我们房地产要持续发展，不仅能够创造巨大财富，而且也是中国经济能够持续发展的一个重要基础。

　　8月13日，由观点新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。在会上，著名经济学家、央行货币政策委员会委员、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生发表主题为“复苏中的泡沫争议——未来宏观政策调整的方向”的演讲。以下为樊纲先生演讲的全文实录：

　　樊纲：非常高兴再一次参加博鳌房地产论坛。当然要谈谈宏观政策方面的问题，但是因为你们老把央行货币委员会委员头衔放在这儿，所以我一定不讲货币政策问题。

　　去年在这儿开会的时候，大家也说是转折点了，也说是充满争议，今天又说转折点，又说充满争议。当然是悲喜交加。我想市场总是不确定的，市场上的波动在一定程度上是正常的，大波大动是灾难，但是不断波动、不断变化的市场是市场的常态，是一个正常的情况。我想这一点首先我们对房地产市场也不例外，而且房地产市场稳定更复杂一点，这也是我们做研究觉得更有意思的一件事情。

　　我要讲的第一个问题，首先回顾一下宏观经济的事情，然后在这个背景下讨论一下有关房地产的问题。

　　第一，现在应该我们可以说，在全世界范围内，这一次人类在面对历史上最大的金融危机的面前，联合采取的基本正确的政策，已经现在可以说成功防止了象1930年代大萧条的事情。这次金融危机比29年还大，但是防止了29年之后由金融危机导致引发的大萧条。大萧条不是一年3%-5%的衰退，是十年的大衰退，这样的灾难当前已经防止了。中国已经率先复苏，世界各国也开始出现企稳迹象，尽管复苏过程会相当漫长，我个人并不乐观，并不认为美国明年就可以高增长了，但是也许是停止负增长，但是零增长、低增长这种状态还会持续相当长一段时间。

　　在这儿要说的是问题什么呢？世界各国共同采取了一些相对正确的政策，而现在大家开始在议论这些政策可能产生的负作用，后期可能产生的不良后果，包括可能的通货膨胀，可能的流动性过剩，对市场产生的压力等等。政策还会进行调整等等。政策要推出的话，还有这个成本那个成本。在这个问题上我说要客观看待这个问题，不能站着说话不腰疼。成功防止了一次大萧条，所采取的政策怎么可能十全十美，没有一点负效果？经济学从来不承认有十全十美的事情，从来不承认有免费的午餐。要防止这么一次大萧条，采取一些措施，有一些代价、有一些负效果，不能否定那些政策本身是正确的。不能否定宏观经济学研究70年的成果，这次的实施基本是成功的。然后后面当然有后面的事情，当然有怎么退出、怎么调整。因此，我说首先得看待这次大趋势、大局势，包括中国的房地产业等等，要看大趋势，要站在一个历史的高度看待这个问题，基本上是一个人类的一次进步。这是第一点，现在讨论很多问题的过程中，要把这个作为背景。别忘了去年是一个怎样严峻的局面，不仅中国，包括世界。

　　第二，中国确实现在率先复苏，全世界都在议论这个事情。我个人的预测，这个复苏基本上是可持续的，我不认为会有什么W型的波动。过去降到6%，现在会升到8%、9%，如果再到6%，那是W型，如果一直在高点波动，那不叫W型，那叫V字型加一个撇。你要是把1%一个小波动当做W型，我不同意。我个人认为复苏是可持续的，因为各种需求正在恢复。今年也许主要靠政府投资支撑，明年仍然需要政府一定力度的支撑。特别是财政政策还不能撤火。而且客观上也撤不下来，因为很多项目都是两三年完成的过程，公共基础投资这些项目。明年我相信一些市场需求会跟上来，会起到支撑增长的作用，别的不说了，包括房地产市场投资支撑，明年能够支撑多少，不预期了。今年是政府支撑了三个点，明年也许房地产投资增长能够支撑一个点以上。另外随着其他产业部门的投资恢复，另外出口一定程度恢复，再有一个多点，再加上政府继续支撑一个点的话，是可持续的。说到房地产投资，现在有人说房地产投资还没有恢复，我说你得看趋势，现在从年初3%增长速度到了9%了，我相信明年房地产投资的增长速度可能是25%以上甚至30%以上的速度增长，这对中国经济增长是一个支撑。面对这样一个总的趋势来讲，我个人认为中国的经济复苏的趋势正在形成，而且是可持续的。

　　第三，现在争议最大的，政策会不会调整，政策会不会稳定，政策会不会变。这块我不想多说，我想问诸位这个问题，你说该不该变？上半年8万亿贷款下去了，下半年还得8万亿贷款，才叫政策不变？全世界流动性过剩可能性都存在，然后全世界经济开始复苏，我们还继续采取危机时候那个政策，你说该不该变？包括媒体，包括一些学者在讨论问题。我说换位思考，你处于政府政策角度来讲，你说该不该变？有些政策如果是在危机的高点的时候，在最低点的时候采取的政策，应该变成一个永久性的政策？很多政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的时候，在那个阶段是对的，但是不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场和一个经济的政策吧？所以现在市场上开始预计有些政策会变，我觉得也很正常。说明我们一些市场人士已经知道经济政策是针对经济情况而制定的。有些制度性的政策需要稳定，这个我同意。但是宏观经济政策就是一个短期政策，就是一个根据情况变化而不断变化的政策，而且就是一个逆风调节的政策。市场太火了，就要压一压。市场太低了，就要托一托。在这个意义上，我觉得不可避免吧。所谓的退出，什么退出啊？就是针对危机的那些政策早晚是要退出的。现在市场上开始议论这件事，我反倒觉得这个市场开始成熟了。包括股市上，高了一段时间，增长速度快了一点，人们就开始紧张，开始要撤退，开始要撤资，开始要调整，人们开始议论这个、议论那个，一有风吹草动，开始动一动。从我们角度讲，太好了，说明这个市场成熟了，不是那个相信市场可以永远涨下去那种盲目的非理性了，不是象我们前几年股评家们说的中国市场就是会涨，坚决会涨，不是说那种话的时候了，太好了。所以现在人们心态发生了一些调整，太对了，这是一个成熟市场的表现。真正到比较成熟的市场是什么呢？政府要做什么，你都知道了。政府不这么做，你反倒觉得不好。想想一些成熟的市场，政府跟市场用的是同一个经济模型，大家都能看到同样的问题。宏观经济政策并不假定政府比市场更聪明，只是赋予了政府跟着市场干的职能，逆风调节，高的时候压一压，低的时候托一托，但是用的模型是一样的，市场会预见到政府会采取什么措施，这是好事。然后大家可以互动，美联储要不采取升息的政策，市场反倒跌。我这儿不是讲中国升息，我今天一点不讲货币政策，不要媒体又解释说升息了。中国市场说升息永远是坏事，但是在美国市场，他们认为这是政府看到问题要调整了，这是好事。

　　现在还有一种说法，复苏还没有到头，复苏还不稳定。我个人观点，这个东西需要前瞻性，不能看现在，要看这个趋势发展下去，这个趋势继续进行下去的结果是什么。你得往前看半年、一年、一年半，这个政策继续执行下来是什么情况。前几天有人说房地产投资仍然只有9%，是现在只有9%，现在是什么情况呢？去年没有圈地、去年没有什么新开盘的楼盘，投资当然少。但是今年开始圈地了，开盘了，下一阶段投资就上来了。整个房地产投资是一个两三年的周期，我们不能等都热了再采取措施吧。宏观政策一个重要问题是前瞻性，他不是看现在，是看这个政策执行下去，趋势继续下行，三个月、六个月、十八个月后会有什么效果。现在政策是要对十八个月会会产生什么影响。所以政策要加强前瞻性，我们市场分析也要加强前瞻性。当然政策最好也加强透明度，跟市场共存，跟市场互动，这样的政策也许会更好一点，而政策，特别是宏观经济政策是要不断根据情况的变化相机抉择，不断调整。不调整，你说怎么办？我们M2已经将近历史最高水平，已经将近30%，投资增长速度现在已经是35%，当然现在需要这个投资增长速度，但是它不应该是一个常态吧，它是一个应对危机的状态。这是第三点要讲的。

　　在这儿再补充一点，关于中国率先进行复苏了，和当前政策进行调整，我们要注意一个问题，为什么会率先复苏？其中一个重要原因，是我们中国过去这几年自己采取了一些宏观调控的政策，没有使泡沫太大，泡沫不太大，后面的危机就比较小，调整起来相对比较容易。比如大家都知道中国现在过剩生产能力最大的是钢铁行业，钢铁行业还是政府一个劲一个劲压，什么铁本事件，一个劲的压，要是没有压，现在不知道过剩生产能力到哪里去了。就房地产来说，幸亏07年9月采取了那一套政策，把房地产在一些大城市上涨的趋势压了压，没有形成象美国那样的大泡沫。现在的调整就比较容易一些，恢复相对快一点。刚才说了政策怎么办，你说怎么办？如果不调整，你说怎么办？有人说越高越好，永远涨下去。永远涨下去是什么结果？搞出一个美国大泡沫，最后搞出一个大金融危机？我第一次参加博鳌房地产论坛就一直讲这个话，我们中国这个发展中国家，我们要因为房地产危机导致一次大金融危机的话，我们可能有危机，都没有周期了。下一轮还有没有都是一个问题，这不是耸人听闻，这是客观存在的事情。你说不调整怎么办？

　　第四个问题，我这儿是外行了，诸位都是搞房地产的，刚才朱中一先生讲了非常专业的，从主管部门来讲的很多分析，我觉得听的都受益匪浅。我这儿多少补充两点，我非常同意他的一些，特别是政策的一些建议。我认为中国房地产市场要实现长期稳定发展，要克服一些制度缺陷，现在的问题不是政策性的问题，不是二套房的政策性问题，是根本是一些制度性问题。制度性问题可能很多，诸位都知道，我就讲两点，一个是从需求角度，一个是从供给角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税，就是物业税这个东西。这个不多讲了。这次深圳说要带头试点，我希望这个事情能够早点实现，来平抑需求，来调节投资需求和住房需求，来调节大房子需求和小房子需求，来调节长远需求和当前需求，这个一箭多雕。

　　第二个制度我想强调一下是供给方面的制度。一说供给，大家知道最近这些年我们受到的供给就是土地供给限制。中国的土地客观说确实有限制。第一，人类可使用了土地其实很少。又这么小的一个沿海地区，又要保证13亿人口吃饭问题。我个人作为经济学者，我不同意我们完全可以依靠进口、增加进口解决问题，我们还得保障基本的自给自足。在现在国际政治条件下、粮食关系格局下，我们土地鄙人是有限的。我们不能期望政府撒开了花一样的供给土地。人地关系不仅是住房，还有吃饭，在这样一个交织矛盾关系中，中国的地是最紧张的，我们作为房地产商要有一个客观分析。土地紧张，怎么提高住房供给？大家都是建房子的，我想大家应该很清楚，提高土地利用率、提高土地容积率。现在我见到房地产的广告都是容积率怎么怎么低，我说从制度上能不能强制执行高容积率，增加住房供给，不就只有这个出路了。看看香港的容积率、那个密度。我不知道为什么一提容积率，我们政府部门、房地产企业都不说话了，不知道这里面什么利益在里面。这个事当然涉及到一系列制度变化，政府怎么把这些东西反过来用，强制执行高容积率，中国人地关系这么紧张。包括一些具体的做法，具体规则，什么阳光，什么照射，什么空气，我说我们怎么在现有条件下来思考这个问题。我父母都是做建筑，早年都是北京规划局的，可惜当时没有房地产商，不然我们家送礼的可能多一点。我当年跟着我母亲在冬至那一天去量过房子，冬至那一天阳光要在一楼的窗根下，这才符合标准。为什么冬至那一天还得有阳光，太奢侈了吧？现在全球化了，中国人有钱了，外汇可以自由兑换了，这些大庄园我们可以到澳大利亚、加拿大去买。中国人地这么紧张，我们是不是可以住紧张一点。不紧张是什么后果？房价高涨，老百姓在网上。现在大家都在骂政府这个政策怎么荒唐，当民众开始反对声音这么强大的时候，政治家做出的一些决定，可能对你从经济角度来讲是荒唐的，但是从政治角度他是必须做的。这个市场上不光只有我们房地产商一个利益群体，更大利益群体是低收入阶层，中国70%人是低收入阶层。面对这样一个人地关系，面对这样一个土地供给，我们这些制度是不是该进行调整了？我非常同意刚才朱秘书长讲的这个，今后的供给是一个重大问题。我另外还要说的是政府本身要把供给这件事提到高度议事日程。怎么平抑物价啊？不就是增加供给吗？这是经济学基本道理。在这些制度上，我把它当做制度，要提高到制度层面加以思考，才能解决我们长期的稳定发展问题。

　　最后说到长期稳定发展，我个人之所以连年来几次参加博鳌房地产论坛，也是我个人认为中国在长期当中，长期就是20、30年，甚至50年、100年，房地产都是一个重要的支柱产业。中国房地产有巨大市场空间，尽管土地空间小，但是房地产有巨大空间。我们房地产要持续发展，不仅能够创造巨大财富，而且也是中国经济能够持续发展的一个重要基础。在此，也预祝各位房地产大亨们，能够在中国房地产和整个经济发展当中取得巨大成就，谢谢大家！