夏向龙：沿海创投的蹊径
作者: 陈业 时间: 2013-10-02 21:31:02 来源: [ 观点网 ]
管理规模扩大与盈利结构逐步优化后，我们再谋求上市等资本市场的规划。
观点网 陈业 调控背景下，大型开发商盈利趋向平稳，中小开发商则另辟蹊径，深圳沿海集团旗下沿海绿色创投有限公司或许正是这一类型。
沿海创投总裁夏向龙对观点新媒体介绍，沿创就是沿海集团的投融平台，负责找地、找资金，其中沿海基金将以内股、参股或控股的形式来做一些对外业务，沿海现在至少60%以上的项目是与政府、基金机构、开发商等合作的轻资产项目。
夏向龙称，沿海创投也会去做一二级开发，或者提供地产投资的全过程服务，“比如有一个项目，开发商没有资金，我们会投入一部分资金，再帮他做一级开发，从而拿到地块；如果政府有一个建设项目的压力比较大，可以交给沿创，我们负责把还建房做出来，之后政府再给我们一块地。与基金相比，沿海创投就是土地、资金、开发的结合体。”
夏向龙认为，未来中型发展商的发展必然是一个联合的过程，是一个合作壮大的过程，这需要一个好的商业模式，能将行业内各种资源有效地组合在一起，共赢发展。
跟其他开发商合作，如果是沿海自己的项目，会将境内、外的基金引过来。例如：本来是百分之百的股权，引入基金后，基金有可能成为大股东，沿海创投成为中小股东，只做运营管理、项目管理，收取一些项目管理费，同时提供国内的银行融资服务。
夏向龙表示，如果是别人的项目，就看规模大小。如果是小项目，沿海可以作为小股东，用自身品牌运作，收取项目管理和品牌费，并提供金融服务；如果是大项目，沿海会帮助引入基金，形成基金、原开发商、沿海三个股东的形式完成开发。
据了解，沿海创投这两年已经做成和正在做的项目规模大概有1000万平方米，投资区域集中在一二线城市、珠三角、长三角、京津环渤海等。
在沿海创投的基金规模方面，夏向龙透露，就已谈完的两个项目来说，创投基金规模在150亿左右。在项目的选择上，需符合基金投资委员会的投资标准，另外原则上要符合沿海自身发展的产品线，并由沿海做项目管理。对于未来沿海创投的发展目标，夏向龙表示，一是希望通过各种合作模式的实践，继续完善扩大轻资产模式，形成沿海创投独特的竞争优势，使沿海创投成为金融地产行业的领先品牌。
二是希望在努力实现投资者预期投资回报的前提下，通过各类合作不断扩大沿海系的代运营管理规模，实现未来几年可供销售的供货量达到200亿元至300亿元。
“管理规模扩大与盈利结构逐步优化后，我们再谋求上市等规划。”夏向龙透露称。
沿海集团于1990年开始进入房地产，1997年在香港上市，项目主要集中在长三角、珠三角等区域。随着房地产调控的不断深入，沿海集团开始谋求转型，沿海家园战略管理部总经理陈昕此前曾向观点新媒体表示，沿海家园的转型简单来说是商业模式转型，即从房地产开发商向房地产运营服务商转型。
在陈昕看来，开发商和服务商的最大差别在于，传统意义上的开发商在价值链上的活动基本是封闭的，而服务商的尝试是把价值链开放化。
陈昕介绍，沿海家园旗下共有四大板块业务为开放房地产价值链“效力”，分别为：沿海创投、沿海基金、沿海地产和沿海绿科。
四板块业务的利润来源结构是分段的，例如投资这一块，当拿完地以后，可以把一部分股权转让给别的投资者，很快能够把投资回收；基金这一块，融资以后可以做基金管理，可以收基金的服务费；在地产开发运营服务方面，可以收取运营服务费；在工程管理服务阶段，可以通过施工组织获取承包的管理费用。
在上述四大板块中，沿海创投能为整个链条提供项目来源，所以处在集团的重要战略位置。
资料显示，沿海创投由沿海家园发起，于2011年4月1日在深圳成立，成立的初衷，是希望能寻找到一个商业模式。
以下为观点新媒体对沿海创投有限公司（以下简称“沿创”）总裁夏向龙的采访实录：
观点新媒体：沿海集团成立沿海创投的初衷是什么？
夏向龙：大型房地产企业的规模日趋庞大，行业集中度在提高，中等企业想往上超越的难度很大。未来中型发展商的发展必然是一个联合的过程，是一个合作壮大的过程，这需要一个好的商业模式，能将行业内各种资源有效地组合在一起，共赢发展。
沿创的商业模式就是通过投行的方式整合资源来迅速扩大规模，通过资金杠杆，并发挥沿海在设计、开发等方面的优势，来带动整个沿海集团的发展。
观点新媒体：沿海创投主要的作用都体现在哪些方面？
夏向龙：沿创就是沿海集团的投融平台，负责找地、找资金，其中沿海基金将以内股、参股或控股的形式来做一些对外的业务。
沿海现在的项目基本上都是跟别人合作的，至少60%以上的项目均是与政府、基金机构、开发商等合作的轻资产项目。
观点新媒体：基金跟创投最大的区别在哪里？两者隶属关系是怎样的？
夏向龙：基金是以资金为主，而沿创一方面有资金，同时也会去做一二级开发，或者提供地产投资的全过程服务。比如有一个项目，开发商没有资金，我们会投入一部分资金，再帮他做一级开发，从而拿到地块；如果政府有一个建设项目的压力比较大，可以交给沿创，我们负责把还建房做出来，之后政府再给我们一块地。与基金相比，沿海创投就是土地、资金、开发的结合体。
观点新媒体：在具体项目上面，沿海创投与沿海基金是怎样有机运转的？
夏向龙：沿海创投一方面与一些有资金的对象合作，或者与一些有品牌的开发商合作，通过自有资金、品牌及开发管理能力，去对接另一部分土地和资金，以具体项目为基点，设计独特的、匹配性的交易架构。
观点新媒体：沿海创投不管是在拿地还是在开发中，投资者可以以多重身份参与？
夏向龙：对，例如针对一些小的开发商，沿海创投作为小股东通过银行授信为它进行融资。这个模式是非常开放的，我们希望通过这个开放、灵活的模式吸引更多的投资者参与，共享收益与发展。
观点新媒体：沿海创投目前的规模情况怎么样？
夏向龙：这两年已经做成和正在做的项目规模大概有1000万平米，沿创将根据公司的土地储备战略、每年的推盘量、销售量、供货量要求来确定投哪些项目。
观点新媒体：在投资项目的区域、大小方面有没有什么要求？
夏向龙：目前的区域还是集中在珠三角、长三角、京津、环渤海的一二线城市，其余就是在沿海集团已进入的城市，这样管理效率也会大大提高。
观点新媒体：请问沿海创投具体的运作方式是怎样的？
夏向龙：如果是沿海自己的项目，会将境内、外的基金引过来。例如：本来是百分之百的股权，引入基金后，基金有可能成为大股东，我们成为中小股东，只做运营管理、项目管理，收取一些项目管理费，同时提供国内的银行融资服务。
如果是别人的项目，就看规模大小。如果是小项目，沿海可以作为小股东，用自身品牌运作，收取项目管理和品牌费，并提供金融服务；如果是大项目，沿海会帮助引入基金，形成基金、原地产开发商，沿海三个股东的形式完成开发。
观点新媒体：在收益回报率方面，相比传统开发模式，沿海创投有哪些优势？
夏向龙：相比而言，由于同股同权，从单个项目来看区别不大。采用沿创模式开发的优势在于投资资金证券化后可以大大缩短项目的投资周期，加快资金周转。另外，分散股权意味着等量的投资资金可以获得数倍的投资规模。相对而言，我们的风险会分散，规模做大了，负债率也降下来了。
观点新媒体：如果别人想要加入沿海创投，沿海在今后有没有吸引投资者的优势？
夏向龙：作为投行，想要在这个行业做大做强，对投资者的回报是非常关注的。我们过往与基金合作的项目业绩比较好，较好的兑现了投资者的承诺，这也为沿海赢得了不少长期的战略合作伙伴。
在房地产价值链上方面，沿海的功能非常完善，能适应各种不同类型的合作项目的需要。另外，我们经过多年的探索，合作模式都已经固化了。比如说董事会管理哪几项东西，开发团队管理哪些事项，大家都非常清楚，有效地降低交易成本。
观点新媒体：沿海创投获取项目的方式是怎么样的？
夏向龙：这是双向的，有我们拓展的项目，也有由金融机构推荐给我们的项目。
沿创分为两类业务，其一是寻找干净的地块，区域锁定在一二线城市，面积大概二三十万平米左右，开发周期在两期以内，项目周转比较快；其二是有一些发展需要的、策略性的项目，我们用自己的资金去投，待项目成熟后，再拿出来合作开发。
观点新媒体：沿海地产板块跟创投是什么样的关系？
夏向龙：沿海是创投、基金、地产、建筑这四个部分并行发展的，地产板块是沿创重要的策略合作伙伴，负责完成沿创项目的开发管理。沿创与其他合作者一样，作为项目股东实施投资管理职能。
观点新媒体：沿创的基金现在发展得怎么样？投资对象的选择上是怎么考虑的？
夏向龙：目前基金规模大概有150亿左右。在项目的选择上，需符合基金投资委员会的投资标准，另外原则上要符合沿海自身发展的产品线，并由沿海做项目管理。
观点新媒体：为什么必须要做管理？拿基金去投，让别人做管理不行吗？
夏向龙：沿创还是服务于沿海集团的整体战略，因为很多项目融资、银行授信等资源都来自集团的。沿海做项目管理能有效地促进沿海地产管理规模的扩大，通过金融和项目管理服务，实现品牌输出。
沿海创投发展到一定的阶段以后，也会考虑做一些纯粹的投资，但目前这个比例会非常小。
观点新媒体：沿海创投对于未来的发展规模有没有一个规划？
夏向龙：一是我们希望通过各种合作模式的实践，继续完善扩大轻资产模式，形成沿海创投独特的竞争优势，使沿海创投成为金融地产行业的领先品牌。
二是我们希望在努力实现投资者预期投资回报的前提下，通过各类合作不断扩大沿海系的代运营管理规模，实现未来几年可供销售的供货量达到200亿元至300亿元，促进项目管理服务费的盈利比重在整体盈利中的比例逐步提高。管理规模扩大与盈利结构逐步优化后，我们再谋求上市等资本市场的规划。
（审校：劳蓉蓉）
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