我们国家在2012年之前，政策不会出现太大的改变，经济也希望求稳。在这个之前，也希望保持一个非常稳定、相对快速的成长。

　　8月13日，由观点新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛在海南博鳌正式开幕。论坛第二天上午，摩根大通中国投资银行副主席龚方雄先生发表了主题为“中国房地产市场的未来”的演讲。以下为龚方雄先生演讲的全文实录：

　　龚方雄：谢谢主持人。今天我想的这个题目主要是跟大势有关，中国房地产市场的未来以及货币市场可能对我们产生的影响。刚才瑞银的蔡洪平先生已经讲了，现在市场整个大势非常好，给人感觉流动性非常多，企业融资非常好。上半年中国房地产市场在外面融资差不多就有几十亿美金，下半年更多。整个加起来全年可能会超过100亿美金。这种现象跟全球的流动性是有关系。跟我昨天提到的全球基金经理做未来资产配置，资产配置过程中增加对新兴市场的投资，重仓新兴市场的同时，也选择了重仓中国。重仓中国关键还是要看内需，房地产、耐用消费品、汽车是内需的首要。所以房地产就成为大家非常青睐的投资产品。

　　这种势头会持续多久？我们很多企业家，房地产开发商们都想在未来6-12月把自己公司推向上市，要赶上浪潮。昨天晚上一个提法，惊弓之鸟，我们的任志强先生的讲法。大家都想赶上这一浪，害怕这一浪没了。比如说未来6-12月后，全球的央行开始改变政策，紧缩流动性，这个机会之窗是不是为为中国房地产开发商和所有要在外面集资的企业关闭呢？这是一个很大的问题。

　　大家做企业长远战略规划的时候现在可能想的最多的，从大局来讲，从微观企业营运角度看问题外。全球非常宽松的流动性局面何时会改变。如果出现变化的话，对我们房地产市场到底有多大影响。最近市场有一个很明显的趋向，中国资产不但是房地产市场，对中国所有股票的估值都在趋于所谓的正常化。大家看到以消费类为主的板块的估值会比整个大市估值高很多。耐用消费品，尤其是日用消费品，它的估值会很高，20倍、30倍。我提这一点的原因在哪里？有时候你关注流动性，主要是一个周期性的因素。但是如果你想把自己的股票、估值做上去。如果你想在上市的时候取得一个比较高的估值，不但周期要把握好，最重要的是要把这个趋势做好。为什么日用消费品估值20、30倍，而且金融海啸的时候。

　　我记得1、2月份当时推房地产是主要板块、汽车是主要板块。当时选择推汽车，汽车就象房地产一样，当时大概4、5倍市盈率。但是耐用品市盈率仍然是20倍。房地产也好、汽车也好，其实它的周期性对公司盈利性的影响是短暂的，最重要的还是趋势性。趋势性在哪里呢？中国城市化进程还在初期阶段，整个城市化程度还非常低。经过过去五年也好、十年也好，市场几番波动，全球投资者也认识到这个趋势。房地产价格会随着周期性因素下跌，但是每次下跌都非常短暂，下跌了几个月，马上能恢复。现在市场，很多城市楼盘价格又创了新高。这里面有一个很强的趋势性在里面，趋势受货币政策、流动性影响并不是很大。从企业来讲，要达到这个也不容易。每年盈利成长要非常稳定。不能非常高峰的时候，你盈利水平50%、100%，低谷的时候，下降20%、30%。大家还是要以事业为重，要把中、长、短期的开发布局做好。然后在这个过程中什么时候拿地、什么时候开发，什么时候到市场集资，把这个流程掌握好。这个非常不容易。说起来容易做起来难。

　　但是从大局上讲，在我们国家做房地产市场，比在其他国家做房地产市场，它的优势就在于我们的趋势性很强。我们城市化进程还很低，你可以担心货币政策、财政政策，但是货币政策、财政政策假如出现通缩，会让你日子很难过。但是这个过程很短暂，大概就1、2年。这跟西方不一样。美国在80年代末，房地产泡沫破灭后，日本是80年代初到美国买房子，当时加州房子涨的非常高，当时是加州黄金十年。非常不幸的是90年代不到，泡沫就破裂了。房价一跌就跌15年。加州房子从87年股灾见顶后，99年后才真正复苏。我们中国开发商就不需要经历这样的煎熬。金融海啸百年不遇，袭击过来，不到几个月，3月份到现在就是冰火两重天。这种现象只有在中国可以出现。

　　虽然我今天讲的题目是一个周期性很强的题目，货币政策。什么时候变，对房地产市场影响有多大，但是我的结论就是说，其实这个也是对中国经济最好的描述。中国房地产市场也好，中国经济也好，应该讲是这种势不可挡，上升态势非常明显。这也是我这几天整个表达的主轴，就是我们国家市场有一个很强的趋势性。对我们企业来讲，你把握周期，看周期问题的时候，是为了把趋势性能做好。周期好的时候，你盈利成长50%、100%，但是周期差的时候盈利是下跌50%-20%，5年平均成长是30%。如果是这样的成长，市场给你多高盈利，他给你的估值，给你大起大落盈利成长，但是平均30%，你的市盈率可以达到30倍吗？达不到。如果一家公司稳扎稳打。在好的时候它的盈利成长是30%-50%。但是在周期底部的时候，它的盈利成长也能保持零到20%，波动小。平均算来，也是30%的成长。从资本市场角度来讲，他喜欢哪类公司，他喜欢给大家有一个非常稳定的盈利预期，而不是大起大落。象我刚才讲的耐用消费品行业，吃喝拉撒这些东西，为什么中国这些公司市盈率能长期保持20、30倍。因为不管是周期性顶部，不管是百年不遇的金融风暴，衣食住行总得保障。比如医疗设备这类公司，它的周期性很弱。

　　大家要尽量的减少盈利在周期这个大浪波动当中，随波逐流。长江仍然是波涛汹涌，经济的大起大落很难避免。但是从我们国家趋势性很长的体系当中，你的盈利还是可以做得比较稳定、成长的好，这个就跟企业长期规划有关，也跟周期判断有关。我讲了这么多后，我讲这个主题是要大家把周期性放在结构性当中去考虑，尽量对周期性把握好一点，减少未来盈利成长的波动，这是我讲的主要目的。

　　现在讲讲主题，全球经济经历了这么大的金融风暴袭击后，我可以简单跟大家讲货币政策、财政政策变化都不会太快，也不会太急。就像昨天一个主题，他说惊弓之鸟，政策制定也确实是惊弓之鸟，他现在求稳的心态非常强。他不希望变。伯南克知道，我想我们中国政策制定者也知道，全球政策制定者都知道，30年代全球经济之所以进入大箫条，就是在31年、31年曾经出现过一波经济政策刺激下，出现企稳。美国政府、全球主要政府又赶紧转变政策，结果经济出现二次探底，而且二次的底比第一次的底低很多。伯南克就是研究30年代大箫条出身的，他对这个非常熟悉，他绝对不想重复过去人犯的历史性错误。我认为全球的政策制定者，包括中国政策制定者，从目前心态来讲都愿意冒通胀的风险，而不愿意冒通缩的风险。全球经济在6-18个月会有一个比较强势的周期性复苏。这也是很多企业想赶在未来6-12月这个窗口赶紧上市，怕18个月后，这个窗口就被关闭。

　　我可以跟大家讲，明年如果出现政策上的调整，在我们看来政策上的方向性变化也会非常温和。因为全球经济2011、2012年走势还是不确定的。明天我们宏观政策可能会出现方向性改变，但是从紧的程度不可能太厉害，会非常温和。如果明年加息的话，最多两次，每次27个点左右。而且明年宏观政策紧缩在明年第二季度以后才可能出现。就我们观点来看，我们跟政府观点也相近，因为他看的是四个条件，现在为什么老强调政策方向不能变。讲了四点：一个是继续通缩的存在。第二，出口成为双位数下降。第三，高端就业仍然非常非常难解决。第四，严重的产能过剩。这四点，大家主要看两点，一个是通缩何时变通胀。从负转正后，政策就要开始准备，方向性的改变。这一点还不够，最重要的是后面的三点，后面三点跟什么有关？出口有关。出口，我们国家仍然是20%以上的速度下跌。到明年即使恢复10%的出口上涨。产能过剩问题仍然解决不了。因为现在20%下降，指数从100%下降到70%多，明年即使上涨10%，仍然是80%左右，仍然有15%产能过剩，加上2011、2012年全球经济的不稳定，再加上还有一点，很多人关注60周年大庆，要稳定市场、稳定信心。但是还有一点，我们国家在2012年之前，政策不会出现太大的改变，经济也希望求稳。在这个之前，也希望保持一个非常稳定、相对快速的成长。从这个角度来看，未来的两三年，不管从中国的政策环境也好，从全球政策环境也好，我们觉得仍然会相对宽松。大家做事不用太急，宽松的流动性环境会持续下去。在这种环境下，如果企业家们能把企业的盈利在这几年当中保持在稳定较快发展，而不是大上大落，市场就会给你一个非常好的估值。尤其是中国经济相对全球经济增长非常强势的情况下，达到对一般新兴市场估值的溢价应该很容易做到计，我这部分就讲到这里，谢谢大家！