贵阳圆桌：西部雄心 贵阳房地产时与机

作者:     时间: 2013-04-11 14:03:44    来源: [ 观点网 ]

新城镇化大幕已启动，西南中心贵阳雄心百倍，大盘造城与旅游兴市战略齐头并进，如何在新时期下辩明形势，更进一步？因此，本次贵阳圆桌的主题是：西部雄心 贵阳房地产时与机。

　　主持人：亲爱的各位来宾，接下来，我们将进入城市观点论坛中国行贵阳圆桌。

　　新城镇化大幕已启动，西南中心贵阳雄心百倍，大盘造城与旅游兴市战略齐头并进，如何在新时期下辩明形势，更进一步？因此，本次贵阳圆桌的主题是：西部雄心 贵阳房地产时与机

　　我们首先请出圆桌讨论的主持嘉宾：

　　世联地产首席技术官黎振伟(先生)

　　下面，有请参加本次讨论的嘉宾上台，他们是：

　　住建部政策研究中心主任秦虹(女士)

　　贵阳俊发房地产有限责任公司总经理张播(先生)

　　贵阳中铁置业有限公司副总经理王成平(先生)

　　贵州宏德置业有限公司副总裁贾响(先生)

　　贵阳思源房地产开发有限公司总经理彭方(先生)

　　洲联集团(WWW5A)五合国际CEO赵云伟(先生)

　　世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文(先生)

　　贵州合富辉煌房地产顾问有限公司项目总监魏莱(先生)

　　黎振伟：在贵阳，确实机遇跟挑战是并存的，我们的嘉宾可以从这方面来探讨。首先，第一位是秦主任。我发现秦主任每次都谈到发展方式的转型，我记得在2001年在长沙论坛上已经谈到，您说我们通过房地产过去十年，其实是2010年的开发量是2001年的十倍。2010年的投资额是2001年的九倍。您特别谈到了我们不能再这样靠量靠扩张。那回到今天在西部贵阳的城市，我们在面临着下一轮城镇化发展的时候，您如何延续您的观点，给西部的贵阳这个城市如何转型，客观把握这个时机来发展。

　　秦虹：过去十年市场扩张十倍，确实是有些不具备的外部环境，这是不可比的。我觉得未来发展，我始终认为这个行业，远的不说，2020年之前肯定还是有很多很多机会的，空间很大，但关键是我们怎么发展。

　　第一，从简单的过去数量上的增长要转向质量。要提高服务的质量、配套的质量，一系列综合的项目质量，我觉得这很重要。

　　第二，刚才黎总说我们企业遇到一些挑战，的确是这样。现在的发展竞争越来越激烈，政府也很强势，下一步企业的发展的确要面临着如何和政府能够共同遵守市场的规律，这也是挺大的挑战。开发企业在开发过程中始终受到政府控制，你可能想遵守市场规律，但是政府如果不遵守市场规律的话，就没有办法，必须要服从政府。商业地产供应过剩的问题，还有住宅供应过多的问题，其实有很多地方是因为政府的规划，政府的详细规划条件要求所决定的，这个问题我觉得对企业挑战挺大的。

　　2未来我们要关注资金的挑战，特别是对民营中小企业来讲，现在的金融政策对你们是不利的，现在的金融政策利率不是市场化的，是搞市场管理。有限的钱贷给谁呢？倾向于贷给国有大企业，因为风险最低，这样对民营的中小房地产开发企业来讲，路越来越难。所以，我觉得确实是要多考虑一点，直接融资的替代办法，解决今后发展的可持续性的问题。

　　我觉得这两个挑战最大。谢谢！

　　黎振伟：我们必须跟政府捆绑在一起，这确实是一个很大的挑战。第二个嘉宾，来自贵阳俊发房地产公司的张总，从昆明到贵阳，张总，这两个城市的发展不一样，应该说昆明发展更快一点，贵阳的后发优势。你们企业到贵阳来，怎么看贵阳的机会跟挑战？或者是贵阳你已经不怕，这个市场没关系，或者我们企业有更好的对策？

　　张播：到贵阳来首先看中的是机会。站在昆明的角度来看贵阳是一个机会。第一是从房地产价格来讲。其实昆明的房地产均价已经是在整个西部地区是最高的，它整个房地产市场均价要略微高于成都，明显高于贵阳。昆明的均价在八千多一点，基本上是贵阳的两倍。从价格来讲，我们认为同属西南地区，同样在云贵高原，山水相依，我们认为贵阳是很有市场的。对开发商来讲，获得有一定量的大盘情况下，可以享受城市的发展，土地价格带动房地产价格上升所带来的红利，虽然贵阳这一年的房地产价格在下降，但是我们依然看好这样的机会。

　　从量上来讲，这个事情要发生扭转，昆明的成交量要远远小于贵阳。应该说在西部的城市里面，我掌握的数据也仅有重庆的成交量在2012年高于贵阳，贵阳整个市场的成交量有一个非常大的上升空间，基本上从2010到2012年有50%的增幅，我觉得开发商是有机会在这个广大的市场来分一杯羹的。

　　但是，我们也有一个观点，我们认为所有的优势就直接是一个大的挑战和风险。价格是机会，但是价格也是风险，各项成本都在增加，土地拆迁的成本，基础设施的成本，这些都是不可降低的，也没有降低的趋势。第二，我们增加了50%的成交量，这样的成交量意味着可能对未来成交量的透支，在未来会不会出现下滑的趋势，这也是我们担心的。

　　黎振伟：您对这个价格挑战，你们将有什么对策？在成本不断增加，楼价看来还会上升。

　　张播：企业力量。

　　黎振伟：第三个嘉宾是来自贵阳中铁置业有限公司总经理王总，你们的盘不在市区，距离比较远。你们企业怎么来看贵阳的机会跟挑战？你们是央企，怎么来长远看市场？这很重要，因为你们跟花果园不一样，你们怎么看这个问题？

　　王成平：大家好，我们是中国中铁置业集团旗下专门从事房地产开发的二级集团。我们在整个中国中铁应该说对贵州的发展还是充满信心的。中国中铁在整个贵州，包括基础建设、房地产，整个投资是超过千亿的投资的，整个中国中铁对贵州的后发赶超的趋势，包括国务院2012年国发2号文件完全是支持的，完全是看中后发的后劲。

　　第二，从房地产板块来讲我们是这样认识的，贵阳是后发，我们认为这是发展的机会。我们讲城市的价值，最近几年会有极大的提升。表现在，刚才几位都说到的高铁的开通，会极大的改善贵阳交通枢纽城市中心的位置，这些方面会带来整个城市价值大幅度提升。我们有个观点叫“城市的物业=城市价值÷城市面积”。整个贵阳的房价还是处在一个基础，就像前面两位说到的，我们的房价的上涨空间还是非常大，城市价值的提升，应该说物业价值也会提升，价格往上行的趋势是存在的，这种机会是存在的。

　　同时来讲，压力也是存在的，尤其是最近表现在集中量、供应量蛮大。这一点，我觉得可能要化解这个矛盾，还是要在政府层面来做。就是说，整个城市价值提升，它的基础设施，它的交通的改善，但是产业资源并没有得到有效的配置。比如高速公路、高速铁路开通以后，原来在沿海广州、华南、华东地区的产业，有没有有效地转移进来。我之前也在成都工作过，成都这个城市的发展，产业转移，重庆的产业转移，我个人认为是做得比较好的，如果贵州在这个方面，能够把产业资源有效引入，真正的增加一些就业，收入提升，我想贵阳的房地产应该会随着后发赶超的发展，还有很大的发展空间和机会。

　　这是我们的观点。

　　黎振伟：王总，你们的项目发展周期大概多长？

　　王成平：中国中铁在贵州板块的房地产，大的项目是中铁生态城，在龙里。现在中铁还有逸都国际，中铁12刊、中铁逸都湖、中铁兴隆城市花园、中铁朱家湾。中铁生态城有三万亩，量比较大，但我想讲，它是一个规划的概念，它从国家的用地来讲，至少开发周期要达到20年，不是说一年两年就供应出来的，它也要看市场的情况来确定推出的具体量，还要受国家用地政策、用地指标的一系列限制。

　　黎振伟：我们房地产企业领导在这里，一说大盘就是几万亩，我们怎么接受它，说法很重要，避免引起误导。

　　下一位嘉宾和贵州宏德置业有限公司副总裁贾响先生。第一，您作为从广州大盘走下来的营销总监，您怎么看今天的贵阳大盘？第二，你们企业为什么不选择这么热的住宅而去做旅游地产？我觉得这个项目是贵阳市非常重要的，我认为贵阳最要做的就是住宅，另外就是旅游。你们企业的选择是怎么考虑的？

　　贾响：非常感谢黎总给了我两个方向的问题。我来贵阳的时间不长，今年才来的，也参与了板块波澜壮阔的产生过程。我代表我个人说一下对贵阳房地产的看法，我觉得贵阳人很幸福，价格现在很多盘都在三千多点，这是贵阳人最幸福的一点。第二，贵阳人其实也老不幸福。我见到这里的限行和限牌比哪里都严格，因为城市山地比较多，有很多条道路不能跑，贵阳人在这一方面又不太幸福，因为贵阳人的城区太小了。贵阳以后能够要做好土地，我想这取决于它的交通。所以，在这里要呼吁一句，那些还坚守在老城区的贵阳人，走出来吧，给你自由，不要再住在老城区了。

　　还有一点，贵阳现在是大盘围城的时候，各种开发商都来了。刚才王总说他们的这个项目三万亩要做20年，我觉得算下来挺不经济，但是对国计民生是有好处的。我想大盘开发短期内消耗掉了贵阳多年积累的财富。政府着手做的事情不仅仅在房地产，而是要配套支撑产业的发展，因为没有支撑就没有可持续的发展。

　　乐湾国际这个项目是第一居所，这个项目相当于广州白云区的概念。之所以我们企业选择做这样的项目，实际上也有很多的考虑，一是贵阳的自然环境非常好，这里的山水条件各方面都非常好。而贵阳人本身居住在老城区的拥挤，必须往外扩展才能得到有效的舒缓，而贵阳现在也在着重建设环路，建成以后会让贵阳格局发生一些变化，今天还坚守在老城区的人以后会慢慢搬出来。林树森当然做领导以后，第一年报告，他说很高兴，广州老城区很多居民都出来了，我想未来贵阳也会出现类似的城市中心转移的问题。

　　最后，整个贵阳的发展到现在为止成为全国瞩目的，作为我们同行来说，我们应该为这个行业多说一些实话，多干一些实事，而不是一味鼓吹一些泡沫。

　　罗马不是一天建成的，我们要慢一点，让贵阳的楼市走得更稳妥。谢谢！

　　黎振伟：我相信中铁的王总，一个这么大的盘能够做20年吗，但是是必须做的，这是态度。贾总，您的企业出来的话，也会面临价格竞争，这几年过度消耗，你的客户定位将怎么去延续定位准确？有没有不同的开发方式？

　　贾响：我觉得现在要做的是把贵阳做成贵州人的贵阳，而不是去模仿哪一个板块，模仿全国任何一个城市，这是一个单核的省份，就只有一个贵阳，大家都往这个中心聚拢，我想这个模式下贵阳有自己的道路要走。但是面临大规模的开工，高昂的用工成本，材料非常紧缺，大家现在还在控制卖三千多块钱的房开商，的确是成本太高了。

　　黎振伟：我想媒体也要提醒那些买房子的，当你今天还买到很便宜的房子的人，当你成本跟售价不平衡的时候。贵阳思源房地产开发的彭总，从您的感觉，一个营销机构的观点，怎么看贵阳房地产市场，对消费者而言，对开发商而言？

　　彭方：我环顾一下左右，我觉得我没资格坐在这。为什么？一个是我没穿西装，二是我觉得我左右两边都是大开发商，上千个平方公里的建设规模，我们公司非常小，是这里面最小的，我们最近的项目只有两百亩。我今天的感觉是特别忐忑，特别慌乱。这种感觉就像这两天我看湖南卫视的《我是歌手》，我估计我是第一个被淘汰的。如果我被淘汰，希望大家鼓鼓掌。谢谢！

　　首先，我谢谢组委会能够邀请我坐在这，感谢！黎总，我们思源是贵州本土的一个房开企业，是个项目公司，我们的项目也是贵州目前最具国际化的一个项目。为什么？听我们的名字“丹麦童话”。二是我们有最贵的别墅，一亿元的别墅。当然，项目不大，是一个非常精致的宜居的盘。我们想把它做成经典，我们只能把这个小项目做成贵阳人的项目，贵阳人的小的宜居楼盘。秦主任，讲到了很多城市化的概念和发展。

　　讲到发展不仅仅要速度和规模，尤其是贵阳这样一个老小边穷地区，速度和规模贵阳已经走得非常快。2月9日贵阳市政府十三届人大第二次会议有一个人口规模的控制，说贵阳未来五年新增人口是150万，平均每年是30万人口，使城镇化率达到75%。这个概念，假设每年进入贵阳的常住人口30万人都买房子，平均可能30几平米，这样我们每年的销售大概是900万方。贵阳的刚需可能就是900万方，如果再大就会超过了。未来五年，贵阳要开发销售的面积，可能规模控制在4500万方左右，而我们现在卖的地，截止到今天为止，我粗略算了一下已经超过一亿万方了。花果园一家就占了大部分的份额，那么剩下的一百多家房开商占有率可能只有三万方左右。在座的房开商，如果你的开工面积是五万方，销售面积是三万方，可能会活下来，如果超过这个数字，可能会非常累。

　　第二，张总刚才讲到了昆明的房价均价八千，我想这可能是指昆明的市区。贵阳市区的房价贵的一般也在一万左右。

　　第三，两倍于市场的供应量，这种情况下，还想有价格大幅度的增长的话，我想是不容易的。比如像别墅、度假型的，可能还有增长的空间，尤其是别墅，也包括我们的小项目丹麦童话。我非常赞同的一点是刚才贾总说的，就是慢慢开发，不要着急。就是把贵阳的开发速度降慢一点，把它的品质做得高一点，这一点其实在贵阳做得最好的是谁？就是中铁。我觉得中铁的路确实走得不错，我们就是向它学习。因为我们的投资方是在深圳，是在深圳做顶级别墅的，我们项目很小，想把它做成精品。开发的节奏慢一点，不要把追求利益作为唯一的考量，这样的话会对不住贵阳这片山水。贵阳是非常宜居的城市，虽然我是外地人。贾总说，来到贵阳看到贵阳人，觉得他们是很幸福的。我倒是有一个想法，我觉得贵阳的发展就应该是四个字：吃喝玩乐。这是贵阳的一个发展前景。我们要是讲工业，讲产业，讲升级，贵阳政府也在提，比如未来规划一百亿的项目要增加两个，十亿的要增加五个，一亿的要增加50个，这个我觉得不一定现实，很难做到。但是贵阳这里有一个传统，吃喝玩乐，大家很幸福，气候比较温和。夏季平均气温才23.2，冬天也不太冷，也不长。整个全年平均气温在15度左右，是个很宜居的地方。民间流传：冬住三亚，夏住贵阳。贵阳的房价我认为应该长期处在低水平才对，大家记住，高房价的地方一定是不幸福的。一定要低房价，这个城市的人才幸福。

　　第二，常住人口不要太多，应该是流动人口多一点，这样的地方才是宜居。他来了他会走，他来消费后走掉，而常住人口太多的话，对贵阳的城市建设压力非常大，比如能源的占有，资源的配套，公共设施，教育、医疗、学校等等所有要求都非常高。

　　第三，不要堵车。贵阳号称堵城，白天堵车，晚上赌钱。这就是加快周边建设，现在贵阳的交通建设投资增长率应该是排前两位，具体数字不说了。

　　如果达到这三点，加上贵阳温和的气候，以及贵阳人纯朴的高原性格，豪爽好客热情的性格，我觉得贵阳是非常好的城市。做到这点，要大家努力。

　　黎振伟：彭总，您的公司是从深圳过来的，我想问一下您的一亿元的别墅现在能卖吗？

　　彭方：可以卖。

　　黎振伟：要去看看，丹麦童话。下个嘉宾来自洲联集团·五合国际CEO赵总。您从以北海过来，房地产也很特别。您有两个身份，一个是规划政府的官员，作为公司的CEO怎么看贵阳的发展？贵阳这样的城市群，看现在开发商的发展，如何跟城市群结合？回到实际，贵阳应该怎么样定位城市发展，而不是简单模仿沿海城市？也让开发商容易进到这个城市，否则太高或者太低也不行。

　　赵云伟：我原来是在清华大学当老师，后来在北海规划局挂职，刚好是在92年之后，最冷清那段时间辛苦工作。体会很深，确实相黎总说的，北海城市不大，有一个宏伟的规划，要在近期发展到150万人，要做到120米宽的马路，而且修了。后来那个马路上放牛。北海银滩的那些别墅，后来很多养猪。我们还和市政府做了土地盘整，以贵州和四川的土地为主，把土地收回来让农民种菜，那个地方怎么干也干不好，说白了，就是没有人气。到目前为止，那个规划还是超前。涉及到贵阳这边的实际情况。我对贵阳不是很熟，在报纸上看了很多，比如贵阳的试验是不是朝着鄂尔多斯在发展。城市规划师看的是20年，我们的近期规划师是五年，所以这是有一个时差的，地产商必须看的是近期的利润。正常理解，是为了要实现宏观目标，是为了给老百姓一个交代，是看20年。地产商是看短期的，所以长期短期的矛盾就出来了。贵阳是属于中国为数不多的首位度不高的城市，那就不能只有房地产业，不能只有吃喝玩乐，还必须有产业进入，产业可以不放在市区，做一些高端的产业，或者向西部转移过来的都可以。制造业还是最发达的地区，人口转移只是不在市中心了。比如国际报道中的底特律成了鬼城的情况。

　　贵阳市，我也赞成要慢一点，我估计市政府也很明白现在的问题在哪。现在是政府搭台，你们唱戏，但是必须把基础设施，共同配套尽快做好。修完之后，到底房价能不能涨，我觉得除了竞争之外，跟政府有很大关系，基础设施能不能跟得上。总的来说，我觉得贵阳这么一个城市，首位度不高，决定了它在发展过程中，面临着和其他城市竞争的条件下，需要尽快解决这些问题。所以，我觉得政府可能有它的想法。

　　黎振伟：这是机遇。机遇抓住以后怎么做好，那就是问题。下一个嘉宾，来自世邦魏理仕的胡总。我们跟世邦也有很多项目在合作。我自己在感觉贵阳现在在高速发展中，它接着一个很重要的问题就是物业管理。胡总以一个有三百年历史的公司的角度，怎么看贵阳的发展？从您的角度看贵阳，怎么切入？

　　胡港文：今天，我们华西地区的物业管理的王总在，大家有兴趣可以找他问这个问题。

　　我简单来看，物业管理是做服务方面。物业管理是在服务方面，我们也看到在很多国内，包括以前在一线城市发展，服务要考虑到它的落地性跟实践性。我们会有一个很好的期望，我们也想今天能一步到位，能像欧美城市的服务水平，但我觉得这有一个适应的过程。但是，我们集中最大的一个能帮到开发企业解决的问题就是，我们除了餐饮管理之外，我们的经营成本和水平会比本土公司高，在这方面我们对进入二三线城市的竞争不如本地的一些物业管理公司。但是，我们在物业很多的前期顾问方面，我觉得我们有优势，就是我们能提前介入。我们很多时候会在施工或是规划，尤其在施工前跟各个工程单位在协调，你希望这个项目将来入住之后或是开业之后要达到什么样的管理水平，一定要有硬件上的支撑，要有这样的设施设备，才能提供相应的服务。

　　另外，还有对服务人员培训的过程。这个培训的过程，改变他们的服务意识是最困难的。我们现在在国内发现有个很普遍的问题，一般服务行业女性员工比男性员工容易找，因为连农村的男性都不需要服务的，在家里面从小到大就没有要服务的意识。所以，这是我们现在物业管理中的一个问题。

　　可能王总这方面会有更多的意见。

　　我补充一个问题，刚才我看到秦主任说的产业的问题，我说我不需要补充，但是刚才听了一些嘉宾讲的时候，我觉得我还是讲一点，配合到贵阳的时候，在西部地区开发的时候，我发现有个问题，就是我们在讲产业的时候，一窝蜂都是在研究第二产业。但是我们在研究第二产业的时候，虽然我们现在有高铁，在贵阳也有些机遇，但企业要西移的话，交通是个因素，土地成本是个因素，但我们还有其他因素一定要改善，才能成功吸引到这些产业的转移。其中看到，现在在西南地区的城市，一个共同问题就是人才问题。今年，成都要举办财富五百强，成都市政府也找各个领导把脉，城市的硬件形象全出来了，但问题是人才、第三产业、服务行业，包括我们讲的要走高科技、科研，这些人才还是在西部城市是很困难的问题。所以，如果这些综合的问题能解决的话，那么我们的产业发展还会遇到一个很严重的瓶颈，会影响房地产发展。所以，我觉得有些时候在研究西南地区、西部地区产业发展的时候，也应该再看看本身自有的资源，在某一方面，我们在研究商业时要研究消费，消费群体、消费目标。中国已经不是发展中国家了，应该是最快的发展中国家的时候，我们现在的消费已经不是单一的消费。而且在统计当中发觉，现在中国的有钱人挑选旅游目的地的时候，前两位还是欧美地区，第三位原来是云南省。所以，我认同为什么昆明相对的房价在西南地区相对高，因为其实可以看到云南在旅游方面的产业是做得最好的。我不能说它已经非常好，但起码在现在西南地区是非常好的。所以，我觉得在我们看贵州这个地区的时候，我们的旅游资源应该是好的行业，在开发的时候也要配合绿色环保、原生态的要求。旅游的消费者，他要去贵阳，不是要去看上海。

　　我记得，我们在研究上海新天地作为上海最成功的一个人工的旅游景点。他说，去了上海新天地的时候，老外觉得去了中国，中国人觉得去了国外，所以我们在那个地方从来不愁旅游消费，每次你到那个地方你总会找到一个新鲜点。云南，现在不仅在吸引中国的游客，我们每一次做项目，都在帮开发企业研究，怎么样令国外的游客在这个地方多停留一天两天，让消费额增长上去。

　　这是我对贵阳的一些看法。

　　黎振伟：其实现在在中国的发展是不缺硬件，但缺软件。最后一位嘉宾，来自合富辉煌的魏总。您是最后一位，前面这么多位嘉宾讲完以后，您总结一下，怎么样贵阳的时与机？

　　魏莱：谢谢黎总，刚才也听了很多嘉宾的讨论。其实合富来贵阳不是最好的时机。为什么这么说？合富来贵阳是2008年，我们整个团队是从成都过来的，因为当时汶川地震，整个08年四川的房地产市场很糟糕，当时我们也是为了生存来到了贵阳。来到贵阳，从08年到2012年，四年时间的发展，08年我们进贵阳就有一个超级大盘，叫世纪城。我们有幸参与了中天会展城的销售，当时我们觉得很不可思议的事情，就是四天之内销售了4800套房子，缔造了一个神话。

　　刚才黎总让我谈一下贵阳的时与机，我觉得不可能像之前的贵阳房地产市场。第一，贵阳有很大的市场份额。第二，我们集团的领导专门到贵阳来，开玩笑说来贵阳的主要目的是来膜拜、学习一下超级大盘怎么操盘。第三，越来越多的品牌开发商进入贵阳。都在说贵阳房地产市场有泡沫，或者是有什么问题，甚至有些崩盘说也好，首先说贵阳市中心，可以看到大量的该拆不拆的房子，在主城区的旧城改造基本没做。我现在就住在贵阳的市中心，前段时间我家门口就贴了保密，因为要进去做房屋测量。其实贵阳有大量的旧城改造项目是没有做的。

　　首先，刚才贾总提到的，贵阳是贵州的贵阳。我觉得贵阳的房地产市场肯定还是有一个比较好的发展。其次，房价。消费者和开发商都关心这个问题。整个贵阳2013年的房价，我觉得可能会有略微的上升，这只是我个人的一个观点。谢谢大家！

　　黎振伟：时间关系，提问环节到此为止。谢谢各位嘉宾！我觉得贵阳是一个发展中的贵阳，机会与挑战并行的贵阳，当然，贵阳市也是给很多人造梦的贵阳。希望明年我们再来看贵阳，把今年所迷惑的在明年来反思，带来不同一般的模式。

　　谢谢各位！

（审校：刘满桃）

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