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融创的豪宅可能以15万元/平方米的价格入市，而恒大的限价房将以2.2万元/平方米的价格入市。京城的楼市，会买谁的帐？

　　观点网见习编辑黄庆杏 9月4日京城的土地争夺战，两宗土地热度不一，最终融创与恒大各赢一地。

　　时隔一年未在北京拿地的融创，一个月来在北京连落三子，并以7.3万/平方米刷新全国土地单价纪录；7月初以35.6亿首入北京的恒大，两个月过后又以40.4亿再夺一限房价地块，继续布局北京。

　　但是，同样在京城拿地，有人选择建豪宅，有人选择建限价房。融创与恒大的拿地策略，显然不在同一个调子上。两者的京城德比，谁更符合市场的选择？

　　融创创全国单价地王

　　9月4日，二度挂牌的北京农展馆地块，成为当天北京土地市场的焦点。据悉，该地块吸引了住总、首成、华发、和裕、懋源、合景泰富、融创、中海等多家房企前来争夺。

　　根据出让文件，朝阳区农展馆地块为F1住宅混合公建用地，土地面积为2.81万平米，其中建设用地2.52万平米，建筑规模为5.9万平米。若地块报价达到最高上限，将转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。

　　这宗于去年12月19日因故暂停出让的地块，本次重新出让的起始价相比首次挂牌下降2亿至18亿元。开拍前，地块共获8次报价至18.7亿元。

　　进入现场竞价阶段后，仅经过9次应价，融创的报价就触及农展馆地块的最高上限价格21亿元。此后转入竞配建异地医院面积，最终经过59轮角逐，融创以异地建设医院27.8万平米将其收入囊中。

　　据了解，若算上异地建设医院27.8万平米，融创此次拿地实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价约7.31万元/平米，成为北京新单价地王，此外，该价格也刷新了全国土地成交单价。

　　而在7月底，融创中国董事长孙宏斌在接受观点新媒体采访时曾表示，“北京的地价太不理性了”，这也是融创中国一年来未在北京拿地的原因。

　　话音落下半月后，融创终于又重返北京拿地。

　　8月14日，融创联合葛洲坝以总价41.2亿元竞得北京亦庄两宗土地，总建设用地面积达约18.35万平方米，总建筑控制规模约达32.94万平方米。

　　在8月26日融创的中期业绩新闻发布会上，孙宏斌指出，对亦庄的地块已作全面评估，且亦庄配套良好，有望成为下一个望京，而融创在亦庄竞得的两宗地块，将兴建低密度住宅。

　　彼时孙宏斌也表示，不会高价取“地王”。

　　事实上，孙宏斌一直强调，融创要拿合适的地，“宁可把现金留在账上，也不买错地”。此次老孙花大手笔拍下全国单价地王，显然在他看来，农展馆地块对融创而言是合适的地。

　　而该地块将延续融创的豪宅之路。据融创相关负责人透露，农展馆地块将打造成顶级豪宅，其认为，该地块西侧紧邻农展后湖，蓝色港湾、第二使馆区、燕莎、四季酒店等高端配套云集，加之农展后湖、朝阳高尔夫、朝阳公园三园环抱，具备顶级豪宅基因。

　　北京中原地产市场总监张大伟指出，该地块以7.3万元/平方米这么高的单价成交，再加上建安费等，成本价高达10万元以上，另有业内人士预计，该地块建成后，房价将超过15万元/平方米。

　　恒大获限房价地块

　　除了农展馆地王，同于9月4日出让的豆各庄地块，因其为北京今年首宗“限房价竞地价”地块，也同样备受关注。

　　但是，相比当天农展馆地块的多家争夺，朝阳区豆各庄地块的竞争并不激烈，据悉，在竞拍过程中，主持人多次调低竞价阶梯。

　　最终经过43轮竞价，恒大以40.4亿元、配建5.15万平方米公租房，将豆各庄地块收入囊中，剔除公租房面积，折合楼面价约15453元/平方米。

　　这是恒大继北京昌平区地块后，第二次在北京拿地。此前7月3日，恒大以35.6亿元竞得昌平区沙河镇一宗“巨无霸”地块首入北京，溢价率16.67%，折合楼面价约6964元/平方米。

　　再次获取京城土地的动作，正好印证了恒大地产董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧在8月26日中期业绩会上所言，恒大将优化土地项目的布局，新增项目适度向一二线城市倾斜。

　　彼时夏海钧表示，恒大的现金余额有将近420亿，现在已经有足够的资金实力去一线城市拿地，随着公司现金余额的不断增加，最终进入北京等一线城市是未来的战略目标。

　　但资料显示，恒大两次在北京拿下的地块，都属于开发商并不热衷的“限房价”地块。

　　根据土地出让公告，7月3日出让的昌平区宅地要求配建26万平方米公租房，回购价格11000元/平方米，剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”，房屋销售限价为14000元/平方米。

　　而9月4日出让的豆各庄地块为二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地，土地总面积为22.45万平方米，其中建设用地面积11.80万平方米，建筑控制规模29.46平方米。同时，需配建5.15万平方米建筑规模的“公共租赁住房”，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　事实上，该地块出让前，就有业内人士认为，剔除不可售部分，开发商利润空间不大，而对该类型地块感兴趣的企业也有限，一般企业不愿涉足该领域。

　　张大伟指出，此次恒大以40.4亿夺得豆各庄地块，盈利空间大概10%左右。

　　但是，盈利空间并非恒大的首要考虑因素。有业内人士指出，恒大一贯的策略是先圈地，再解决盈利空间的问题，初期并不介意毛利，目前在北京也主要是做品牌，不做利润。

　　豪宅与限价房京城德比

　　从农展馆地块与豆各庄地块的竞拍情况，北京土地市场的势头可从中略窥一二。

　　融创的豪宅可能以15万元/平方米的价格入市，而恒大的限价房将以2.2万元/平方米的价格入市。京城的楼市，会买谁的帐？

　　事实上，今年北京落实“国五条”的力度已经是全国之最，受北京调控政策影响，上半年北京高端产品的价格和销量也受到影响。

　　不可否认，融创一直专注于豪宅产品，其代表性项目西山壹号院也被业内认为是中国豪宅历史上的一个里程碑作品。

　　此次夺得全国单价地王，当天孙宏斌也在微博上回应拿地的原因：“一是这地是北京的绝版地块；二是价格在我们的预期内；三是我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目，不辜负她的绝代风华。我们很多地选择不参与，很多地选择放弃。其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决；舍弃，更要坚决。唯如此，才可能做成点事。”

　　看来老孙信心满满，但是在调控的形势下，融创能否延续其过往打造豪宅产品的成功？

　　而相比融创的豪宅，恒大走的限价房路线，在外界看来也并不太乐观。

　　恒大一再表示改变策略，重回一二线城市，但是对于一直以开发低成本廉价楼盘著称的恒大来说，其在三四线城市成功的“廉价战略”，于进入北京这个寸土寸金的城市后面临着开发、经营、管理等各方面的调整，而人才与本土化的问题也是其考量的内容之一。

　　所以，有业内人指出，运作一线城市限价房，有利于恒大锻炼团队，汲取经验。

　　虽则如此，限房价地块却有可能成为未来北京土地出让单位的“宠儿”。有消息称，北京今年拟试行“限房价、竞地价”的出让方式，涉及300多公顷住宅用地，下半年将开始落实，约占全年商品房用地供应总量的45%。

　　业内人士认为，“限房价、竞地价”也是当前北京调控房价主要使用的手段。

　　京城的土地与楼市走势如何，融创与恒大两家的策略，哪种更可能在北京得宠，或许还需静观其变。

　　又或许像王石在微博上调侃融创夺得单价地王时所言，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

（审校：刘满桃）