　　未来上海外溢需求和本地内生需求须并重，全面验证产业新城模式能力。未来这一区域的需求将包含上海外溢需求和本地内生需求两部分，这也将能全面验证公司的产业新城能力：1)能否通过区域规划、合理定价和配套设施建设，在临港新城、奉贤、昆山等众多区域的竞争中吸引更多的上海外溢需求；2)能否通过产业园区发展提升当地经济，吸引更多的就业人口，培育内生的本地需求，并逐步提升房价。

　　我们认为：1)价格便宜，有利吸引上海外溢需求。

　　项目位于嘉善县南部，紧邻嘉善高铁及沪昆高速，紧邻上海行政边界，距上海松江新城约40公里，距上海市中心约70-80公里。目前嘉善项目周边房价约在7000元左右，其他类似的可承接上海外溢需求的地区，如上海临港新城、上海奉贤区和苏州昆山市等，房价都在10000元左右，而距项目最近的上海主要住宅区松江新城的房价约在16000元左右。整体来看，目前嘉善的房价相对便宜，在吸引上海外溢需求方面具有竞争优势。

　　2)期待产业发展带动本地需求内生增长。由于长三角地区城市群经济发展相对均衡，嘉善距上海也嫌稍远，更长期来看，上海外溢需求恐有瓶颈，本地需求培育至关重要。目前嘉善经济发展要弱于周边其他市县，11年嘉善县人均GDP为8.4万，而昆山市却为14.7万，发展当地经济和培育区域价值，也符合城镇化政策导向和地方政府发展经济的诉求。华夏幸福统筹、灵活、市场化的园区运作模式，能更好地提升当地的投资效率、吸引企业和就业人口，进而培育本地的房地产市场需求。

　　嘉善项目凸显公司项目获取能力，产业新城能力有望带动区域未来需求及价值提升，维持买入评级。嘉善项目紧邻上海，条件优厚，公司项目获取能力凸显。而公司产业新城的成功经验和卓越能力，能更好地吸引上海外溢需求、培育本地需求，提升区域价值。预计嘉善项目商住开发用地面积为3-4平方公里，总货量在500万方以上，有望从14年进入销售、15年贡献逐步业绩。维持13、14年2.65元和3.41元的盈利预测，目前PE分别为10X、8X，维持买入评级。

　　申银万国-华夏幸福：长三角再落一子将全面验证产业新城能力

（审校：杨晓敏）