　　如上所述，目前3宗土地的起始楼面地价已超过1万元/m2，2012年以来成交的商业办公地块的楼面地价均不过万，因此已超过深圳的一般水平。另外，根据出让合同的要求，该些地块项目的投资强度，除底价外，按建筑面积计算还不得低于人民币1.5万元/m2。因此该些地块即使底价成交，其建筑面积最低的成本也将达到2.5万-3万/m2，而目前深圳在售的甲级写字楼售价不过4万-5万/m2，发展商利润已经受到限制。如果按照投资回报率4%来计算，假设地块建成后的租金可以达到深圳目前的最高水平250元/m2.月，其售价则需达到7.5万/m2。根据美联物业深圳写字楼楼价指数的增长幅度，预计今年深圳二手写字楼价格的涨幅在5%-7%，而目前二手写字楼的均价为45078元/m2，即使按照年7%的增长速度，到2016年年底，其售价也只能到达57431元/m2，与7.5元/m2的价格差距相当大，这成为发展商的风险。

　　3、建成后部分面积需无偿移交政府使用，而部分10年内不得转让。

　　根据出让协议，3宗地块均有5万-9万m2的办公面积无偿提供给政府使用，而T201-0078地块有10万m2的办公面积在10年不得转让。这些规定无形中削弱了发展商的利润，因此在竞价时，发展商会把这些条件考虑进成本中，因而影响拍卖时的出价情况。

　　4、对参加拍卖主体的准入门槛较高，估计已于发展商达成共识。

　　简单看看对参与拍卖的主体的要求：

　　1)T201-0077、T201-0075宗地竞买申请人主体资格要求：

　　中华人民共和国境内外的房地产开发企业，具有城市综合体开发经验，2012年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元人民币或等值外币。

　　2)T201-0078宗地竞买申请人主体资格要求：

　　A.竞买人须为在香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿元港币；

　　B.竞买人2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；

　　C.竞买人须在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向(世界500强以《福布斯(Forbes)》或《财富(FORTUNE)》2012年公布的数据为准，涉及金融产业的均可认定为金融机构)。

　　上述对参与拍卖的主体的要求非常高，已将很多发展商拒诸于门外，因此我们有理由认为，前海土地出让单位已与部分发展商达成协议，拍卖活动只是一个形式。

　　综上所述，前海作为国内外关注度都非常高的新兴区域，首次土地拍卖活动非常重要，各方都高度关注。但从目前的各样条件看来，发生如珠海横琴地块206%的高溢价率事件的可能性不高。