希望用五年时间打造真正属于实力集团的云南旅游一卡通。

　　观点网 偏处西南一隅，得益于优越的自然资源和特殊的地理位置，云南成为各大房企争夺的热门之地。

　　对于企业而言，涉足旅游地产是多元化战略的一个选择。集团营销总监李勇表示，云南是全国第一批做旅游市场的，已经从最开始的景点游模式衍变成现在的度假游。

　　消费人群的持续增加，再者旅游地产不断在实现旅游业和房地产业的无缝嫁接，这些都促使旅游地产的发展颇有前景。

　　作为云南本土房企，在成立之初，实力集团就确立了以城市高尚住宅、旅游地产和自持商业物业“三驾马车”的发展战略。

　　而在旅游项目上，颇受关注的是位于云南大理洱海西畔的别墅项目“苍海一墅”，作为云南实力集团打造的首个别墅项目，也是其进军旅游地产市场的“先头部队”，计划在将项目打造成为复合型旅游地产标杆。

　　沧海一墅位于大理古城与下关新城之间的七里桥感通寺区域，规划通过引入国际白金五星级酒店、国际休闲会所、民族风情步行街等主要建筑，完善休闲度假小镇功能。

　　除了上述项目外，实力集团还在丽江、玉溪、腾冲等云南旅游热点地区开发旅游地产，打造集旅游、酒店、休闲、养身、度假为一体的复合式地产模式，其位于玉溪江川、大理感通、大理满江的旅游地产项目已相继启动。

　　李勇表示，在实力集团“三驾马车”的发展战略里，城市住宅大概会占四成到五成左右，旅游地产是30%，商业地产20%左右，“当然，随着市场的发展，可能旅游地产这一块会慢慢增加到40%，城市住宅也是40%，商业地产不会去做突破，因为商业地产自持有一定的成本，未来可能商业部分在10%到15%左右。”

　　对于现在越来越多的外来企业入驻云南发展旅游地产项目，企业如何在新一轮竞争中突围的问题，李勇指出，实力集团和其他企业有两点不同，第一，实力集团属于云南本土企业，扎根云南，以昆明为中心，向地州辐射；第二，相对于外来企业，实力集团是懂云南的企业，最清楚云南客户群。

　　对于未来发展，李勇强调，对未来云南旅游地产市场和旅游度假市场非常看好，希望用五年时间打造真正属于实力集团的云南旅游一卡通。

　　据了解，实力集团已与大理州政府签订总投资额超230亿的战略框架合作协议，合作开发项目超过6个，设计旅游度假区和旅游度假小镇开发，预计五年内销售额达300亿以上，增加5家珀金五星级酒店，5年后自持商业物业80万平米，每年租金达10亿以上。

　　在城市住宅上，李勇表示，刚需产品这一块已经做得非常成熟，通过高周转实现快速规模化，支撑实力集团更大的发展。

　　当然，不管是旅游地产还是商业地产，最大的风险在于资金，只有充足的现金流才能够确保企业有能力应对不断变化的市场和政策，立于不败之地。

　　而在实力集团的策略中，李勇如是表示，因城市住宅占到50%以上，通过开发资金高周转来支撑商业地产；同时，商业地产本身要散售一部分，散售部分基本上也可以覆盖掉持有成本；旅游地产则很简单，其实不需要其他的板块输血，既有的资金可以滚动。

　　以下为实力集团营销总监李勇在2013博鳌房地产论坛现场专访实录：

　　观点新媒体：实力集团今年上半年的市场表现如何？

　　李勇：实力集团上半年有四个项目全面销售，包括有实力心城、东盟森林、实力方城、大理苍海一墅，上半年按照计划完成了全面近70%的销售额。

　　观点新媒体：您怎样看待云南的旅游地产项目?公司为什么会去选择发展旅游地产项目？

　　李勇：云南是旅游目的地城市，最开始时候是景点游，现在的模式是什么？为什么很多人愿意去云南两趟甚至三趟？可能是云南山山水水吸引了他，还有当地多元的民族文化和度假生活，加上气侯条件优越，所以说有很多人原来是观光游，后来就变成了度假游，最后变成一个旅居，变成了要到云南去买房子，定期过来享受生活。

　　我们公司发现了这个市场的前景和潜质，所以要去做旅游地产。

　　观点新媒体：有很多企业也到云南去发展旅游项目，如何避免同质化竞争？实力集团有什么样的优势？

　　李勇：实力集团和其他企业有两点不同，第一，实力集团属于云南本土企业，扎根云南，以昆明为中心，向地州去辐射；第二，相对于外面的企业，实力集团是懂云南的企业，最清楚云南客户群。

　　我们对未来云南的旅游地产市场和旅游度假市场非常看好，希望实力集团用五年的时间打造真正属于实力集团的云南旅游一卡通。

　　观点新媒体：就消费人群和结构上而言，昆明与西南片区的其他省会有什么不一样的地方？

　　李勇：云南是一省一市的结构，云南省有昆明市，城市集群相对比较集中，教育资源、配套的资源也集中，都在昆明，所以昆明的市场潜力很大。

　　观点新媒体：您刚才提到公司发展战略是三驾马车，那住宅方面现在主要是以刚需产品为主吗？公司在住宅方面的经营计划是什么？

　　李勇：实力集团的刚需产品有两大特点，第一，是公司一直坚持以设计为先导，第二是提供好的物业管理服务和增值服务。

　　刚需产品这一块，我们在昆明市场已经做得非常成熟了，我们是要快速周转，通过高周转来实现快速的规模化，支撑我们的规模更大的发展。

　　观点新媒体：实力集团在商业地产方面的发展规划怎样？

　　李勇：商业地产是什么概念？一个公司未来要快速发展，一定要有优质资产的沉淀。

　　现在我们在做的很多项目，比如说市中心好的项目，还有一些新兴的发展项目，包括写字楼、商业步行街、社区型和区域型的shoppingmall，一方面作为整个大社区的配套，第二方面，能够成为一个区域的区域中心，这是未来的一个增值空间，把这种增值空间通过良好的商业产品的设计，通过好的商家的招商，把商业经营起来，成为公司自有资产的优质部分。

　　我们做商业地产不是盲目地做，不是一定要拿一块地做纯商业项目，而是在做城市住宅这一块有一些比较好的位置，大的一些配套，把它形成邻里中心。

　　观点新媒体：旅游地产、商业地产、城市住宅这三块占比是多少？

　　李勇：城市住宅大概会占到七成左右，旅游地产是20%，商业地产10%左右。随着市场的发展，可能旅游地产这一块会慢慢增加到30%，城市住宅也是60%，商业地产不会去做突破，因为商业地产自持有一定的成本，未来可能商业部分在10%到15%左右。

　　当然，集团已经把五星级酒店全部归到旅游地产里面去，写字楼也是专门单列出来，商业地产持有的10%到15%基本上指的是商业步行街和shoppingmall。

　　观点新媒体：公司涉及的产业比较多，像旅游地产项目，投入大、回报慢，如何解决大规模的资金来源？

　　李勇：第一、城市住宅占到50%以上，开发资金的高周转来支撑商业地产；第二、商业地产本身要散售一部分，散售部分基本上也可以覆盖掉持有的成本。旅游地产依靠项目本身进行滚动。

　　观点新媒体：这两年，不少房企都采用了多元化的发展战略，合作的项目也逐渐在增加，未来几年，实力集团在这方面的有没有什么发展规划？

　　李勇：如果要把规模做大，包括很多房地产公司现在也跟很多的发展商合作，或者收购别人的项目。我们公司也有跟其他的项目在谈，让我们比较快速介入项目，能够实现后续的资金回笼等。

　　观点新媒体：实力集团拿地的区域和具体地块的选择上有什么样的策略？

　　李勇：拿地的区域还是集中在两块，第一是昆明的核心主城区，严格意义上来讲一环到三环之间，第二是昆明的新兴区域比如说呈贡。

　　我们有一个产品的序列，市中心是一个序列，远郊是另外一个序列。

　　每一年大概会新增加四到五块地的储备量，旅游地产更不用说了，因为拿地都是每一年上千亩的纳入进来，作为大的土地的储备。

　　观点新媒体：实力集团以后是否会实施"走出去"战略？

　　李勇：在我们的五年战略里，第四年会考虑走出去，也就是2016年。如果公司在2017年做到将近两百个亿，那可能就要走出去。

　　观点新媒体：如果到时候"走出去"的话，公司会首先入驻哪些城市？

　　李勇：首先还是选择周边的区域，现在成都已经有项目，已经在做全部的准备。

　　观点新媒体：您对当前房地产调控政策怎么看？

　　李勇：房地产行业最艰难的时间已经过去了，行业已经越来越成熟，原来暴利时代已经没有了。从某种意义上讲，房地产摒弃了暴利时代以后，慢慢会走入精细化的管理在成本、品质、品牌等各个方面开发商提出更高的要求，如果没做好的话，可能小鱼就被大鱼吃掉，被别人兼并掉，只能卖项目。

　　观点新媒体：城镇化也是讨论特别多的问题，您怎么看待城镇化？

　　李勇：城镇化不是城市化，很多人觉得城镇化就是把所谓的人口全部往大城市集中，城市化率提高了，整个社会就进步了，不是这样的。

　　城镇化是什么，城镇化就是原来把摊大饼的模式真正意义上变成城市的集群，带来更多中小型城市的发展。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。