好。生活空间宜居适度，也就是说我们老百姓住的房子并不是越大越好，我们提倡宜居适度。第二，结合国情推进绿色建筑，绿色建设绿色住区和宜居城市。现在我们国家国务院办公厅的一号文件是推进绿色建筑的行动方案，是转发了发改委和住建部的文件。我是这样的观点，绿色建筑这个概念是发达国家在工业化、城镇化和大规模城市建设基本完成以后提出来的，它是着眼于对单体建筑的一些绿色要求的研究。而我们国家现在正处于工业化、城镇化的快速发展阶段，也就是在大规模城市建设当中，我们怎么样来结合这个问题。我认为现在有两个关系是一定要处理好的，一个是要从单体的绿色建筑向单体的绿色建筑和生态城区建设并重，就是我既要考虑单体建设，新建的建筑一定要有绿色建筑标准等等，同时我要考虑社区的绿色，两个要并重转变。第二个要从大拆大建、千城一面向严格的按照拆迁程序和改旧建绿转变，我们不提倡大拆大建。最近南京市的市长被双规了，当然他是经济问题，但是在报道他的时间咱们注意到，从苏州、扬州到南京，到处都大拆大建，把梧桐树也砍了。这种报道一个很强烈的信号是什么呢？就是现在上面肯定是反对你大拆大建。我们这种观念一定要改变过来。绿色建筑它本身就是一个要解决资源节约、环境友好的问题，解决污染环境的问题，来延长建筑物的最终寿命，实现资源节约型、环境友好型的问题。所以像大拆大建的这种方式跟绿色结构完全是背道而驰的。第三，要坚持地上地下的统筹开发，加强市政基础设施的建设。这个现在我们正在搞新区开发的时候，我觉得这一条很重要。我们搞这一行的都懂得，项目建设是先地下后地上的，但是我们在执行城市建设的过程中，是偏重于地上，对地下是不太重视的，一些城市提出来，地上一年一小变，三年一中变，五年一大变，但是地下基本上不动。国务院今年引发了一个关于加强城市基础设施建设的通知，它里头提了很多要求，包括开展城市排水防涝规划的编制和有关项目的建设问题，包括加强城市地下管线的综合管理问题，推进市政地下管网的建设和改造问题，抓好城市污水处理厂、垃圾处理厂的建设，还有城市绿化和大气污染的治理等等，讲了好多问题，也包括大城市要发展地铁等等。我认为这些问题在城市的新区开发的时候，有条件地上和地下统筹，把这个城市真正打造成为一个非常宜居的、美丽的城市。这是第四个问题。
最后，我再讲一下咱们的新型城镇化和丝绸之路经济带的这个决策，为连云港的房地产发展确实带来了机遇，但是我们房地产企业也要总结前几年的经验，走稳健发展的路。这里头的机遇，我前面讲了，你既然要城镇化，咱们的住宅肯定要发展，但是住宅发展不是盲目发展，地方政府要制定好规划和计划，企业要分析好市场。另外，我们的商业地产、产业园区地产、休闲旅游地产、老年住区也都有发展的前景，这个大家也可以关注一下，就是将来的新开发的小区里头，根据国务院的通知，都要按人口每人配建0.1平方米的养老设施。养老服务设施包括老年人的日间照料中心等等，作为国家部门已经在抓紧制定这些规定，但是我觉得作为咱们的新区，这方面一定要做到。另外它也提到，将来的2万平方米的公共建筑，这个公共建筑包括办公楼、写字楼、饭店等等，都要符合绿色建筑标准。这些问题大家都要考虑。
第二，现在房地产的市场我就不多说了，但是有一个问题是值得说的，就是在调控的新的替代性的政策没有出来的，现行的调控政策肯定是不会变的。
第三，即使三中全会开了，咱们的长效机制有一些指导性的思想，但是长效机制的思想的落地和咱们城镇化规划的一些指导思想的落地，它有一个过程，在这个过程中，怎么样来促进咱们这个市场的健康发展，也是需要大家探讨的一个问题。
第四，随着经济的转型，在咱们这个行业里，发展省地、环保的项目肯定是一项重要的内容，而且要提高住宅产业化。这里头有几点需要强调，一个是生产空间的集约高效和生活空间的宜居适度，这也是十八大报告里要求的，是一个重要的指导思想。另一个很具体的问题，就是全装修的问题，将来国家肯定会加大力度。我们现在的房子大多是毛坯房，我估计这里可能也差不了多少。尽量的扩大全装修房的比例，减少毛坯房的数量，是将来很可能要强制性规定的，这个请大家有一个思想准备，第三个是我们要尽量的建一些长寿命的建筑，我们现在正在试百年建筑的问题。国家经济要转型，我们往哪个方向转，怎么转，这是一个方向。
第五，随着制度的日趋完善，房地产企业的利润肯定要收窄。将来我们的工夫下在哪个地方，我们的企业要有过去的通俗讲的地产商向房产商转变。所谓的地产商向房产商转变，就是过去我们的收益，靠土地增值的这一块都非常多，今后制度完善了，靠土地升值这一块越来越难了，那么我们就要做好房子这个产品，也就是说从地产商向房产商转变，那就是我们经常说的，我们一定要坚持品牌化的经营、精细化的管理、规范化的服务，做好产品，提高产品的性价比，让老百姓住得满意、住得放心，让我们的行业能够平稳健康发展，谢谢大家。
主持人：非常感谢朱中一先生的精彩演讲。下面有请连云港市连云新城开发建设指挥部副指挥长、江苏金海投资集团总经理陆普桂先生演讲，他演讲的题目是“连云港城市发展与连云新城”。
陆普桂：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，受委托我代表指挥部做一个简要的推介。
很荣幸借此机会推介连云新城，与各位专家和地产界的各位老总共聚连云港，共谋连云新城的发展。
谈到连云新城，首先要讲连云港，连云港是全国首批开放的沿海开放城市，也是江苏省唯一的海港城市，连云港的发展潜力巨大，今天上午市里的领导也重点推荐了，特别是进入新世纪以来，2009年以后，连云港先后获得长三角一体化、江苏沿海开发、国家东中西合作示范区，国家级的创业型城市四个国家级的战略机遇叠加，全力聚焦在连云港。江苏省也在全省沿江、沿海发展战略当中明确提出举全省之力来发展连云港，希望通过以连云港这样龙头的崛起率先，更好地服务全省，包括中西部、全国区域经济统筹发展奠定极为有利的宏观经济形势。
连云港市委市政府着眼港产城一体化的发展，提出了一体两翼统筹发展的布局，今天上午在我们的规划展示馆也做了一个介绍，我们的港口建设是一体两翼，产业的布局是一纵一横，纵就是指整个沿海，我们连云港的海岸线有211公里，沿着海岸线进行产业的布局，包括石化、钢铁等等产业，一横就是指陇海南延铁路，新亚欧大陆桥沿线这样一个产业带，这是我们的产业布局。我们的城市布局是一心三极，核心在连云新城。我们连云港的规划就是三个一：港口一体两翼，产业一纵一横，我们的城市一心三极。整个城市的核心就在连云新城。
连云新城有58.88平方公里，今天上午我们到那里去看过了，这个城市是以后全市的政治、文化中心所在地，所以说我们对连云新城选择的品牌就是“江苏的海、港城的梦”。所谓江苏的海，连云港是江苏省唯一的海港城市，中国沿海不可多得的创业的乐土、生活的福地。所谓港城的梦，连云港是海滨城市，但是城市不在海滨，所以说我们通过填海造地，真正实现了连云港海滨城市在海滨的梦想。
早在2005年，江苏省委省政府全力提出来，同时拿出3000万资金对连云港制定了未来的城市战略规划，这个规划得到了国务院的批准，连云新城由此而生，从2006年我们开始填海造地，到现在为止已经有7年时间，在这7年当中，世界500强企业，中交建设集团和本地的龙头企业，国有独资公司江苏金海投资集团积极地参与其中。去年6月19号，连云港市委市政府又成立了连云新城开发建设指挥部，标志着连云新城由填海造路的时代进入到开发建设的新的阶段。经过一年半的努力，现在连云新城首期开发面积整个的路网、桥梁、涵闸等基础设施全部建成。一大批重点项目也快速推进，主要分为三块，一块是休闲旅游，有一些会议中心、广场等等都已经建成，第二个功能是商务办公。商务办公这一块我们配套了商务公寓，今年会全部建成。包括商务服务中心，另外政府办公的大楼也正在启动，有两栋楼现在已经开始做出地面了，另外7栋楼都全力地在推进。整个进展比较快，现在已经有将近1个亿的投入，一共投资18个亿。另外，苏宁云商在连云新城拿了最高的348米的地标性建筑，这个大楼今年年底将要动工，这个大楼是作为苏宁云商对东北亚的一个物流、商贸的集散基地，是一个窗口。同时企业总部也正在全力推进，我们的上市公司开元药业拿了三块地，现在准备建企业总部，这是第二个组团，就是商务办公。第三个是居住方面，目前正在建学校、医院，有两所学校正在建设，医院现在也已经在打桩了，今年年底桩基全部完成，到2014年竣工交付使用。包括一些养老的地块，以及高端居住的地块，有很多客商现在都在拿地，我们的土地都是通过招拍挂来推出的，但是我们所有的土地是填海造地而出来的，没有土地指标的限制，可以直接招拍挂以后作为城市建设规划功能的用地。这是我们首期8平方公里、三大功能布局。一块是休闲旅游，第二块是商务办公，第三块是居住的，这是一期的情况。另外我们还有二期、三期，目前我们在开发一期的同时，二期我们马上要做基础设施建设。
谈谈连云新城的投资价值，我们用一句话来介绍：山海连云，魅力之岛。具体表现在三个方面，一个是资源禀赋突出，连云新城有58平方公里，它所处的环境是大海、湿地，还有云台山。地球有三大肺，海洋、湿地，还有森林，我们有黄海，我们有10平方公里的湿地资源，同时我们还有云台山，有大量的森林资源。作为这三个自上而下的连云新城，它的资源禀赋的优势非常突出。同时，连云新城的周边还有十多个岛屿等待开发，下一步连云新城外围我们还要做一个拦海堤，这样我们新城的海堤下面可以做很多，休闲、娱乐、码头、游艇等等好多项目都可以来做，这更加拓展了连云新城发展的空间。另外，上午也介绍了，我们连云新城的水系都是淡水，淡水的面积达到20平方公里。我们一期8个平方公里就有3平方公里的水系。我们整个58平方公里，水系达到20多平方公里，这样一个城市来讲，它的品质就比较高。水域、绿化、公园整个的为城市所打造的这样一个基础，刚刚朱会长也讲了，要有人去，你必须要有更好的基础关系。这是第一个方面，资源禀赋比较突出。
第二个优势是政策优势。目前连云新城还处在开发的初期，目前来讲，土地的价格它不是很高，下一步土地升值的空间还比较大。我们刚刚跟朱会长也在谈论这个事情，如果再过两年，可能价格远远不止现在这样。同时，市委市政府又在政策上给了连云新城全力的支持，这些都为连云新城开发建设奠定了坚实的基础。
三是开发模式突出，从形成决策开始，我们就高端对话、高水平对位，新城的每一条道路、每一块砖，我们都讲低碳、生态、智能，我们这个用的是地源热泵，包括一些太阳能，是节能、环保、低碳、生态、智能这样一个理念，怎么融入到连云新城开发建设的理论过程。可持续的发展理念贯穿始终。
最后，借这次活动的东风，我们竭诚欢迎各位嘉宾，各位具有战略投资眼光的企业家关注连云港，关注连云新城，走进连云港，走进连云新城，让实力资本与优质、稀缺资源强强联合，深化合作，共同发展。谢谢大家！
主持人：谢谢陆普桂先生为我们介绍连云新城的优质土地和发展机会。接下来有请第三位演讲嘉宾，国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生，他演讲的题目是“区位解读沿海时代与都市经济圈”。
王小广：大家好，非常高兴再次来到连云港，连云港这个城市知名度还是很高的，在江苏省有独特的区位优势，过去的欧亚大陆桥，现在丝绸之路的经济带，它的作用更加凸现出来。今天可能是考虑到我的知识面比较宏观一点，所以这个题目出得比较大，对区位进行分析，看起来好像跟连云港没有什么太大关系，但实际上关系非常密切，我想还是紧扣连云港这么一个地方，面对一个新的时代，一个新的机遇，不管是国家还是从长三角，还是江苏省，它的一些地位凸现出来。
所以我想分析的第一个就是，我们的区位分析。这个区位怎么看？我看区位看两个东西，第一，看它的地理的位置，第二，看经济的地位。我觉得区位实际上就是要看这两个事。地理的东西是自然的，或者说是历史形成的特殊的，有的地方它就是一种交汇地，像徐州、郑州，它是某种交汇地。还有就是小的节点，还有节点都达不到的，那就是边缘的。我们连云港过去是什么样的位置？你要想作为新亚欧大陆桥这样一个大长线，那实际上就是一个终端的概念，终端的概念要我说就是偏僻的，所以我们是个断头路。我们现在客观地说，随着我们讲我们重要，但是我们地理上还是比较偏僻的。使我想到广东的潮州，它虽然说自己有各种优势，但是它的路是接不上的，连接福建那个路它都有问题，所以它变成一个偏僻的地方，这是地理上的问题。但是现在不同了，现在从地理上，把海洋这个元素放进去以后，由于我们是面对海洋发展的，江苏最缺的是海，我们把这种为之一加进去以后，你就可能不是一个断头的概念了，就变成一个交叉的中点的概念，所以地域位置出现了改变。从过去的概念，有人说我们老发展不起来，我说那是没到时候，现在在一定程度上具备了某些客观的条件。所以我说看这个地理上的变化。那我们讲，这样的一个地理位置，在中国处在一个什么位置？别人怎么定义我们连云港的？从地理上和现在的机遇结合起来，我觉得连云港的区位处在二级的地位，绝对达不到一级，你们不要把它想得特别高。我们有一线城市、二线城市、三线城市、四线城市，连云港可以作为二线。我们看地理位置现在有这么一个明显的印象。
我们再看的另外一个层面就是经济，在经济上我们处在什么位置？在江苏、在长三角，在全国它处在什么位置？我们在江苏省可能处的位置是第三、第四。你就是个地级市，你在整个江苏省还不算什么，也就是说你排的不是靠前的，你是在中间或者是中后一点的。我们要把未来区位的遐想，未来的机遇、潜力搞清楚，这是由地理位置决定的。我们的经济发展本身跟这个差距还很大，我们的经济发展处在三线的水平。
我们现在的任务是什么呢？我对这个区位的看法，就是经济上努力通过打造，不管是新城还是重新定位，我们找到区位潜在的内容，发挥巨大优势的内容，我认为这是连云港要做的事情。我们发展还是远远滞后于地理上的区位的，所以我们要有这么大的一个变化。我们不能讲太高了，说要作为世界的什么城市，这个我觉得都不太现实，我觉得首先是从这两个东西中间找到它的差异，我们要有这么一个转化，这是我想讲的第一个问题。
第二，连云港发展到底面临哪些机遇？从全国层面，从长三角层面，从江苏省层面，至少应该从这三个层面来看，全国到底是一个什么样的形势？经济形势、发展形势到底是什么样的？现在有一种大势判断的语言，就是说我已经进入了新阶段，这是现在国家领导人从总书记、总理都在讲这个事，就是中国已经进入了一个新阶段，这个阶段给我们这样的地区（三线、四线地区），沿海地区次发达的地区，在经济上是中等水平的区域带来了什么样的机会？过去我们有一些关于区域经济学的分析，就中国地大物博，它就是一个多中心的发展，不要讲一个中心、两个中心、三个中心，都不成立。中国多大？10个中心、20个中心、30个中心都是可以的。过去我们总是讲世界要多极化，中国经济是最需要多中心化的，所以我认为未来的一个重要的趋势，从区域发展趋势来讲，那就是多中心的，我们在这个多中心里要成为某一个部分。一个区域大中心，我们作为一个次中心。发展总是转移的，不是某个地方发展了，别的地方不发展，它就是一个随着时间的推移，它是一个梯度转移的。而且我们本来就有沿海，离发达的地区又这么近，所以它有天然的优势。区域发展是多中心化的，是扩散型的，过去可能是一个强化中心，强化向少数地方集中的，现在在一定程度上带有分散化，它有多中心化的趋势，这对我们是有好处的。这里面包括了产业转移、更多中心的出现，包括我们可能成为中心的一部分，这是我讲的全国的第一个特点，多中心化。
第二个，它是内陆和沿海的交会，海洋经济也好，包括中国发展海洋经济、海洋产业，它都是我们的产业上或者方向上的明显的转变，就是区域上更加注重这样一个关键点，特别是从物流经济学、物流的角度看，它充分发挥这种节点的作用，我看中部地区很多的节点都要充分发展，过去就是沿海、沿边，到未来是这种节点，我们现在是又有沿又有边，节点这个概念，所以我认为未来节点经济汇聚的这种特别在我们这里面体现了。当然我们还看到一个区域格局的变化，就是中西部地区快一些，特别是金融危机之后发生的这种情况变化，这是政府非常希望看到的结果，因为这个规模化，中部地区加快，沿海地区稍微放慢一点，全国经济还会发展比较快，这就是区域之间达到均衡。这个我想从产业转移，从区位节点的扩散，包括多极化城市这种发展来看，在全国来讲，我们这个区域具有独特的优势。这是要从全国这个角度。
那我们讲长三角呢？可能整个发展都离不开长三角，就是我们可以再把这个战线拉得很长，这个事是80年代就开始炒的，90年代也在唱，2000年以后也在搞，现在到了2010年代以后，我们还得做，这个文章是越做越大。我们真正要体现这个优势，你还是在长三角上怎么去融入，怎么去实现把我们的分母做大，规模做大，产业做得非常强大。我到这里来之后，有很多人在交流，有很多人议论，有人说日照的港口发展起来了，超过我们了，我们比他可能起步还早，好像我们做工作做得不是特别好。但是我的答案是，我们成为一个长三角的腹地，但是长三角这个腹地我们没有在产业上形成某种强大的集聚效果，我们自己没做起来。港口这个流他要的不是别的地方流的，要的是我们自己的，长三角、珠三角、环渤海的港口，所有的港口特点都是这样，就是你外面的流有限，你自己没有流，那你的港口发展就受限制。日照就不一样了，山东的发展和苏皖发展不一样，它基本上都发展起来了，它连菏泽的发展都很大，所以它自身的流就很大。所以我们说我们的长三角怎么去融合这个问题，我们可能做得还不够。我们的地位应该在长三角这一块显现出来。当然我们还是受到一些地理、交通方面的限制，所以我觉得产业连接方面跟长三角之间的关联还不是那么强。我就举个例子说，我们今天上午看到那个清单，看到那个分成两个，一个主要的客商和一个其它的客商，我算了一下，一共把我算上是184个，整个长三角是69家，江苏53家，也就是江苏的不到1/3，长三角的1/3强一点。我感到长三角的产业向我们的转移可能有各种障碍，或者说某种准备不充分，特别是浙江只有4个企业过来。浙江是一个小企业发展非常丰富的地区，它有强大的民间资金的优势，发展劳动密集型的产业，它是非常好的一个资金来源、产业来源，但是我们现在只有4家。所以我们和长三角的关系还有很多不足的地方，或者说还有需要强化的地方。
第三是江苏省这个位置怎么摆，因为我也不是从省里来的，我是以外来的角度来看，我觉得可能省里对连云港的定位比较摇摆，有时候可能觉得很重要，国家一重视，又强调一下，可能很多的时候又回到了苏南、回到沿江去了，所以整个江苏的战略，还是以沿江为中心、苏南为中心。但是它有时候看到你有点希望，而且从一个均衡发展的需要，它又会给你一些支持，这样一种矛盾使得这个定位经常很反复，它没有一个很准确、很坚定的定位。作为一个副中心，我们的连云港可能比徐州的定位都难。当然，一方面跟我们自身的优势没有发挥有关，另一方面，确实跟我们省里面对这里的重视不够、老处在摇摆状态有关。不管是从政治、从大的省域的格局发展，它确实要体现一种方向性，我不知道这次省里是不是坚定了，就是一定要把连云港做起来。但是从我们的机会、可能性上确确实实应该从这方面发展，要把它做一个省域的定位，这个定位以后，我们可能就不一样了。我过去讲区域发展，它一定不是单中心的概念，应该是多中心的，在省域里面也是如此，据我观察，只要一个省是一个多中心的省，它发展都好，我们江苏有南京，还有苏南两个中心，我们发展江苏北部，徐州、连云港又成为两个中心的话，这个活力、规模、体量全都会显现出来，所以我觉得我们省的这个定位对我们影响很大，这是我讲的第二点，我认为这三个层面都给我们发展有很大的帮助。从现在来看，现在的发展力度比过去肯定要大。市场发展本身，环境、区域发展的变化，对我们的影响，从客观上它已经具备这个条件，还需要省域的支持。
第三，延续刚才我提的问题，连云港怎么融入都市圈，我想提几点意见。我认为最大的文章还是融入长三角都市圈这个文章。
上午我听到介绍情况，包括部长的演讲，他讲了一个概念，说我们这个地方有区位优势，有强大的辐射力。我不知道辐射从何而来。我马上我的反应就是被辐射，我觉得我们发展是要被辐射，而不是去辐射别人，我们连云港没有辐射能力。你作为一个新亚洲大陆桥的终端，你没有辐射的可能性，你辐射的就是周边的县，就这么100公里。你要想从三位变二位，那你就有辐射能力，所以我们说二线城市还是有很强的辐射能力的，但是三线城市谈不上辐射能力，四线城市更谈不上。所以我们讲，我们现在最大的问题是什么，我认为是聚集能力不够。聚集什么？要么是聚集物，物流、港口，要么是聚集产业，要么是聚集人，这三个东西，你都不够，不成规模。我们讲港口很大，现在已经两亿吨，集装箱已经达到500万吨，那跟你的潜力比还差很远，因为我们的聚集能力不够。假如冯部长讲的东中西一体化有两条线的话，我们这条线是很弱的，跟长江没法比，所以他没有通过你这条通道过来，或者讲我们讲的河南、山西、陕西、甘肃、新疆这样的所谓的新亚欧大陆桥这样的地区，它生产的产品，它主要是封闭的，不是开放的，它生产产品不是为了出口的，就不经过你。那你有什么办法？没办法。所以我们就说这个东西是不能强求的，但是我觉得产业聚集是非做不可的。这是我说我们现在需要什么。当然我们需要合作，今天上午开了会，谈到跟兰州大学等等的合作都很好，但是这种合作发挥效益很慢，我觉得主要还是从我们自身跟长三角融合做文章。
这里面解决一个什么问题？我觉得第一个问题是产业选择和分工问题。我昨天看我们这个清单，说什么七大战略性新兴产业我们全有，重化也有，我们临港工业，化工、钢铁都有，确实我也同意，重化确实非常诱人，但是这个产业定位说明我们对自身的产业优势不是很清楚。按照苏南和浙江以及广东的区域发展经验，就是板块经济发展最好。我们是讲要成规模、成板块，不是讲你什么都要。我老说，一个县域经济很好发展，我一个县就搞一个产业，我一个产业集聚几百家，那我这个地方不发展是不可能的事。集聚的产业要选择几个，不要太多。我们现在讲大工业，可以利用我们的港口工业，但是我觉得不能超越一些可能性。现在有一个说法，中国的港口的大布局、产业、重化工业的大布局基本上已经完成了，我们再分一杯羹是可以分一点的，但是不会特别的多，就像临港工业，我觉得可能还要重新研究研究，看看到底有多大潜力。
我们为什么不能把苏南和浙江的一些轻工业，他们已经开始丧失优势的轻工业搬过来呢？我们不能复制苏南的模式吗？我认为应该是这样，因为我们就是近水楼台。我觉得这个文章没做好，我们说我们有多少个区，有多少个县，我们可以一个区搞一种，那我们可以把县域经济做起来，具体的是什么我也不知道，但是我觉得你们研究的定位太泛。然后也还要考虑到跟长三角的分工。因为它产业升级了，它的产业就可以转移过来，正好进行了分工，产业分工在长三角地区来讲，就是通过产业转移来完成的，而且产业转移是近水楼台，多建点通道，然后我们通过这个出口。他们可能觉得我们的附加值不是很高，我们就搞那种轻工的产品的出口，我们代替它。所以我觉得产业选择是我们发展定位的最核心的东西。当然我们也感觉到我们本地有些产业很有优势，你像医药行业，我们有明显的优势，我们要发展本地的优势产业。借力发展，引入招商引资和促进本地发展，这两个东西应该结合起来，这是我的第一个建议。
第二个建议，这也是我的亲身感受，长三角非常发达，在中国经济非常发达，珠三角比较小，一体化搞得比较好，还有一个是环渤海，当然我们现在中部地区也加快发展了，几个方面都希望建立一体化的发展的机制，大家通过分工、协调发展、合作，来做这种事。现在遇到了一个很大的难题，就是交通通信的问题，怎么打破地区的壁垒。你像我5点钟要赶到宁波，我从连云港到宁波怎么走？应该有若干很容易的选择。宁波也是长三角，我们连云港也在长三角，现在看来这么近的距离，我没办法实现多种选择，我想坐高铁，我想坐飞机，都没办法，所以最后的方案就是让主办方给我送过去，实际上这不是一个最佳方案，大家都辛苦，我辛苦，你也辛苦。这个例子说明了，我们的交通一体化是非常差的，区域一体化是非常差的，你没有连起来，有这种需要的人可能不止我一个，有很多很多人，但是你解决不了这个问题，当然这不是连云港自己能解决的，是整个长三角的问题，实现不了我这么一个需求。所以我认为这个东西，交通、通信一体化，对加快长三角的人流、物流、资金流都是非常重要的，但是有很多原因没办法一体化。假如我们要给长三角提建议，就是应该在这方面去做文章，去做呼吁。
第三个建议，关于港城发展的规划，我也想提点意见。我们现在的城市，从中央来讲，不想走过去的城镇化的老路，提出新型城镇化的理念。这个新型城镇化怎么在连云新城的发展中体现出来？过去说我们的城市没有建在海边，海滨城市没有建在海边，现在把城市中心往海边转移，我非常同意这么一个战略，对城市重新进行布局，有海你不利用它怎么行。我们现在城市的区域转移，这么一个战略的定位，我认为是非常对的。我们从一个过去的中心转到现在这么一个新的中心，它是一张白纸，当然我们之前做了很多的工作，包括新城的建设已经开始，前期做了很多的工作。但我觉得，这里面还有很多问题，我们要去规划、研究。首先一个问题，港的定位。港到底是一个什么样的港？能够多大规模？可能比我们想象的要低，因为我刚才说了，你西部地区那些流可能流不过来，这个新丝绸之路是个良好的愿望，到了中东以后，你能到欧洲吗？所以我觉得港的定位，不要拔得太高，现在讲国际性的海港城市，我不知道这个国际性是个什么意思，是国际海港城市，是国际化的，国际性的，这有什么区别？这个港的位置，靠新丝绸之路，通过物流转移，我觉得这个发展会很难，所以我认为这个定位不要定得太高，这是一个建议。第二个就是跟产业的协调，我对这种重工业的布局还是有疑虑。长三角很多地区的发展不是靠重工业起家的，我们现在也不见得非要有重工业，当然我们有这个港的优势，我们的临海工业可以发展一些，能发展多少就是多少，不需要太强求，不然就会把这里其它的机遇给错过。现在有很多这样的情况。还有一个，要怎么避免这种大城市病，大城市病现在主要问题是分散，我一直强调集聚效应，这种集聚效应是一种合理的，或者按照一定的规则来集聚。新型城镇化在我们要建立一个240万人口，甚至达到300万人口的城市，实际是个大城市，这种大城市一定要按照大城市的规律办，紧凑、高效，结构优化，不能分散到这个层、那个层。这种分散化的，我现在感觉到有点走老城市化的路。就是布局要紧凑、集中。因为时间关系，我就不多讲这个规划问题了。
我就讲这些，谢谢大家。
主持人：非常感谢王小广先生的精彩演讲。尊敬的各位来宾、各位朋友们，接下来我们马上进入的是城市观点论坛中国行连云港圆桌，江苏的海、港城的梦，新城镇化大势当前，连云港以连云新城为国际性海滨城市建设主战场，在时代变革的巨门之前，如何跨入并走得更远，因此本次城市观点论坛中国行连云港圆桌的主题是：蓝色畅想，见证国际性海港城市的宏伟征程。
我们首先请出圆桌讨论的主持嘉宾：思源经纪总裁助理、思源置地顾问公司总经理丁武先生。接下来参与圆桌讨论的嘉宾是：
连云港市委常委、组织部部长、连云新城开发建设领导小组副组长兼办公室主任祁彪先生；连云港市连云新城开发建设指挥部指挥长、江苏金海投资集团董事长陈书军先生；中国房地产业协会副会长朱中一先生；国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生，及所有与会嘉宾。
下面我们把时间交给嘉宾主持人，有请丁武先生开始主持，谢谢。
丁武：大家好，我们今天下午的论坛分两个环节，第一个环节就是现在围绕连云港城市发展的战略，应该说为这个城市献计献策，第二个环节是围绕连云新城的一个大的一级开发项目，我们围绕这个项目进行一些献计献策。
第一个环节，我们先有请陈书军指挥长来发表他的看法。
陈书军：各位嘉宾，大家下午好！我要发言的题目跟我们这个主题是很相关的，江苏的海、港城的梦，刚才金海的陆总把连云港市的优势，还有连云新城的资源禀赋给大家做了一个很详细的介绍。
我主要想讲一下自己的观点，在今年夏天我们也参加了海南的博鳌房地产论坛，感受很深。参加这个论坛，我感触最深的是三个方面：对一个新城来说稀缺资源这是一个品牌问题，产业支撑是一个重要的载体，再一个就是与人为核心的生态文明建设。
就这三个方面，从海南回来之后，我也做了一些反思。第一个反思，连云新城的稀缺资源在哪里，刚才我们的王教授、还有朱会长好多嘉宾、专家都讲了很多的观点。作为连云新城来说，我的稀缺资源是靠海，海边上的资源是不可再生资源，对我们各位投资商来说，靠海的资源不可再生，这是我们有信心推动连云新城发展的原因。
第二个是我们的产业，产业在哪里？今天上午各位领导到了我们的徐圩新区，那个地方是700平方公里的银滩，都是盐场地，我们的几个重大战略布局，包括我们的企业已经入驻了，现在从产业园区到我们新城来说，中间的海滨大道还没有通，从这边过去只有20多分钟的距离，也就是半个小时的生活圈。
很多人问连云新城的人从哪里来，我们连云新城的人从老城区来，连云新城的人主要是为徐圩产业服务的。现在已经有几个企业进驻了，下一步大的石化、钢铁产业布局之后，他们那个地方就会聚集很多人。我们的市长是从北京过来的，他的观点我非常赞成，他说，徐圩那个地方只能搞产业，不能搞生活圈，那个地方不能建学校、医院，这是对的。所以这一块来讲，每个企业都有很多员工，这个区域发展是很大的。我们现在在规划徐圩，我们的定位是产业聚集区，这个地方不受土地指标限制，不受一些硬性框框的限制，那个地方比较宝贵。这是我要讲的第二个观点，就是产业的支撑。我们的产业干好以后，人在哪里呢？人在城里，都是为产业服务的。
我讲的第三个观点是，作为新城来说，新城在哪里？我们的新城规划是请深圳的企业做的，同时我们跟瑞典的公司，还有跟清华设计低碳、环保这一块。我们引进瑞典、英国等欧洲国家新技术来建这个新城市。朱会长刚才演讲中讲到鄂尔多斯的教训，我们在发展中也注意到，我们也在总结鄂尔多斯的教训。鄂尔多斯和我们还是很不同的，第一，鄂尔多斯的新城建设是在一个新地方考虑做建设，我们的新城建设是在老城市的附近地区，从我们的老城区到新城区翻个山就过去了，它不是拉到几十公里外的地方。第二，鄂尔多斯它有产业，凡是产业优势很明显的地方，往往是后发优势不明显的地方。所以我们的规划不但是人的规划，也是城的规划。这里我想介绍一下我们的朱董事长，他在连云新城刚刚起步的时候，路还没有，一片汪洋的时候，他毅然跟上来，一下子看好了连云新城这个地方。
我就把我们的一些想法跟大家进行交流，谢谢。
丁武：接下来请朱会长谈谈您的看法。
朱中一：实际上我发言的时候基本上都谈了我的观点。咱们肯定不会忘记天津滨海新区，当时有人讲天津滨海新区是一个开放的新区，滨海新区发展得也很快，但是现在滨海新区的房地产价值还提不上去，天津市的价格快到2万了，它那里3000、4000多没人要。 咱们供大于求的城市里面就有包括天津的滨海新区，我们一定要借鉴人家的经验和教训，只有这样，才能使我们的制度更加扎实一点。
大家客观地来分析一下历史，咱们主要是看这里面的聚集能力。我讲城市发展史，我老是讲，咱们搞城市规划不要先拍脑袋，咱们一讲一二线城市限购了，大家都到三四线城市，结果到三四线城市，干了两年就退出了，三四线城市很难消化。为什么呢？一个重要的原因就是它没有产业的聚集能力，对外来的人口没有吸引能力，就这两个原因是很重要的。城市规划归根到底是解决人往哪里去，这个人往哪里去不是行政命令就能到哪里去，而是能把他吸引过去。我们现在讲以人为核心的城市化，以人为核心的城市化就有这个理念，就是你人想到哪里去，人想去这个地方肯定是一个有活力的地方。
丁武：谢谢朱会长。
祁彪：我给大家介绍一下，你们搞房地产有战略眼光、有视野的，关注连云港绝对是正确的。所有的决策它需要有方案，要有目标，有基本案、可行案和最佳案，你选连云港是一个最佳案。为什么这样讲呢？大道理我说不上来，但是我可以告诉大家一些要点，连云港这个地方整个的岸线长，正面的岸线有160公里。它的正面有8个岛，目前只有一个岛有居民住。过去这几年我们市委书记到8个岛进行了全面的调研和考察，我们准备做一个旅游的开发，包括对港口进行开发建设，这第一个，我们有优越的地理环境，正面是160公里的海岸线，有8个岛屿可以开发。
另外靠近沿海有80多个山脉，有8个山体。这8个山目前它的旅游资源非常丰富，祖国的大好河山我也基本上转了98%以上，但是连云港的旅游仍然还是初始阶段，或者说是小学水平的开发，根本没有引入综合规划、综合开发，所以它的开发前景和后劲是无限的。
从资源上来讲，资源有无数种，但连云港的资源可以说也非常丰富，虽然说我们非常穷，但是和兄弟单位有得一比，我们有600平方公里的盐田，原江苏省盐业总公司，大家都认为在南京，其实就在连云港。连云港的盐田都处于风水宝地位置，没有台风、没有海啸，没有自然灾害，旱涝保收的盐田。我们的盐田资源是工业用地，工业用地是县一级就有权进行审批的。我们还有很多资源，我不展开说，怕浪费大家的时间。
他们说我们这个地方也有一些缺点，我自己也承认，我们的短板是什么？第一个是我们的综合实力不够，支撑带动作用不够。我们还属于欠发达地区。所谓欠发达就是，第一没有人流，第二没有物流，第三没有信息流。小广刚才讲的我频频点头，说实在话，我一般不大点头，这几年不大愿意思考，但是我觉得小广讲得非常有道理。因为整个战略定位是上级三天两头变，所以是错过了机会，但是我认为留下了资源。错是错过了，但是不能怪我们错了，中央不重视、省里不重视，光我们说的话能管用吗。现在你的地用完了，轮到我们上场了，所以我们现在把腰尽管往前挺，而且腰板是硬的，因为家里有粮心不慌。
所以就资源问题，我们这个地方好，好得不得了。你信不信？不信的话，你可以做综合性的市场调查，综合性的历史性的看，连云港这个地方，你去看它的水，你看它的庙，你看它的历朝历代的辉煌，你查历史、查自然资源可以看出，这个地方是一个风水宝地。第二个，我们的服务的理念还不是很强，我赞成你这个观点，但是我们有组合打法，东方不亮西方亮，一个人我打不过你，我30个人一起打，看谁比较厉害。我们的体量上、功能上要采用复合式的全方位打法。第三个，我们的开放程度不高，产业地位比较落后，成体系的大的企业还不是太多，但是我们急不来。我们这个地方的经验还不是太完善，我们需要各位高手来指点，高人来给我们指方向，需要大家来捧场，现在我们是饥不择食，等到我们发展起来了，也可能像北京、上海一样。你们说连云新城好不好？连云新城非常好，它好到什么程度？书记讲了，海滨大道今年年底如果不能完成，他就要找我，我是督察办的常务副组长、督察班主任办主任。海滨大道一旦建成了以后，它不再是局限于徐圩这个地方，包括山东的，他都会上这个地方来。连云新城这个地方是要山有山、要海有海，所有的条件全部都具备了，高智商的肯定会到这地方来。
同时我也表态，如果你们来了以后，只要超过5亿以上的投资，我肯定把你列为重大事项、重点工程，服务保障的重点单位、重点项目，我全程服务。谁欺负你？推不开的事你找我，谁办事行动慢了，你找我，我肯定找纪委马上查。
我们愿意跟大家交真心朋友，谢谢大家。
丁武：谢谢祁彪组长的精彩介绍，我相信有您的支持，我们这些外来的投资商会更有底气、有信心了。时间关系，我们第一环节的圆桌环节就到此结束了。
主持人：让我们再次用掌声感谢以上各位嘉宾为我们献上精彩的城市观点论坛中国行连云港圆桌。现在继续论坛的演讲环节，有请下一位演讲嘉宾，世联地产集团战略顾问事业部副总经理、华东顾问事业部总经理杨文斌先生。杨文斌先生的演讲题目是“黄金海岸，港、产、城联动与滨海成视新发展”。
杨文斌：各位嘉宾大家下午好！每次到连云港都有特别不同的感觉，我们感受到它快速的发展。今天主办方给我两个话题，一个是城镇化，刚才朱会长讲了，但是我讲城镇化是从大家比较关心的视角，我从房地产的视角简单跟大家讲一下城镇化。第二个话题是关于港城联动的，我把它叫做港城时代。
关于城镇化的话题，刚才朱会长讲了，我们从房地产的视角是这么看的，大家都是做房地产投资的，如果是一个城市的农村人口快速的向城市集聚，这个过程我们叫它城市化。但是当一个城市化发展到一定阶段之后，它就会成一个相对平稳的阶段，在这个阶段，它不是简单的人口从农村向城市的单向流动，而它是大城市、中城市、小城市的相互流动。也就是说城镇化是城市化发展到一个相对平稳的阶段，它强调的是信息、人、物、流、财富的双向流动。我们对日本、美国、韩国、德国等国的城镇化进行研究，发现有这样一个大概的曲线。这么一个城镇化对于咱们房地产人来说，意味着什么？第一，它产生大量的需求，我们对这个做了一个估计，今年房地产的销售额大概在6万亿到7万亿左右，对应到销售面积大概是14亿左右。我们未来的城镇化如果按照现在国家的规定，按照我们对日本、美国、韩国等国城镇化的研究，对应到中国，未来20年，大概有68亿平方米在城镇化发生。所谓的这个城镇化，或者说现在的非房地产的主流市场这个需求，我们定义它叫城镇化。也就是说现在的非房地产的主流市场，在这个非主流市场上，它的量会大大的超过现在的主流市场。但是它是有条件的，它的条件就是要素的集聚。刚才朱会长讲了，我们从研究上得到这样一个结论，城镇化带来的结果，有一个很重要的结果是部分城市和部分城镇的进一步空心化，这个节点不可变。你看美国、日本、韩国，它的城市布局，到最后它的城市之间的合并，到最后成了一个主流，它的城市也不是说每一个城市、每一个城镇都是同步发展的，它一定不是这样的，如果是这样的，它一定不是城镇化。带来的结果就是，它未来的人口产业向中间城市发展，所谓的中间城市就是有一定规模、有一定基础、有一定基础设施的区域，这是第二个。第三，城镇化发展的结果，未来会形成大量的功能中心。我们做投资的时候，咱们作为房地产的同行去做房地产的投资决策的时候就经常讲，我们看一个规划的时候通常就会说，一个小城镇、一个县做一个规划，90平方公里，承载100万人，他现在的城市人口是10万人，这个思路就从根本上违背了现在城镇化的主导思想。未来城镇化一定不是往这个方向走，它未来会形成大量的功能中心。所谓的功能中心是什么？我们用一个词叫都市融合。什么是都市融合呢？300年以前，咱们的吃喝拉撒在1平方公里内解决，30年以前，我们的吃喝拉撒在30平方公里以内解决，现在像在连云港的老城区，咱们的吃喝拉撒在30平方公里内解决。未来的城市化和未来的城市发展，它一定是在更大范围内解决的。比如说我有可能是工作在连云新城，我居住在老城，或者居住在南京，或者居住在其他的地方，也就是说它这个城市功能是按照这种结构的布局。就像现在大北京的格局，还有现在的长三角的格局，很多人住在上海，在昆山、苏州工作，这就是我们讲的未来的城镇化发展的功能中心的呈现。各位做房地产投资的同行，我们未来看一个趋势的时候，你就要判断这个区域它大概会成为一个什么样的功能中心，它值不值得股东去做投资。这是一个很重要的基本原则。如果在这种情况下，它的人口、产业就会双向流动，它不是原来的人口从农村都跑到城市去，农村就空心化，它未来不是这样的。未来它的大、中、小城市之间会形成一个相对的动态平衡，这样的话，每个城市都获得均等的发展机遇。如果不是这样，那我们的城镇化就继续沿着老路在走。最后它会在城市群，或者我们这种大城市中间形成大量的核心，这是我们讲的功能性中心，它有可能是生产中心，有可能是休闲娱乐中心，它每一个中心都有一个主板功能，但是它会有相对的组合化。这是我们讲的它未来形成几类城镇，因为时间关系我就不多讲。
咱们讲发展，我稍微跟大家做一个简单的回顾。城镇化对于咱们房地产人的视角来看，第一，它是人口、信息、财富、资源的双向流动。如果一直是现在这样的双向流动，就会出现刚才朱会长说的这个结果，房地产开发商去投资，在那里干了两年，发现不行，赶快撤了，因为它是一个单向流动，它的资源都向大城市集聚，中小城市就没什么空间。这是第一个，它一定是双向流动。这样就会导致城市资源的重新布局。所以大家作为投资决策的时候，我希望大家把这一块作为重点，这是第一。第二，城镇化与城镇空心化并存，有些城市一定会人越来越少，而且它会产生一个相对的资源倾斜，然后占到一个动态平衡。第三，城镇化发展的结果，它不追寻规模，它追寻的是特色，相对的特色。像刚才讲的，咱们连云港的旅游如果跟先进文化等等相结合，形成一个旅游方面的特色，这是它重要的，它不追求过分的现代化。这是从我们房地产的视角上来看这个城镇化。也就是说对于咱们房地产企业来说，并不是每个城市你都有相同的基因，这是大家需要注意的。另外，在任何一个城市，不是所有的东西都能干的，我经常讲，我说我跟开发商沟通的时候，特别容易产生共鸣，为什么呢？那些开发商的老总跟我讲，他说我到那个地方，那个市长就要我做综合体，大家可能没有那个概念，我们喜对全国的综合体做了一个监测，大概在全国的主流市场，2010年到2013年开工的综合体大概是3万个。所以未来它会产生中国的一轮综合体积压，这一块大家一定要注意，在投资决策的时候要站在城镇化的过程中来考虑。
关于第二个话题，港城经济。世界经济发展经历了码头、高速、高铁、临空，我们现在也在服务上海自贸区的临港新城，我们得到一个基本的结论是，未来世界的经济会很快进入港城时代，就是以港口和城市发展相融合的时代，很快就会到来。基于这样一个判断，我也对全国以及全世界的港口进行了一个研究，因为时间关系，我不在这里做太多介绍，但是我可以给大家展示这样一个过程，我们讲的港城经济发展大概会是一个什么样的东西。咱们连云港提出要建设一个港口城市，这是非常好的，因为咱们的资源也不断地向连云新城集聚。城市到最后，你的土地的价值、资产的价值它都与资源有关系，但是它到最后是由城市资源来决定的。有一个开发商带我到九寨沟看地，他说这个地多好，有山有水。我反问他，我说资源是挺好，但是你在九寨沟能看到没山没水的地方吗？没有，九寨沟全是山水，你站在任何一个地方看都是山水。如果那个地方在深圳、北京、上海，它会非常值钱，但是它在九寨沟，这种投资就需要进行思考，就是我们讲的这个东西未来它该怎么走。
我们给大家大概的展示一下，汉堡港，它是在港口的基础上发展成为德国最大的贸易中心和金融中心。香港，它是亚洲最重要的经济、金融中心，它也是在港口之上发展的。这是洛杉矶港，它是美国第二大的集装箱港，它在港口的基础上去发展文化、科学、技术、国际贸易等等，成为一个科技、教育中心。这个是迪拜，它是世界贸易之都，它也是在港口的基础上发展贸易和金融的。新加坡，它发展的跟贸易、金融又不相干，它发展的是世界制造业中心、航运中心。新加坡是世界第二大港，第一大港是鹿特丹，它发展这样一个包括跟会议相关的城市。釜山也是一样，通过港口来发展金融、商业、物流。鹿特丹是世界第一大港，它是在港口的基础上发展工业，它是城市，它最终形成了国际大港。包括高雄也一样。通过前面对全世界的港口的研究就会发现，港城的发展不是按照某一个固定的路径在前进，路径非常多。比如说比利时，他们就是从工业向服务业的转型，它最开始做的是普通的制造、物流，到了中期的时候，它发展石化和服务业，到最后是以服务业来驱动。也就是说城市的功能在不断地演变。首先它是做基础交通，咱们连云新城的规划做得非常好，刚才各位老总也介绍了，我们的交通条件都非常好，而且是通过教育、培训来吸引、解决人的问题。做港口一定不能港强城弱，有产无城。这方面咱们连云港现在的规划上做得是非常棒的，有它的城市的商业，有它的城市的居住，包括也有酒店、会议等等。这是符合未来港口发展的主流方向。包括千叶的经验也是一样，它刚开始是通过港口和规划驱动这个城市的发展，到中间发展教育、培训等等，吸引企业入住，到最后产业成为它的核心的驱动力，最后发展它大量的公建的配套，实现城市的升级，现在千叶成为日本最重要的商务核心城市，它也是从一个港口发展出来的一个城市。
我们对这些东西做一个简单的分析，第一，港、产、城互动这是毫无疑问的，前期以港口产业为主，后期以城市产业为主。第二，它的升级的路径，港口的规模决定这个城市的规模，但是城市的功能决定这个城市的价值。这个城市的价值不是仅仅由资源来决定的，在资源的基础上一定要叠加城市的功能，这个资源才有价值。第三，关于土地的配置，居住、产业新城都有，在港口的外围布置核心的商务区、服务区等等，通过土地的合理配置，两实现港、产、城的互动，在规划上要对规划进行一个有效的评估和评价，并不是每一块地的价值都均等。
总结一下，世界的港口发展经历了三个阶段，第一个阶段叫码头阶段，是典型的以生产为主的生产引导，第二个阶段是到了上世纪60年代以后，一些旅游区的出现，它就是以居住为主的居住港口，包括三亚等等城市，它们的发展是以休闲为主导的港口，未来的港口一定会在这些基础上实现升级，它未来一定是以休闲中心向消费中心的转变。也就是说从产业中心、生活中心到现在的休闲中心，向未来的消费中心转变，这个消费中心的打造，就是刚才讲的，第一它要融合，海的文化一定不能缺少，第二，它要时尚、现代，第三，它是不夜城，它是城市和临港产业占了一个集聚和集中。我们对连云港的发展充满期待，我希望跟大家一起迎接即将到来的港城时代。谢谢。
主持人：非常感谢杨文斌先生。接下来有请最后一位演讲嘉宾，金辉集团连云港公司常务副总经理周林先生。周林先生的演讲题目是“金辉集团的连云港城市选择”，有请。
周林：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好，我谨代表金辉地产对莅临活动的各位领导、各位来宾表示热烈的欢迎和诚挚的谢意，今天有幸在这里发言，我主要讲三个问题：第一，金辉为什么选择连云港。第二，连云港现在的地产发展状况，第三，金辉在连云港发展的情况。
首先，为什么金辉会选择连云港？进入一个城市留下一座精品，建造一个项目，树立一个丰碑，正是这种执着理念的坚持，金辉地产选择了新欧亚大陆桥东方桥头堡、中国万里海疆重要港口城市连云港。金辉地产这些年以来秉承立足城市、尊重人文、赞美生活的产品理念，以活跃人居品质为已任，实现了数万家庭的生活梦想，年销售额达百亿以上。2013年更荣获中国房地产开发企业品牌价值30强，最佳雇主品牌10强，注重于人的建设，让金辉地产成为中国最具成长力的品牌。公司从全部布局，区域聚焦、城市领先的战略发展方针布局中国三大经济圈和中西部核心城市。现在金辉已经在北京、上海、重庆、福州、西安、沈阳等15座核心城市成功开发与在建48个精品楼盘，并且于2010年进入连云港，斥资数十亿，为连云港建造四季金辉和金辉城两座口碑质量皆上乘的品质人居，赢得一城赞美。我们选择连云港的理由主要有三个方面，第一，2009年以来，连云港相继迎来江苏沿海开发、长三角一体化、国家中东西区域合作示范区建设和国家创新型城市试点四大国家战略，有力地推动了港城的互动发展。第二，今年9月份，习总书记提出了构建丝绸之路经济带的战略构想，这对连云港来说又是一次重大的发展机遇。第三，长三角已成为中国经济最蓬勃发展的前沿阵地，已经成为地产业的重要主战场，而作为江苏的名城连云港更是让更多品牌房地产企业齐聚于此，金辉地产也不例外。
第二，连云港房地产的发展状况。连云港是一个高速发展的沿海城市，经济水平较发达，全市城镇居民的人均可支配收入逐年提高，2009年已超过全面小康指标值，GDP增幅高于全国平均水平，人均可支配收入已超过小康水平，居民富裕程度不断提高，将会增加改善性住房的需求。2011年全市的房地产开发投资是160亿，比上年增加24%。2011年全市商品房施工面积是2381万方，比上年增加27.8%。商品房竣工面积是427万平方米，比上年增加46%，连云港的房地产开发市场处于高速发展时期，是一个黄金时期。2012年，商品房住宅新增供应是190万方，成交量是188万方，从2002年以来，连云港市区商品房住宅均价呈逐年上升趋势，2011年为4652元/平方米，2012年房价达到4992元/平方米，2013年截止9月份，住宅均价达到了5585元/平方米，连云港的商品房成交均价平均增长了10%左右。四季金辉2011年建成的时候售价是5000，现在已经卖到7000左右，增速比较快，发展前景还是比较大的。
第三，金辉地产目前在连云港的发展情况。经过17年风雨兼程，在风云莫测的地产市场，金辉地产始终专注品质化，强化品牌，运用经验，创新不断、创造不凡，在企业品牌创业17年之际，金辉地产以运营15个城市的经验，以生活梦想之理念，大手笔决策，数十亿投资，携四季金辉和金辉城两大项目进入港城，有金辉这个杰出的城市运营商所主导的双城运营已经来临。
连云港金辉城和四季金辉作为金辉地产进入连云港的两个大项目，秉承一贯的精品梦想，汲取金辉产品中精品系的成功经验，将宜居指数再次升级，力争打造成为连云港板块居住的标杆杰作，我们有理由相信在连云港，金辉城、四季金辉必将为连云港带来一种全新的居住潮流，我们更有理由坚信，连云港四季金辉也将带动连云港人居发展的全线升级。金辉不仅仅是城市价值的引领者，更向城市价值发现者逐步迈进，对于连云新城的发展，个人对此非常看好。2012年1月19日，市委市政府正式成立连云新城开发建设指挥部，标志着连云新城由掏填时代转为全面开发建设时代，立足新的发展背景、发展阶段、发展追求，市委市政府提出，通过十年左右的时间，把连云新城打造成特色明显、功能完善、配套齐全、人与环境和谐发展的生态型、现代化的新城区，为连云港建设成为现代化国际性海港中心城市和国家东中西区域合作、示范区高端商务区建立坚实基础，以图山海天然廊道，打造青山、碧海、绿城等于一身，集商务、金融、办公、居住、旅游为一体，以海为源，以人为本，环境与功能的完善，具有时代气息的海上连城。我相信，这片神奇的土地会因为规划的实施让我们更加充满信心、充满梦想，我们更坚信假以时日，一个现代化的国际海港中心城市的核心区，国家中东西区域合作示范区的特色，功能区、海上CBD加城镇，呈现在市民面前，谢谢大家。
主持人：非常感谢周林先生的演讲。尊敬的各位来宾、朋友们，接下来我们进入的环节是连云新城投资前景对话，有请对话主持嘉宾，思源经纪总裁助理，思源置地顾问公司总经理丁武先生，时间交给您。
（审校：刘满桃）
