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数据披露，截止于2012年底，上实城开录得除税后溢利为3331.1万港元，而2011年底，集团录得亏损约5.66亿港元。

　　观点网 梁嘉欣 根据上实城开3月22日公布的2012年年度销售数据，报告期内，集团商品房及保障房的全年合约销售金额为66.82亿元，合约销售面积为60.8万平方米。

　　对上实城开自身而言，这未尝不是一个可贺的数字。对比2011年仅27.57亿元的合约销售额及23.6万平的合约销售面积，上实城开2012年的合同销售额及合同销售面积获得大幅增长，同比分别达到142.3%及157.6%。

　　年报

　　分别来看，2012年上实城开商品房合约销售额为38.65亿元，同比上升40.2%。据介绍，年内，上海万源城、西安滻灞半岛、天津老城厢及重庆城上城为主要销售项目，分别占本年度商品房合约销售收入约43%、21%、8%及7%。

　　销售的上涨，与上实城开在去年调整销售模式，加快销售、降低开支不无关系。

　　上实城开在公告中披露，集团过去一年积极改善分销模式，引入分销商并开展联合代理，可有效降低分销及销售开支，并取得较好的销售成绩。

　　与此同时，2012年度，上实城开分销及销售开支约为1.58亿元，同比减少47.8%。

　　至于保障房项目，自2012年7月首次推出市场以来，年内合共销售面积达28.1万平方米，销售金额约28.17亿元。

　　年报披露，年内上实城开整体合约销售平均售价为11000元/平方米，同比下降6.0%。上实城开对此表示，当中已包括毛利较低的保障房在内，若扣除保障房的因素，合约销售的平均售价为11800元/平方米，较去年上升1.0%。

　　另据数据显示，报告期内，上实城开全年总动工面积约343.4万平方米，当中27.3万平方米属新动工。竣工总面积为125.1万平方米，合共交付100.4万平方米，包括商品房88.7万平方米及保障房11.7万平方米。

　　另据上实城开披露信息所知，2013年集团在建项目达13个，总建筑面积约268.5万平方米，其中新开工项目达4个，总建筑面积约31.9万平方米，与2012年相若。

　　上实城开指出，2012年受益于整体交付量增加，特别是消化西安滻灞半岛的预售款，加上保障房上海晶城的销售收入于本年度开始陆续入帐，尽管有关项目的毛利率水平远低于商品房，但由于建设规模及交付量庞大，对集团的收入贡献甚大。

　　数据显示，截至2012年12月31日止年度，上实城开全年收入为87.83亿港元，较2011年度的44.33亿港元同比增长98.1%。

　　其中95.3%来自物业销售收入，当中西安滻灞半岛、上海万源城及保障房项目上海晶城，三个项目占本年度物业销售收入的比重分别约32%、22%及15%。

　　其余来自租金收入、管理和服务、及酒店业务收入分别为2.36亿港元、8400万港元及8900万港元，分别占集团总收入约2.7%、1.0%及1.0%。

　　然而值得注意的是，上实城开的存货量仍相当巨大，接下来如何消化该部分货量依然是难题。

　　根据年报数据所示，集团物业开发的存货值依然达到363亿港元，其中包括发展中物业309.4亿港元，持作出售物业53.53亿元。

　　盘整

　　不过，得益于销售情况大大改善，上实城开于2012年终于实现扭亏为盈。

　　数据披露，截止于2012年底，上实城开录得除税后溢利为3331.1万港元，而2011年底，集团录得亏损约5.66亿港元。

　　但年内集团股东应占仍录得亏损约1.9亿港元，不过已较2011年亏损6.02亿港元显着减少68.4%。上实城开称，这主要由于包括收入的大幅上升，及来自出售成都项目之一次性特殊收益，还有分销和行政开支的明显下降。

　　此外，由于房屋交付量大增而令营业额大幅增长，2012年上实城开录得毛利为13.59亿港元，同比增长约20.6%。

　　然由于部分保障房销售于同年入账，加上集团策略性地加速消化毛利率低于正常水平的旧有项目，加快交付包括西安滻灞半岛、成都公园大道及天津老城厢项目中一些早年已销售的部份房屋，集团整体毛利率由2011年的25.4%下降至2012年的15.5%.

　　另据公告，上实城开于2012年底录得录得投资物业估值收益净额1860万港元。这部分主要由于2011年度旗下九久青年城项目改以投资物业方式入帐，加上其他投资物业重估，因此去年度录得共6.06亿港元的投资物业重估收益。

　　除了在销售方面加大力度，在过去的一年里，上实城开也在积极改善集团的财务状况。

　　回顾2012年，上实城开获得高息债券持有人大比数通过修改债项条款，让集团可以处置不再合乎其业务策略的旧有资产。同时，上实城开亦以1.58亿元出售持有成都公园大道项目子公司全部股权，产生税前利润共约3.59亿港元。

　　此外，上实城开年内还因参与保障房建设而符合条件在中国境内发行合共人民币15亿元债券，及分别获股东上实控股及上实集团延续10亿港元及人民币10亿元贷款分别从2012年6月及12月延至2013年6月及12月，进一步加强集团现金流。

　　数据显示，截至2012年底，上实城开净借贷比率下降至50.2%（2011年度：55.6%）；集团持有现金及现金等价物升至52.495亿港元（2011年度：34.906亿港元）；流动比率为2.00（2011年度：1.99）。

　　上实城开透露，集团接下来仍将会逐渐剥离不符合集团长远发展策略的资产，而把重心放于长三角及华东沿岸，集中投放资源于盈利能力强、库存量大的项目。

　　数据披露，截至2012年末，上实城开土地储备共有24个项目，分布在12个城市，可售面积约899.9万平方米。

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