　　新型城镇化将给中国房地产市场带来持续空间，参考与中国最为类似的美国城镇化路径带给房市的变革，可以看到，目前中国的都市圈及周边卫星城、临近城市；二三线中心城市形成的城市带；具交通、地理、产业优势的部分二三线一般城市将持续得到发展，其房地产市场也由于人口、产业、财富的持续流入而仍具备可观空间。国际经验之一：城镇化下半场，住房需求随产业、人口、财富的转移而转移，区域发展分化。1920年美国城镇化率达到50%，区域间存在巨大差异。后随着产业、人口重心向西、南部转移，各区域在人口吸引力、城镇化速度方面大幅分化，住房需求亦随之显著区域分化。国际经验之二：中小城市的发展，或是完成城镇化历程的必经之路，而具备水资源条件的区域将是发展的重心。美、韩、台湾城镇化经验均表明，受制于资源、环境等因素，城镇化的完成仍需依赖于区域经济和中小城市群的发展，同时水资源充裕的区域更易获得发展。我国城镇化进程过半，区域间差异大，进程过低区域加速可能性大。按常住人口我国城镇化率51%，按户籍35%，远低于城镇化完成的80%水平。东部城镇化高于中西部，城镇化愈高，家庭规模愈小。中性预计，到2030年，我国城镇人口达到9.4亿，城镇化率64.3%。新型城镇化将为房地产带来坚实的需求支撑。根据我们测算，理论上未来十年，新增城镇人口的住房刚需、改善性需求及房屋更新需求年均分别为4.11、5.55、2.12亿平，而12年全国商品房住宅销售面积为9.85亿平，城镇化仍将给房地产行业带来坚实的需求支撑。

　　2013年将成为中国房地产区域分化元年，我们认为在新型城镇化下。三类区域房地产成长最具潜力：I都市圈模式，一线特大城市及周边卫星城市；II城市带模式，二三线中心城市逐渐形成城市带；III"三受益"型二三线一般城市，即受益于交通、人口和产业优势的城市。地理交通优势中，我们最看好沿海、沿河、沿湖等据水路优势的区域。改革红利的释放将推动新型城镇化及区域分化进程。可能的配套改革有：征地制度、农村土地流转制度、农村宅基地制度、户籍制度等。

　　投资意义：新型城镇化带来行业的增量空间，给有潜力、未发展成熟的市场带来人口、产业、财富。

　　股票推荐：1)城镇化的方向：布局大量具发展潜力的核心二三线城市的龙头明确受益，如万科、保利、招商地产、金地集团、荣盛发展、金科股份、阳光城等；2)都市圈外延：华夏幸福、荣盛发展、中南建设、新湖中宝、华发股份等。

　　国泰君安-房地产行业：新型城镇化下的房地产市场发展趋势

（审校：杨晓敏）