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在此情况下，政府是需要在政策上做一些调整与转变，从而保护投资，拉动投资需求。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 见习编辑 陈泽佳 当前，从国内经济形势来看，“稳增长”的问题日益突出。

　　自5月份公布的经济数据以来，却可以看出中国经济下滑已显著超出市场预期，显示目前宏观政策的调整仍无法实现“稳增长”。

　　而随着楼市成交量的回升，成交价格上涨的情况开始显现。在宏观经济面承压下行的大背景下，以“稳增长”为目标的宏观调控频频出招，这不禁引发了人们对房地产调控的思考与疑问。

　　就此，瑞穗证劵亚洲公司董事总经理兼首席经济学家沈建光有自己独到的见解与分析。

　　他认为，为实现稳增长目标，需要加强投资需求。而房地产和地方政府融资平台投资是固定资产投资的支柱。

　　另外，房地产政策方面，既要控制投资投机性需求，也要对于中小户型的刚性住房、对于保障房的投资仍需要大力支持。对于地方政府提出的房地产政策，如果是支持刚需、改善性住房的合理需求，是对早前过于严厉的房地产调控政策的完善，不应一概制止。

　　而地方政府投资平台方面，应对项目充分评估，具有盈利能力的项目，也不应控制过紧。

　　他指出，鉴于往年GDP增速平均低于工业增速3个百分点，眼下工业增速不足10%，预示未来GDP增长或将可能下滑至7%甚至更低水平，“硬着陆”风险明显加大，意味着当前中国或已被迫进入“保增长”阶段。

　　“稳增长就是稳投资，关键就是稳投资。”沈建光如是说。

　　不过，为了“保增长”，恐怕先得“稳投资”。

　　以下是观点新媒体对瑞穗证劵亚洲公司董事总经理兼首席经济学家沈建光的采访整理实录：

　　观点新媒体：对于中国目前的经济走势，全国各界专家学者众说纷纭，日前全国人大财经委员会副主任贺铿表示，中国经济增速下滑“完全在意料之中”。于此，对中国目前的经济走势您如何看待？

　　沈建光：我认为中国经济增速下滑“完全在意料之中”的说法，有点过于乐观。

　　如果这真是完全在意料之中的话，那么温家宝总理就不会总强调，要把稳增长放在更加突出的位置，而央行也就没有必要降息，毕竟今年的货币政策本来就是比较稳健的。

　　事实上，经济的增速与国际经济的大环境是息息相关，目前海外的经济形势比预期得要差，欧债危机也越演越烈，中国的出口本来的目标并不高，在10%左右，而现在的经济形势下却达不到10%，所以中国的出口形势并不乐观，出口贸易的增长还继续花很多艰辛的努力才能达到。因此把保增长、稳增长放在更加突出的位置是势在必行的，原因在于现在中国的经济还面临着很大的下滑压力。

　　观点新媒体：您之前说过，“硬着陆”风险明显加大，意味着当前中国或已被迫进入“保增长”阶段。那么在这样的阶段下，该如何看待“硬着陆”？政府及企业应该如何做到“保增长”、“稳投资”？

　　沈建光：事实上，中国总体的经济形势处于下行趋势确实不可小觑，增速没有上去，投资也在下滑，例如房地产投资现在是负增长，形势也是比较严峻的。另外，基础建设投资也是在下降。而银行贷款方面，目前中长期贷款明显需求不足。

　　所以在此情况下，政府是需要在政策上做一些调整与转变，从而保护投资，拉动投资需求。

　　观点新媒体：那么在目前的整体经济形势下，要拉动投资的话，会不会比2009年更加困难一些？

　　沈建光：其实，虽然说现在总体上中国经济有硬着陆的风险，不过没有想象中那么困难的。因为2009年的时候，我们其实压投资压得很厉害，2010年地方融资平台几乎没有任何增长。所以去年提出“十二五”第一年，但是我们看到的其实根本就没有，因为去年是后来通胀太高了，后来“十二五”很多新项目其实还是卡得挺严的。

　　观点新媒体：近几个月来，随着中国经济下行压力进一步加大，中央于去年年底就提出的“稳增长”任务，“稳增长”究竟该稳什么？怎么稳？这一任务提出半年至今成果如何？

　　沈建光：稳增长就是稳投资，关键就是稳投资。

　　去年年底中央提出稳增长，其主要的着力点就是积极的财政政策和稳健的货币政策。而事实上，积极的财政政策肯定是宽松的，而稳健的货币政策相对于去年还是比较从紧的。不过，从今年来看，货币政策也不停地在放松。例如央行下调了3次准备金，也降息了。

　　不过，这次降息实际上是很大的不确定降息，加强利率市场化，实际的影响是贷款利率可以下降，最高可以达到80个点。所以政府其实还是很积极地稳增长，稳投资。

　　至于政府在投资政策这一块，是已经有了一些措施，比如现在对地方的基础建设、融资平台规定不能新增贷款，这可能制约了地方基础建设投资的活动。另外是关于房地产，对二套房有较严格的要求。

　　要区分投资、投机与实际住的需求。去年房地产市场太热，使得市场出现一些不好的情况，政府也开始对购买住房有要求。第一套住房有优惠，但第二套就开始受到限制了，现在很多地方贷款前期限制很严格，所以我认为应该尽快做一些调整，主要是针对自住或改善型的。当然，房价对投机性的购房还是要进行控制，防止房价又大幅反弹。

　　观点新媒体：5月份以来，各大城市的楼市成交数据都不错，楼市回暖的迹象越来越明显，您怎么如何评价这种趋势？

　　沈建光：各大城市在政策上多多少少还是有一些松动的。早前的销售情况比较悲观，成交量大幅下降的情况也持续一些日子。不过就5月份以来，楼市情况还算不错，最明显体现出来的就是刚性需求的强劲。而价格方面，总体上市场还是维持了价格下降的趋势，应该继续保持这种势头。

　　观点新媒体：您觉得现在的房地产市场调控是不是到了一个非常关键的时期？

　　沈建光：是的，现在是非常关键的时期。为什么说很关键呢？保持平稳良性发展是至关重要的。如果一方面建设量在萎缩，新开工量也在减少，这样会影响销售量的开展，如果价格可以能继续维持下降的趋势，会吸引更多的购房者，这样销售量就可以上来，回笼资金就可以带动以后的投资。

　　不过，也有一些担心问题存在，就是当销售量上涨之后，价格就出现了一个回弹，回弹之后政策还是继续收紧的话，成交量的反弹就会变成昙花一现，建筑量还是在下降，这样对经济、对整个房地产实际上都是不利的。

　　观点新媒体：今年中国经济下滑得比较厉害，现在的调控政策也是不断地在讲稳增长，那您觉得作为房地产行业，在中间受到的影响主要是什么？

　　沈建光：稳增长，房地产还是一个非常重要的环节与领域。现在主要的问题就是房价太高，因此使政府不得不进行一些调控。而目前整个楼市，库存量很大，投资新开工量萎缩得比较厉害，出现了15%的下降。成交量反弹，但现施量还是下降，开工还下降，所以价格到底有没有反弹，跌还是涨，对政策引导很关键的。

　　观点新媒体：有学者说，只要把房价调下来，居民的住房消费需求就会释放出来，这样子就可以控制到内需，然后稳增长。对此，您如何理解？

　　沈建光：房价平稳是稳增长的一个关键。如果房价继续上升的话，那政府也没有办法，只能继续紧缩，那么经济将会加大风险。相反，房价平稳，市场会比较正常的运行，那么政府就会放松一些。

　　观点新媒体：关于下半年的房地产走势，您有什么样的看法？

　　沈建光：对房地产下半年的走势，我是持比较乐观的态度。现在房价也基本稳定，不会再出现大起大落的现象，接下来政府也应该不会出台更为严厉的调控政策。

　　观点新媒体：有分析说，5月中国的主要经济增速就是指标已经有所平稳，就觉得经济增长会在二季度有望见底，您觉得怎么看待？

　　沈建光：没有感觉。我觉得中国经济还在往下走，工业生产投资，特别投资还在往下走，可能到6月份才能看到平稳。下半年以来调控会是这两年最为艰难的时候。

　　观点新媒体：您也认为下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，那在这样的情况下被认为更加艰难的中小企业应如何应对？

　　沈建光：现在的政策已经在放松了，可能最严的时候已经过去了，从信贷数量就可以看到，信贷已经在放松，财政政策已经很放松，银行改制利率也在大幅度下降。所以作为中小企业来说，不仅仅是房地产行业，现在应该是一个更加积极的态度去面对。而政府方面，主要还是调结构，拉内需，促进产业升级换代。

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