蓬钢：中小房企非常困难
作者: 见习编辑 赵思茵 时间: 2013-10-02 20:57:55 来源: [ 观点网 ]
很多机构的资金，全部是面对前100名、前50名的房地产企业。
观点网 见习编辑 赵思茵 作为安泰盘实股权投资管理公司总裁，2011年之前的蓬钢是美林全球资本地产投资部董事总经理及大中国区总裁。
在中国房地产和国际资本市场对接的过程中，蓬钢曾经是明星式的人物，最为著名的便是他主导的恒大对赌案例。在短短四年时间内，恒大规模膨胀了30倍，美林则获利三倍以上。
2011年初，蓬钢离开已被黑石收购的美林房地产投资部门，组建了一只自己的人民币私募股权基金——安泰盘实。
经过三年的运作，安泰盘实稳中有进，可以说，蓬钢也见证了中国房地产私募基金的一路发展。
然而，面对现今复杂的形势，在金融界摸爬滚打多年的蓬钢表示，整个宏观政策都不太明朗：“到底是深度调整？还是继续粉饰太平？还没有看到要进行深度调整的决心。”
蓬钢认为，中国经济还有很大一部分靠投资来拉动，但投资又产生了很多浪费。比如说，地方政府建设的很多项目，都是政绩需要。虽然GDP在增长，但其实很多GDP是没用的，对以后的经济和民生不能产生影响。
此外，政策的不明朗，连房企未来的发展布局都会受到很大影响。蓬钢认为，房企也没有什么太多的办法，没有什么明确的方向。“现在基本上还是按部就班，原来怎么做，现在就怎么做。”
蓬钢说：“企业发展这么多年，一年前买的地，该盖还是得盖；两年前买的还没盖完，还是要接着盖，这样才能不影响日常经营。但是你要问他们该怎么做？明年做什么？后年做什么？可能他们也不清楚。”
在这样政策不明朗的情况下，房企往往抱团发展更为安全。然而，蓬钢却认为，房企此种发展方式不靠谱。他说：“对开发商来讲，做一个项目就像画一幅画一样，会带有开发商的明显痕迹。就像一幅画两个画家来画一样，如果两家房企一起开发项目是不可能长久的。”
他还补充解释称，一个厨师炒一盘菜，他可以和一个服务员合作，厨师炒菜，服务员招呼客人，炒菜就是厨师说了算，服务客人就是服务员说了算。他也可以和卖菜的合作，卖菜的提供菜，厨师来炒，但不能和另外一个厨师来合作，这个是不行的，必须得明确分工，两个开发商一起做就没有明确分工了。
对于热议的房企再融资开启问题，蓬钢认为，再融资会开启。因为新一届政府现在不是要打压、调控房地产，而是要促使它稳健的发展。
但是蓬钢认为，重启再融资并不会带来房地产新一轮发展的“黄金时期”，这方面原因有三：“首先，重启是针对现在资金有过于紧缩的情况，稍微放松一点，恢复到正常而已。但是重启之后，政府也不愿意看到开发商很容易获取发展资金，然后又去制造地王；其次，现在市场的反应会比以前更理智，即使重启了，大家也不一定都把钱投到房地产；再者，现在房地产企业不缺钱。也就是说，虽然银行不给房企提供开发贷款，但房企还是可以通过信托、影子银行等手段取得大量的资金。”
最后，关于房地产的金融创新问题。蓬钢认为，现在房企的金融创新方向是REITs，“现在中国还没有REITs和按揭的证券化。但是，我认为按揭证券化比较难，而REITs就那么大一块，别的也没什么创新的”。
以下为安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢在2013博鳌房地产论坛现场接受观地产媒体专访实录：
观点新媒体：“政策不明朗”是从哪几方面看出来的？
蓬钢：现在整个宏观的政策都不太明朗。到底是深度调整？还是继续粉饰太平？目前还没有看到要深度调整的决心。虽然政府一直强调要调整政策，要进行结构转型，要把钱引到实业上去，要促进消费等，但是这些能不能做到还不确定。
目前中国的经济还有很大一部分靠投资来拉动，但投资又产生了很多浪费。比如说，地方政府建设的很多项目都是政绩需要，虽然GDP都在增长，但其实很多GDP是没用的，对以后的经济和民生不能产生影响。
观点新媒体：也就是说这其中也存在一些泡沫？
蓬钢：当然，但是泡沫破不破是另外一回事。
而且，也不能纯粹理解为泡沫，其实就是低效率和一些无用功。通常计算GDP的时候，产生出来多少东西就计算多少，但是却不看产生出来的东西是不是有用。
观点新媒体：作为投资基金方面的人士，不可避免地要判断房价的走势，在您看来，现在有什么新的判断标准吗？
蓬钢：这个事情说不清楚。房价与宏观政策的制定息息相关，如果政策是要深度调整，就会紧缩流动性，不让地方政府卖地，进而把资金转移到实体经济，投到生产企业、高科技企业、服务业等方面，让这些企业能够多得一份资源，这样，所有资产方面的行业的价格都会有所下降。因为钱少了，水涨船高，水落船降，所以资产价格自然而然的会下降。
观点新媒体：房价会不会也随着下降？
蓬钢：会。房价为什么涨得这么凶？实际根源就是几年前印多了钞票，多印的钞票像水一样，往房地产行业灌水了。毕竟，房子是有限的资源，很不容易再生的，钱却可以随便印。
如果现在宏观政策要收紧，降低一点GDP，调整经济结构，使经济结构更健康，这样资产价格肯定会下降。短期内会是很痛苦，会有很多人失业，有很多企业倒闭。
观点新媒体：是不是像美国的次贷危机一样？
蓬钢：次贷危机是美国经济结构不平衡后市场的自然调节，为什么美国现在的经济恢复得比较健康呢？就是因为有了一个痛苦的阶段。
中国那时候没有痛苦，就相当于给病人打了“吗啡”一样，本来是病了，不去治病，疼了打一剂“吗啡”，让他先不感觉到疼，但是这个病没治好，而且越来越严重。
观点新媒体：下半年的房价会是什么走势？
蓬钢：实际上房价还是在上涨。现在的政策信号不明确，好像是说要调整、要治病，但同时“吗啡”也没断，只有政府给了明确信号，大家才知道怎么办。
观点新媒体：中国经济现在好像是从一个比较快的上升期到了一个比较缓慢的整合期。在这样的情况下，房企是不是要进行整合？
蓬钢：现在房企不好做计划，是要进行大规模扩张？还是要收敛一点？是做高端的精品住宅？还是做普通的住宅？抑或是做商业起来继续做住宅？我认为这些事情要等政策明确了，才能花大力气去做计划。
观点新媒体：可是要等政策明确的话，可能还要很长一段时间。
蓬钢：我认为房企也没有什么太多的办法，也没有什么明确的方向，所以现在房企几乎还是按部就班，原来怎么做，现在就怎么做。
房企发展这么多年了，一年前买的地，该盖还是得盖；两年前买的还没盖完，还是要接着盖，这样才能不影响日常经营，但是要问他们该怎么做？明年做什么？后年做什么？可能他们也不清楚。
观点新媒体：现在很多房企抱团取暖，联合开发是不是整合的一个方面？
蓬钢：除非金融机构和房地产商合作，否则两个房企联合开发在房地产行业里是行不通的。对开发商来讲，做一个项目就像画一幅画，会带有开发商自己的明显痕迹，就像一幅画两个画家来画一样，两家房企一起开发项目是不可能长久的。
而且，我觉得这种合作是很危险的，见过很多合作的这种企业，最后都以失败而告终。
观点新媒体：为什么合作失败呢？
蓬钢：一个要这样做，一个要那样做，两个厨师能炒一盘菜吗？
一个厨师炒一盘菜，他可以和一个服务员合作，厨师炒菜，服务员招呼客人，炒菜是厨师说了算，服务客人就是服务员说了算；他也可以和卖菜的合作，卖菜的提供菜，厨师来炒，但不能和另外一个厨师来合作，这个是不行的，必须得明确分工，两个开发商一起做就没有明确分工了。
观点新媒体：房企再融资的窗口可能要重启，您认为有可能吗？
蓬钢：可能要重启，新一届政府不是要打压、调控房地产，而是要促使它稳健发展。
就像之前预料的，经济要持续发展，就得靠房地产。目前来讲，一方面，房地产行业对经济发展起到很大的带动作用；另一方面，其他行业也不是非常景气。比如说，出口加工业就非常困难。
观点新媒体：您刚才说可能要重启，是不是房地产新的一个黄金时代到来的信号？
蓬钢：不会。首先，重启是针对现在资金有一点过于紧缩的情况，稍微放松一点，恢复到正常而已。但是重启之后，政府也不愿意看到开发商很容易获取发展资金，然后又去制造地王。
其次，现在市场的反应会比以前更理智，即使重启了，也不一定都把钱投到房地产。
再者，房地产企业不缺钱，也就是说，虽然银行不给房企们提供开发贷款，但房企还是可以通过信托、影子银行等手段取得大量的资金。
政府允许房地产在A股上市、允许已经上市的公司再融资，是不是就能够大量降低房企的融资成本？这也要看市场反应。如果市场没那么好，股市对于上市的房地产企业反应也不会太热烈。
观点新媒体：类似6月底的钱荒还会不会出现？
蓬钢：短期内不会出现，金融机构和房企都比6月以前要小心谨慎。如果再来一次钱荒，他们就有准备了，不会像6月底那样措手不及。
观点新媒体：现在政府也比较倾向于管控影子银行，中小房企要怎么获取资金？
蓬钢：中小房企非常难，很多机构的资金，全部是面对前100名、前50名的房地产企业，100以外的或者小企业都不会考虑，即使项目再好，机构都不考虑。所以，中小房企的局面非常困难。
不过，它们还可以从民间融资，但是成本比较高。
观点新媒体：房地产金融创新提了很长时间，创新的关键点在哪里？
蓬钢：现在看来是REITs这一块，中国还没有REITs和按揭的证券化。按揭证券化比较难，而REITs就那么大一块，别的也没什么创新的。
如果REITs出台了，整个商业地产会有很大的改变，商业地产的租金不会那么低，会更讲究经营，会有更多交易，促进商业发展。毕竟，把商业地产组织好了，就会创造就业，也能够带动各个城市的健康发展。
如果REITs搞起来的话，能让老百姓以很少的钱参与到商业物业领域。现在通货膨胀这么严重，REITs就相当于一堆资产，百姓可以花一万块钱、两万块钱，拥有几十万分之一，甚至几百万分之一，由专业的人来帮忙管理，获得固定的收益。
其实REITs也是非常好的调控办法，何必大家都买好几套房子？直接把钱用来买REITs，如果整体价值提升了，还可以获益。
（审校：劳蓉蓉）
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