代建或水土不服？ 阳光100广州北建芒果大盘
作者: 李雯露     时间: 2013-04-28 02:04:59    来源: [ 观点网 ]

芒果TOWN瞄准的是来广州工作的外地白领，如何解决客源问题或许是该项目五月开盘面对的最大难题。

　　观点网 李雯露  “广州真挺好，就是太潮了。回到宿舍，感觉盖在身上的被子都是湿的……”讲话的是一位东北小伙，浓重的东北腔调和俏皮的神情，不禁令人联想起“裤子穿跑偏”了的小沈阳。

　　这一切若不是发生在阳光100芒果TOWN的营销中心，估计多数人很难将他与广州某住宅项目的销售人员扯上关系。

　　据介绍，为了位于清远南部的芒果TOWN项目，阳光100将其沈阳项目的销售人员调到广州，以应对5月12日的首次开盘。

　　代建的芒果大盘

　　比起当街派送芒果，“均价5000元/平方米，精装交付”的广告语在寸土寸金的广州无疑为芒果TOWN赚到了更多眼球。不过，值得一提的是，这颗“芒果”并不在广州，而是位于清远南部的银盏一带，距离广州市区有超过50公里车程。

　　据了解，芒果TOWN整个项目总占地面积为1398亩，建筑面积近280万平方米，建成后将成为阳光100在国内的第一大盘项目，可供超过10万人居住。

　　“我们计划分3期开发，预计开发周期为6-8年。整个项目将分为南北两区，北区以住宅为主，面积约800亩；南区则以商业、公寓类产品为主，还规划了五星级酒店。”该销售人员续称：“5月12日将推出第一期北园精装洋房，11层，2015年交房。”

　　作为“万通六君子”之一的易小迪，此次选址清远作为阳光100在广东的首个落脚点，对于郊区大盘似乎另有看法。

　　在易小迪看来，现在市中心的地块往往存在较大风险，大城市中心的房价已经到了天花板，而且基本被大公司垄断，一线城市要开始走郊区化。

　　“北京南五环和北五环价格是差不多的，广州现在南边卖一万，北边却卖五千，这是没道理的，芒果TOWN是阳光100探索一线城市郊区化的尝试。”易小迪于早前的推介会上曾如此解释自己拿地时的初衷。

　　不过，值得注意的是，芒果TOWN项目的土地权属并未阳光100所有，真正的土地拥有者是联泰制衣厂。

　　据该项目相关人士介绍，早在2009年，阳光100曾与联泰制衣厂达成协议，以此进入该片区域。

　　“其实就是联泰出地，我们来开发销售。”该人士如是说。

　　对此，业内人士表示，作为北派开发商，阳光100进入广州或者周边地区，难度相对来说还是比较大，但如果采取类似代建的方式，先建立品牌，形成影响力，对于未来的持续开发有利好影响。

　　北派大盘水土不服？

　　不过，在业界看来，广州北的郊区大盘生意并不像易小迪设想的这么乐观。

　　“目前来看，阳光100的这个项目在广州业界并没有怎么听过。但是从项目区位来看，位于广州和清远之间，再加上花都山前大道区域的此类住房，这一带的开发量其实是比较大的。”广州资深业内人士认为，面对大量供应与同质化现象，项目的定位就成了决定项目操作成败的关键。

　　据芒果TOWN方面介绍，该项目定位为可供数万人居住的广州以北第一居所生活大盘。

　　“针对的是年轻白领，特别是广州的外地户籍的打拼者。这类人群每个月还需要租房，我们的产品价格不高，均价5000元/平方米(4800-5200元/平方米)。这类客群就相当于把房租拿来还房贷。”该项目销售人员如此介绍。

　　“很显然，他们参照了北部万科城的发展模式。”上述业内人士续称，北部万科城就是将其产品定位为常住居所。

　　“但不一定是白领，确切的说是比蓝领更为高阶的人群。起初万科的定位是想打造成蓝领的第一居所，但后来发现该定位还是有些太过偏颇，因为很多购房者是来自广州北部的有置业愿望的人群，其中也包括保安和清洁工。”该人士进一步补充表示，这类人群在广州买不起房子，但又具有置业的愿望，所以只能考虑比较远的地方，这就必须解决日常交通的问题。

　　除此之外，销售团队也是此类刚需楼盘是否畅销的另一关键因素。

　　正如文中开头提及的东北小伙，芒果TOWN项目的销售团队并非广州当地的代理公司，而是来自沈阳阳光100国际新城的销售人员。

　　“我们的销售人员都是从沈阳过来的，公司提供员工宿舍，比较简陋，但是特别便宜，300元/月。而且每个月还给我们一定的生活补贴。”该项目某销售人员坦言，来广州之后还未适应南方的气候以及饮食。

　　“最重要的是语言问题，很多老广州讲广东话我们听不懂，现在都在学。与此同时，项目周边的地理环境我们也在熟悉，这条路通到哪里我都不太清楚。”东北小伙指着地图尴尬说道。

　　“其实这些都还是其次，外地开发商进入广州大多会考虑选择代理公司，特别是刚需项目，最主要的一个原因就是客源问题。”广州业内人士表示，与旅游度假产品不同，定位为第一居所的刚需项目，对于客源的要求更强调细分性。

　　“而且芒果TOWN瞄准的是来广州工作的外地白领，如何解决客源问题或许是该项目五月开盘面对的最大难题。”该人士如是说。



（审校：刘满桃）
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