2011文登行演讲 秦虹：转折时期的房企出路
作者: 秦虹 时间: 2011-10-13 15:27:18 来源: [ 观点网 ]
为什么说我们现在正处于房地产的一个转折时期，我觉得，未来十年，中国房地产业不具备前十年发展的四大环境。
2011年10月13日，由观点新媒体主办的“2011城市观点论坛文登行”在山东省文登市开幕，本次论坛主题为“走进国家战略中的滨海养生之都”。
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以下为建设部政策研究中心主任秦虹女士的演讲实录
秦虹：关于当前房地产市场的发展，大家都很关注，为什么关注？我觉得中国房地产目前正在处于一个转折的时期，因为我们刚刚过去的十年，应该说是房地产业快速发展的黄金十年。
建设部政策研究中心主任秦虹
大家想一想，2010年全国商品住房的销售额是2000年的十倍，开发企业的融资额是十年前的十倍，一年等于过去十年的规模。所以房地产市场快速的增长，在过去的十年得益于我们非常良好的外部环境。应该说过去十年是中国经济增长最快的时期，质量最好的一段时间。
我们过去十年有六年GDP增长速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增长速度为8%。这么高的经济增长速度，在中国经济增长发展史上是没有的。中国经济增长直接带来财富增加，我们对收入的提高，对房地产业的一个投资和消费的需求影响是非常的大。
因为住房就是一个家庭最大的财产，如果没有钱，我们不可能支撑这样一个产业的发展，这是第一个。经济增长这个大好的环境，为房地产业发展创造了良好的机遇。
第二个，制度红利在过去十年释放的非常充分。中国建国六十多年，有五十年里面是计划分房时代，我们住房制度改革一下子释放，人民在自由市场上可以有选择住房的机会，所以住房市场快速增长，制度给我们带来了红利。
第三个原因，过去十年中国的城镇化，是中国这些年来增长速度最快最有质量的十年。实际上，过去的十年，中国实际的城镇化速度比我们想象的要快，怎么知道比我们想象的快呢？去年年底，中国做了第六次人口普查，我们第六次人口普查的结果显示，中国的城镇化率到去年年底已经达到49.68%。
而按照国家统计局每年给我们统计的数据结果，去年年底中国的城镇化率是47.6%。实际上，中国的城镇化率不是47.6%，人口普查的结果告诉我们是49.68%。
我们原来预计在“十二五”末的时候，中国的城市化是50%，城乡人口各一半。实际上中国城乡人口格局各一半的格局在十二五初，今年就实现了。
城市化的快速增长，对房地产的确是有了很大的推动作用，大量的人进到城市里来，要工作、居住，需要各种各样的工作和生活的条件，对房地产带来很大的需求。
农民到城市里来，能支撑住吗？房地产有多大的贡献，我们注意到，不仅仅是农民到城市里来工作、居住这一件事情，伴随着城镇化的进程。
实际上，这几年来伴随着大中小城市之间的人口流动，小城市人到大城市去，大城市人到省会去，省会人到一线城市去，这样一个定居和流动的过程，规模是非常的大，这个过程和城镇化的过程是同步进行的，这个因素也是房地产业发展的一个必不可少的支撑因素。
第四个因素，就是过去十年，中国整体上货币环境是比较宽裕的。我们多数年份是一个富裕的情况下。特别是2009年之后，这两年货币增发的速度特别得快，2009年我们为了保增长，一年发了三年的钱，也就是货币宽松一下刺激了价格上的上涨，也带来了房地产快速价格成交量的猛涨。
从过去十年看，为什么说我们现在正处于房地产的一个转折时期，我觉得，未来十年，中国房地产业不具备前十年发展的四大环境。
一个环境都不具备了，大家想一想，谁还认为今后的十年，中国经济的增长速度还会有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度？不太可能的。
“十二五”确定了整个国家增长速度是7%。虽然今年我们有望实现经济增长速度9%的速度，但是国家在主动的调整经济增长的速度，所以我们在高经济增长的速度下所带来的这种经济的繁荣情况，今后的十年可能不太具备，这是第一点。
第二点，住房制度改革所释放的制度红利虽然还在释放。比如说现在仍然有很多人需要改善性住房，住在过去房改房里面，过去十年改善程度已经非常大了。
剩下的主要是靠一些新增年轻人的刚性需求，新到城市里来定居的刚性需求，而不是过去住房改、换房，也存在不是完全没有，但是在过去十年已经释放很多了，社会红利不存在继续的放大。
第三点，我们现在的城镇化还有空间，至少还有二十个点的空间，但是今后的城镇化空间最有质量，最有活力，年轻力壮，富有创造能力，最有创新能力的年轻人大部分进城了，我们看现在的农村、妇女、老人、小孩农村空城现象非常严重，下一步的城镇化会不会还会进城，一定还会进程，但是最具年轻劳动力的进城速度我觉得会下降。
另外货币增长，我们可以判断，今后的十年，中国不可能再持续的通过超发货币来制造一些非常非常宽松的货币环境，这也是不可替代的，中国的货币政策逐步要回归一个正常化、中国的人均收入是美国的十分之一，中国的货币发行量超过了美国，这种持续性也是非常难以持续的，所以我们说中国的房地产目前正处于一个转型时期。
所以，房地产行业对企业来讲，转型也是个必然的选择，形势变了，外围环境变了，开发企业的转型也是一个必然的选择。开发企业转型向哪里转？我觉得开发企业转型除了原有的开发住宅产品结构的升级，产品的升级换代，提高产品的本身的适应性以外，我们要向更广阔的一些房地产领域，比如深度的开发和投资市场的挖掘是非常重要的。
刚才说过去十年房地产行业的发展，其实发展速度最快，支撑着市场主要的推动力还是住宅物业。现在开发物业开始主动的转型，大家说这个选择是暂时性，国家现在在住房市场上限购，调控政策，所以大家才选择其他的非住宅领域。
但是我觉得，这个选择不是一个暂时性的，就是一个长远的发展，但住宅方面的空间还是比较大。
大家都说，我们今后的发展方向是旅游地产，未来旅游产业的发展是个什么样的格局？总体上来讲，我们今后的旅游发展，是国家在大力推动消费产业发展的一个核心内容，这是一个非常确定的问题，没有存在含糊疑问的问题。
大家知道，关于“十二五”的发展，国家的发展规划已经公布了，国家“十二五”发展规划脉络实际上是非常清晰。怎么个清晰法？
第一，坚持科学发展观，总书记提出来的。怎么坚持科学发展观？就是要加快经济发展方式的转变，因为过去发展方式不可持续了，怎么加快经济发展方式的转变，核心问题和主攻方向是经济结构的战略性调整。
经济结构的战略性调整，不是指的我们过去第一产业、第二产业、第三产业的调整，主要是指的消费，国内内需和外需结构的调整。也就是说“十二五”规划希望通过发展扩大内需，启动国内的消费来带动中国经济的发展，把中国打造成世界最大的消费市场，这样中国的经济发展才不看外国人的脸色，我们有自身内升的动力，这样的条件我们实际上还是具备的。
中国的旅游在内的服务业，和我们经济发展水平相比还是非常的滞后。消费潜力非常大，别看现在中国人有钱了，富裕的人多了，但是能够满足这些收入水平提高之后，它的消费服务型的品种我们还是非常欠缺，包括商品，包括服务都非常的欠缺，我们还远远不够。
所以从发展趋势上来说，旅游产业是我们“十二五”规划大力发展的，国内消费是一个非常重要的环节，非常重要的一个领域，这是确定无疑的事情。
其次，中国消费旅游市场应该是非常的庞大，大家如果注意到一个数字，上海的世博会一共开了184天，184天吸引了多少人来参观？吸引了7300万人，一共净盈利10亿。
全世界开了这么多届世博会，没有一个国家的世博会开成像中国这样一个旅游的世博会，我们的世博会变成一个旅游产品了，各个单位组织，家庭中扶老携幼都把它当成旅游项目去参观。
我们觉得中国现在人们在消费结构升级之后，收入提高之后，这样一个需求的带动下，我觉得我们服务的产品，所能满足消费需求的一些场所还远远不够。
第三点，发展旅游业的确是我们中小城市实现跨越式发展，实现有特色发展，实现比较优势发展，实现优化利用资源发展的一个必然选择。
中小城市在住宅领域里，房地产住宅领域空间非常小。别看中国现在大城市限购成交量下降了，但是我们的非限购城市中小城市成交量怎么还很好，这个持续是有限的。中国人口流动是往上流动的，小城市到大城市，中城市到大城市，人口向上流动，我们很多中国城市人口是进流出的。
一般的住宅物业空间是非常有限，可能在短暂的几年时间里有机会、有增长，但是再往上有很难，就不可能像大城市一样，有非常活跃的二手房市场，有非常繁荣的租赁市场，不存在。
所以，我觉得在中小城市房地产业的发展走特色，走优化利用资源是最根本的一条出路。你是不是能把外边的人吸引过来，不可能在定居，但是会在你这里消费、旅游、体验、休闲，每年能够吸引这些人，我觉得这是很好的服务业。
因此我们说，从这几个角度说，一个是国家十二五大的发展，第二，中国人民消费的趋势，中小城市恰恰有很多旅游型的资源是比较丰富的，我们的挖掘还是很不够。发展旅游业，特别是中小城市，也有很大的风险、挑战，这是我认为的。
旅游开发，目前来说，我们大家认识到这一点，投资也关注到这个领域，但是现在出现了一哄而上的迹象。
我最近一两个月去了几个地方，在长白山万达前面搞了世界的化学度假基地，大连金石滩也搞了一个非常大的，各个地方都有休闲旅游、度假的项目。
但是，我们说有没有需求，值不值得发展，他们听了好像都非常好，但是我觉得旅游地产能否取得成功不在于地产，关键在于旅游，旅游业的发展，才能为旅游地产带来机会。
当地的旅游规划，旅游产业的定位，旅游产业的扶持是非常关键的。离开旅游业，离开服务业、离开商业我们再去打造商业地产、旅游地产的风险就比较大，确实风险比较大。
这需要我们很多的配套，一个是地方政府整体长远的规划。第二，如何把开发和保护旅游资源相结合。第三，如何把产业的特色和旅游产品的多样性进行有机的结合。
还有关键是我们的旅游服务本身如何能够提高。我们经常到一个旅游城市，下了出租车一片混乱，这个人来拉你坐车，那个人拉你坐车，谁敢坐你的出租车，这种旅游城市打造旅游环境都是不可能的。
我们的旅游服务业本身也制约着地产是否在旅游方面能够得到发展。取决于商业地产在于旅游业，这是我们需要认真思考的。
文登也是我的老家，我对文登还是很有感情的。因为我觉得这个地方，首先它得益于我们山东本土的这种非常纯朴，非常讲诚信，以及人们非常具有传统文化的民俗文风，这个地方大家来了以后会感觉非常舒服。
第二个，我觉得文登的资源开发的比较晚，资源保护比较丰富，比较好。但是怎么把这块宝地做好，实际上需要政府和企业共同努力策划，而且要有长远的眼光，这个非常关键。
总而言之，我是觉得中国的服务业，包括旅游的服务业大有前景，怎么能够让中国人不到国外去消费、购物、旅游，而首先享受国内的大市场，这个是我们在打造服务业的时候，需要最关注的一个方面。
现在相应的服务支撑是不够的，产业发展的层级是不能够满足这个需求的。所以我觉得这个时候，在现阶段，一些优秀的开发企业和这些政府高瞻远瞩的规划就非常的关键。
我最后再说一点，关于房产的形式和政策，当前的房产形式和政策，说政策会不会转向，现在调控到了今天是不是会出现一些大的变化，总的看，当前的住宅市场的发展，政府在住房市场上要去投资化，这个决心是非常的大，是不会轻易改变的。
当前影响房地产市场的是两类政策，第一类政策是专门针对房地产市场的政策，限贷、限购、限价。第二类是日益偏紧的货币政策，现在这两类政策从目前来看，都不存在转向的条件。
第一，我们大家说现在房产市场上观望情绪很重，大城市成交量明显下降，价格也开始跳水了，也开始讲价了。但是跟大家说，今年一到八月份，全国总的商品住房的消费需求达到了13%，比去年8%的速度还要高。今年一到八月份，全国商品住房的销售额增长了24%。
虽然结构性有些调整，但是全国总的数字增长还是非常的高。所以市场上虽然有一些局部的调整，但是没有形成一致的趋势性的变化，当市场没有形成一致趋势性变化的时候，政策的转向是不太可能的，我个人认为是不太可能的。中国房地产曾经有过几次一致趋势性的转化。
2008年，全国的趋势是一致性下跌，但是中国目前的房地产是一致结构性调整，有的城市成交量下降，有的城市成交量涨得还非常高，有的城市里面有的项目调整了，价格下跌了，有的项目价格还在上涨，并没有形成一致性的，有些企业资金非常困难，不得不去高成本融资，但是还有相当一部分企业，手中资金非常的充裕，他们一点都不缺钱。
所以，房地产市场目前的格局是不可能影响房地产调控政策的转向，我们看到货币政策，目前市场上流动性依然充裕。一个是银行间的利率现在处于一个下降的趋势，目前已经开始出现下降，说明了总体的财政短缺。
第二，我们八月份，银行信贷超出了大家的预期，银行信贷还是有所上涨，银行表外业务增长速度更快，所以整体全国社会并不是很缺乏资金。因此我们说目前货币政策的转向调整也不太可能，也不具备外部的条件。
在这样的情况下，我觉得房地产企业要看清楚当前的市场环境，客观的市场环境变化，以及今后政策走势的变化是非常的关键，这样才能确定好企业自身的发展战略，才能够对企业的长远发展做好预先或提前的一些准备。
以上有关情况和大家做一些交流，我个人的思考看法仅供大家参考，谢谢大家。
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