一些曾进入过三线城市的大房企，现在也纷纷撤离这些地方回归一二线。

　　观点网 武瑾莹 2013年，中国的土地市场前所未有的热情高涨。

　　以北京为例，北京市国土资源局9月3日发布消息称，截至8月底，今年北京市土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍；经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

　　上海的数据看起来也不遑多让，不仅前8个月土地成交总额过千亿，9月还预计至少将有19幅经营性用地出让，起始出让金总额突破300亿元。

　　一个个的数字，似乎都说明了2013年土地市场的整体疯狂。思源置地顾问公司总经理丁武却认为，这些城市的土地情况并不足以代表全国所有城市。

　　丁武对观点新媒体称，各地的表现并不均衡，具体而言，则是一线城市以及发展较好的二线城市稀缺地段的土地受到开发商的极力追捧，而很多三四线城市的土地无人问津。

　　“所以土地市场绝对是冰火两重天，差别很大。”丁武称：“我们跟开发商天天都在打交道，他们拿地基本上是一线城市没问题、都愿意要，二线城市包括新的1.5线城市没问题，但是希望位置好一点。”

　　丁武指出，这种不平衡是最近才明显加剧的，一些曾进入过三线城市的大房企，现在也纷纷不再看好并撤离这些地方回归一二线。

　　上述人士认为，现在房地产企业的观点都是，资源集中在哪里企业则更愿意去哪里。而高铁等提高交通效率的因素更是加剧了此现象。

　　至于这些卖地相对比较有困难的三四线城市应该如何应对，丁武也表示“不好卖并不代表就卖不出去”。

　　他认为，关键是政府对于卖地一事的观念应该摆对。

　　“一个城市每年的供应量、消化量是有数的，不可能过去每年消化五百亩到八百亩，今年就出来卖两千亩。”丁武表示，现在一些三四线城市的政府推地一次则上千亩，要把这么大规模的土地全部卖出去肯定压力不小。事实上，应该从各地方具体的情况出发，作出与本地经济发展状况相匹配的推地计划，而不是搞大跃进。

　　此外，对于房企是否应该继续在下半年拿地，丁武也表示，如果有的房企土地储备已经非常充足，那么可以不要那么激进购地。但如果是一二线城市位置较好的刚需或首改定位的宅地，价格也不是太过于离谱的话，还是值得开发商们积极争取的。

　　不过，从9月4日北京卖地的情况来看，丁武显然还是低估了开发商对于一线城市的拿地热情。

　　9月4日，朝阳区农展馆北路8号0304-622地块被北京融创恒基地产有限公司以“总价21亿元、配建27.8万平方米医院面积”夺得，若算上异地建设医院27.8万平米，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.31万元/平米，成为北京新单价地王。

　　同日，恒大地产又以40.4亿元摘今年北京首宗“限房价竞地价”地块，该地块需配建5.15万平方米公租房，剔除公租房面积，折合楼面价15453元/平方米。

　　以下为丁武在2013博鳌房地产论坛现场接受观点新媒体采访实录：

　　观点新媒体：今年上半年各地的土地出让都是热点，地价、楼面价也常常创新高，对此您怎么看？

　　丁武：各地表现不均衡。我下个礼拜带队去呼伦贝尔，开发商都不想去。张北有一个朋友的地让我帮他卖，我也找一大堆开发商，都不去，为什么呢？张北是一个县，典型的四线甚至更低，呼伦贝尔算是四线城市，海拉尔还是旅游城市，旅游很旺、位置很好，但我们推了一年，也参加了多次活动，还一对一的找客户上门。这是属于典型的三四线的地，都是无人问津，位置其实都挺好的，价格也不贵。

　　所以，土地市场绝对是冰火两重天，差别很大。北京特别是城区里的地都被抢死了，招拍挂的时候到天价，上海也是，广州的也是，深圳也没问题，所以一线城市土地市场是很好的。很多二线城市也可以，像成都、武汉、南京、杭州这些经济比较发达的城市。现在全国的土地挺多的，帮卖地的也挺多，帮找地的也很多，我们跟开发商天天都在打交道，他们拿地基本上是一线城市没问题、都愿意要，二线城市包括进入新的1.5线城市没问题，但是希望位置好一点。

　　观点新媒体：上半年全国整个的土地成交还是同比涨幅非常大。

　　丁武：那是因为去年上半年基数太低了，去年当时有几个公司拿地？没有公司拿地，像中粮最近才拿了地王，但他们去年整年都没拿地。有些公司是下半年开始拿地，像龙湖就反应比较早，下半年拿了很多地。很多公司的领导人判断房地产市场，判断得比较准的时候就早点动手，有些公司就慢一些，没抓住机会。

　　观点新媒体：这种不平衡现场可能会得到改善吗？

　　丁武：不平衡是最近才加剧的。这一年多我们跟很多大开发商沟通，包括万科、恒大、绿地等等，他们这几家公司过去几年进入了一批二三线城市，特别是一些三线城市，现在纷纷认为三线城市不行了。

　　有部分三线城市还可以，比如像长三角和珠三角的三线城市，但是这个量比较小，因为在一些经济发达的地方，到大的城市有产业，居民收入也比较高，交通也比较便利，那么这些三线城市情况就还可以，其他地方就是极个别的某些资源发展得比较好的。

　　一句话，资源在哪里人就会去哪里。一二线城市资源多，特别这几年交通改善之后带来的情况。

　　观点新媒体：要打动企业去到三四线城市，最重要的是什么？

　　丁武：首先是了解企业的需求，找出匹配的，比如像有些大开发商不去三线城市，那我们就不作为重点，去找愿意去三线城市的公司，比如恒大，还有中海宏洋，就是做三线的。

　　观点新媒体：您怎么看下半年的土地市场？

　　丁武：我觉得还是不均衡，一线城市的位置好一点的以及适合做刚需产品的住宅，未来两年土地价格会是一个比较合理的位置，出来都会有人不断抢走，一线城市特别好的，二线城市位置比较好的适合做刚需的住宅用地这是没问题的。

　　商业金融用地就参差不齐了，像新成立的一些地方企业没有钱拿的时候，商业用地就很难出让，但如果是核心地段的好的商业金融用地大家还是愿意拿，包括写字楼。

　　很多开发商跟我们说，写字楼除了一线城市之外别的城市不进，一线城市可以做写字楼，但指的都是比较好的地段，像北京五环之内的地方。其他城市像成都等等那么多综合用地，也有写字楼，大家觉得有可能就要过剩。

　　这里面不同的业态，不同的城市有不同的需求，这个需求带动了土地出让的热度，最后是不均衡的。但是有些城市里面还有阶段性的不均衡，时间性的不均衡，不均衡有区域的不均衡，有业态的不均衡。

　　观点新媒体：开发商下半年是继续拿地还是可以观望一下？

　　丁武：不同的企业不一样，有的企业已经有相当的土地储备，也许就不需要那么激进了。假设扣除开发商不同的本身特点的情况，只是说现在是不是拿地的好时机，下半年一线城市位置好点的，适合做刚需的或者是首改的产品这些住宅用地如果没有疯涨的话，还是可以拿的，因为这些需求可以看得到。北京和广州每年几十万人口进来要住房子，能看得到这个需求，而且人口进来的趋势不变，就能预测到将来又会有几十万套房子的需求量。

　　观点新媒体：很多城市今年上半年卖地的量很大，下半年还会有这么多吗？

　　丁武：这要看测算。我们测算市场需求的时候是有科学方法的。过去的市场卖出了多少地，开发商卖了多少货，还有多少存量的土地，再加上未来推多少地，结合将来房子的需求测算。比如北京的需求很大，一千万平方米现在已经卖了五百万，你看着五百万比去年的一百万多了很多，但是还缺口五百万。不是说今年上半年比去年同比增长了，认为未来就没需求了。

　　观点新媒体：您会认为住宅的销量会很明显的继续增加吗？

　　丁武：北京的量比去年同期放了一些，但是北京有限购和限价的问题，所以有些人往后推，供应量有一段时间还变少了。下半年我们觉得比较稳，但我们公司包括其他的同行，前段时间不约而同有一个大的预算，房地产大的需求，大的市场容量在2015年基本上会见顶，不会再往上升了，这是综合国际国内经济发展形势，人口红利，土地出让等等综合因素有这样的判断。

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