　　李战洪（金科集团副总裁）：本来命题作文是吴为魏，我当时对他不是很了解，后来我昨天晚上想了一下，用同音字来理解，一个是无所谓，一个是无畏，所以后调控时代与无所谓可能相适应未来的发展。如果你能够读懂政策的话，你可能就无畏，后来我自己改了一下。本来借这个想到我们无锡地区的产品建设下，但是我觉得这样不妥，也不是我的习惯，因为每一次发言演讲，大家都听我说那个，从开发商的角度来说市场情况，从我们的角度说市场。

李战洪

金科集团副总裁李战洪

　　第一个我们什么是房子？有人说是公寓，是高层，是洋房，还是别墅？这一次在住建部开会的时候，有一个市长提出来说是居所，是资产，是投资品，后来在20号住建部开了一个会议，我就围绕这三个方面查了很多资料，进行一些分析得出一个判断，判断之后就认为房市是有规律的，你要找出规律出来，长期看是居所，中期看是资产，短期看是投资品，国八条里面有一个重要的遏制投资需求，但是这个规律就是规律能不能遏制，我们要深思的。我们看看城市化占35%以上的时候就是投资品，城市化65%以上是资产地这个时候就是老百姓，房价的下降，老百姓究竟愿意还是不愿意。城市化率75%以上的时候就是居所，我喜欢去美国考察，美国的城市化率到2009年是83.4%，83%出现什么情况？每成交一套新的房子，将带动二手房的成交，这个时候房子就是居所了，就不是投资品，资产，你成交一套把房子腾出来，新的房子，大家都是改善型需求，一个个往上面进行交易，在我们现在中国的市场上，一手房的成交和二手房成交没有达到一比一就是投资品，我们出台政策的是规律，像我们教授说的，完成政策的难度可能远远大于制订政策的难度。55%以下的城市化的时候，刚性需求是为主导，55到75%的时候是刚性需求和改善型需求为主导，75%以上的时候是改善性需求为主。日本在1985年的时候城市化率已经达到了76%，我们在当时的，1985年，2005年时间表的时候是46%，所以30%的城市化的中间是被大家忽略的，从我们来看就是说中国的房地产市场，包括政策的制订是不能忽略城市化大背景的，我们的市场和产品不要误判大势，城市化率一旦达到35%和70%的时候一般100年就完成了，70%以上开始缓慢，所以城市化在35%到70%之间是房地产最好的发达时间。

　　第二个要把握态势，现在政策里面出台也说了在2030年的时候，中国城市化率达到70%，按照我们城市发展按照我现在这种说法有16年的好时光，如果按照未来20年达到70%，应该还有20年的好时光，不管政策怎么制订，就是说房地产的大趋势难以改变，未来两年，今明两年将是最难的时间，我用我最通俗的说法来说，就是说房地产由于政策的原因，他往往是大年之后是小年，小年以后是大年，但是我们在2009年，2010年连续两个大年之后，我认为必出现两个小年，这种态势来说，我们要做最坏的准备，收获最好的结果。房地产调控的特点，就是城市化率越高的城市，他调整的深度时间就越城，城市化率越低的城市，调整深度周期是最短的，受到影响最短的。

　　第三个我们注意我们的注意经济发展观点，这里面他有一个75，75个国家统计数据，当人均GDP800到1300美金是起步阶段，1300到800美金住房发展是快速上升阶段，接近8000到13000的时候是平稳上升阶段，13000以上的时候是下降阶段，我们看到有些发达国家他房地产国家是处在经济下端，所以国外人均GDP来看中国是不合适的，所以中国的特色一定要注意，这个是个布局，布局我不说了，一二三四线城市先发展，所以说到一二三线城市的时候，早几天月初的时候在长沙，有一个论坛我就说了，广东上海，天津和西南地区都有的，我当时说了一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模，当时上海一家地产董事长站起来反对，他说一线城市做利润，你开发商你总部在哪里起家，如果在一线城市起家，他说我们存在是80%，土地成本，80%，加上10%左右的团体费用，推广费用，他说不对，他们没有50%不做，另外第二选择就是一线城市做利润，这个对总部在一线城市来说是对的。再就是我们要定态势要踩准节奏，我们首先看看这个表，我们现在考虑这个价格，价格上升的这种情况，一种情况是价平量缩，还有价平量增，价降量降，价降量增，我们要快速增量，这个时候一定要，就是来实现利润率，降到最小，如果家庭在很长的时间里面，量缩的话这个时候我们一定要密切关系，所以这个有限定的预案，包括产品进行调整，在价降量增的时候，一降价就实现增量，这个时候要淡化利润率，以现金流为导向抢占市场先机。如果第四个价降量也降，这个时候我们要控制开发节奏和规模，为下一个周期做准备，因为这个时候就是你2008年初，2008年中的时候有一个阶段，降价市场都不响应，这个阶段作为开发商来说一定要尽量避免。

　　下面一个方面我们要用发展的阶段论去生产产品，就是GDP1000美金的时候我们提出什么产品，2000到3000我们提出什么产品，经济不一样，我们产品不一样。也开发商要关注的，房价究竟会不会降，会降多少？第一个我们先看看确定房价的五大因素，是哪五个方面？第一个是特地，第二个税费，第三个是成本，第三个管理费用与营销费用，第五个是房子的品质和房子的技术含量。哪一个方面会降，哪一个方面是政府和开发商，包括银行各个方面要降，谁想降，土地是想降的，这是第一个。税费不是，降的可能一点都没有，还不停地在增加税费，第三个降的成本，既然成本也是不可再生的资源，也是不可能降的，管理费用，包括管理费用营销费用这一块，按照上级的要求，政府的要求5年之内，收入要翻番，如果政府不要，我们不敢降。第五个方面房子的品质是不可能降的，还有房子的技术含量，他要求越来越高，很多文件一个一个下来，你的技术含量要高，技术含量高注定成本要增加，这五大要素没有一个要降，房价降的空间在哪里，第二个方面现代开发商除了一线城市的暴利企业之外，一般的现在拿的地就是我们估算了一下，基本上811开发模式，土地的成本，税费，包括资金成本降到80%，在剩下来的10%就是我们环境营销，那么前面5个要素没有一个可降，那开发商唯一要降，单方面要降，这是之前的开发商要降，我们只能流出10%的血出来，要流20%血的时候我们就不要福利，有可能会带来社会不稳定。

　　我推荐一下我们，就是金科在江南市场就是在整个的江苏地区，有两个方式来一手做产品，一手做文化。这个我不展开，我们一直是4R的战略，一手做产品一手做文化，产品上面以市场竞争为导向，在做文化上面我们以建立客户忠诚度为目标。所以金科产品系列有四个，一个是东方系列，第二个是天湖系列，第三个是廊桥系列，第四个王府系列等等。另外我们一手做产品，一手做文化，我们是找到差异化的文化。因为就是说我们卖房子开发商五个层面，其实我们做产品，最低一个层面做产品，开发商要以产品来诉求。然后邻居组成社区，社区组成诉求，还有社区组成我们城市，乃至社会，这个诉求也很多，所以在这种情况之下，我们金科就唤醒得到对过去美好记忆的关系，他能够承上启下，我们就提出隔壁邻里文化，都打造邻里文化。每年有六大万人活动，万家宴等等。而且我们坚持了三年以上，坚持了4个年头做邻里文化，四年，就是三年过去我们回过头来看，住在金科的，成为金科的业主，属于在金科小区，那个精神面貌明显一年不同于一年。这是我们金科在做文化的时候一些照片，这是刚刚组织了，每年都有一个金科邻里的万人踏青。所以金科来到无锡地区三年，就在这里，无锡地区有8个项目了。我们在无锡有世界城，他主要营造了街区城市，国际街区生活，这是世界城的照片。金科有300个亿，员工5000人，在全国12个城市开发，我们今年销售目标200个亿，在全国在售的项目有32个，谢谢大家。