——2009 博鳌房地产论坛主办方访谈

　　称之为复苏的必然曾经有过低谷，有过低谷必然有过刻骨铭心的教训，有过教训必然会让产业从此有了新的发展水平。

　　观点新媒体：作为地产传媒人士，您怎样看待2008-2009年中国房地产行业所经历的巨大转折？在这个过程当中，您对地产界印象最为深刻的事件是什么？

　　上海证券报：2008年至2009年，房地产先是在金融危机与宏观调控的双重作用下直线回调，又很快担当起产业振兴接力赛第一棒的角色。国家对房地产业明确定位为"国民经济重要支柱性产业"，令市场从去年底开始，初步认识到楼市回稳的希望。到上半年，楼市从销售量到价格快速回升，用短短三个月时间完成了从自住到改善再到投资的购买形态的过渡，也直接拉动了钢铁、水泥、煤炭等多个上游产业。但是，我们也应该看到，这种快速转型其实也为下一轮调控埋下了伏笔。楼市短期调整不可避免。

　　陈舒平（每日经济新闻总编辑）：我认为2008～2009年中国房地产行业经历的巨大转变，这看起来富于戏剧性的突变，其实是有其内在的必然性，这是在中国宏观经济发展背景下行业自身发展的逻辑。中国房地产行业的这一轮高歌猛进大致始于2003年，到2007年达到高峰。在峰顶上的这一年中，房价飞涨，"地王"频出，民怨沸腾，不少房地产企业自己都觉得这种情况十分不正常--只要是房子，修好就能卖。通宵排号，一房难求。任何一个行业如果发展到这种程度，其本身已经积累了反对的力量，这是事物发展的客观规律。虽然现在看起来好像洞若观火，但在当时贪婪却蒙蔽了不少开发商的眼睛，让他们在随后的调整中陷入了十分危险的境地。

　　在这一变化和调整的过程中，有两类事情我印象较深：一是一度在各大城市频频发生的购房者要求退房的群体事件。因为开发商大幅降价，前期买房的人觉得自己吃了亏，要求开发商补差价或退房，一些城市甚至发生了打砸售楼部的极端事件。另一个就是许多跨地域开发的房地产企业前期以超高价格拿地，危机来临时出现资金紧缺的情况，不少企业的状况实际上比外界所知的要糟糕得多。

　　曾伏虎（搜狐焦点副总经理）：2008年到2009年中国房地产行业所经历的转折，我认为可以从几个方面加以描述：

　　第一，思想观念上扭转了之前全社会对房地产行业的偏颇认识。过去一年的经验证明，房地产行业是宏观经济的引擎，房地产市场的滑坡对于宏观经济的负面影响牵一发而动全身，其"支柱产业"地位无可动摇。而相关决策部门端正了政策态度，取消了一系列的针对房地产的紧缩政策，由打压转为扶持，这是最大的变化。

　　第二，纠正了什么样的房子都好卖的认识错误，提醒开发企业要更专注于产品品质。在本轮金融海啸发生之前，即便观点市场上有多种呱噪，但是"房价只涨不跌"几乎是业内默认的共识，而很多企业因此不注重企业品牌，忽视产品品质。但是金融海啸的冲击让房地产市场承受前所未有的冲击：价跌量减，某些城市甚至陷入交易停滞，观望情绪笼罩行业。世界上所有不正常的东西，都会回归正常，中国的房地产市场也会受到经济规律的左右，企业家要做的是钻研产品做好企业，加强客户服务工作--修炼内功，才能度过大危机而立于不败之地。

　　这个过程中最深刻的事件应该是"退房门"和"退地门"。价格涨了买房人都沉默，但是容不得价格下跌；地价也是，开发商拿地王，看地价跌了退给政府。这说明我们的消费者、开发商都需要重新审视契约精神，以更成熟的心态面对投资行为。

　　观点新媒体：目前对于房地产市场复苏的争论很多，您如何看待这种争论？您是否认为房地产市场的这一轮调整已经结束？

　　上海证券报：楼市的短期调整与长期上行，是很多业内高层人士的共识。房地产市场的争论多数集中在刺激成交与房价泡沫之间的矛盾上。如果要令房地产起到经济引擎的作用，就要给予宽松的信贷和政策环境，促进供销两旺。但这样做的后果之一是容易导致房价上升。在目前国民收入无法与不断上涨的房价形成匹配的情况下，国家很可能通过大幅度建设保障性住房，来拉平城市房价均价。商品房市场，尤其是一线城市的商品房市场，较难出现大幅度的房价回调。

　　陈舒平：在中国，房地产这个行业十分特殊，它承载了很多东西，纠缠着各方利益，我认为这正是围绕着这个行业争论叠起的根源。房地产行业在这一轮调整中陷入低迷，这是不争的事实，但这同样是掌握着社会话语权的利益各方刻意回避的话题，就像我们从前忌讳用"失业"这个词而用"待业"去替换它一样，现在我们的话语中，习惯用复苏的预测来替换对现实的正视，于是就冒出来很多专家，就有了所谓争论。

　　调整是否已经结束，这是一个复杂的问题。总的来说，由于中国市场化的房地产行业兴起不过十来年光景，加之前面说的纠缠着各方利益的特殊性，这一调整还远未结束。我们可以用两个最基本的标准加以判断：一个是需求与供给之间的关系，中国的人口众多，城市化进程还在加快，加之老百姓的投资渠道不畅，投资工具较少，这二者决定了我们的需求巨大。二是目前房价与老百姓的收入之比是否合理？如果房价已经降到了合理的水平，它是否还有反弹的内在动力？我看这一轮调整并没有真正解决利益格局和供需格局的深层次问题，反而因为保内需、促增长、保稳定的现实需要而重新压抑了不少的矛盾。我们绕开问题从门口走了出去，但问题迟早还会从窗户上爬进来找我们的麻烦。

　　曾伏虎:争论永远都有，我认为这是个好事情，我更害怕的是没有争论，而对大势形成可怕的一个声音。我不敢说这一轮调整是不是结束了，不过具体的某个城市或者某个区域的市场，我认为有些地方已经走上了强势复苏之路。

　　观点新媒体：在此次房地产行业调整过程当中，您如何看待房地产企业所表现出来的应对策略？您认为中国房地产企业应该在这一轮调整中学习到什么？

　　上海证券报：房企在市场火爆时跟风买地，这种情况无论是2007年还是2009年，都十分明显。国资企业在2009年体现出更乐观的投资热情，民营企业则相对谨慎。高价拿地的基础是建立在房价大幅度上涨的预期之上。而房价在长期上涨的趋势下，是否会吻合开发商对房价上涨周期的要求，却不得而知。如果短期调整正好遭遇开发商的资金周转低谷期，那开发商的战略将受到挑战。因此，开发商需要根据自身资金链周期和融资性质，来考虑企业发展战略。

　　陈舒平：在应对此次调整过程中，第一阶段表现出来的特征是需求锐减，房子滞销。在这一阶段，企业的基本策略是跑，跑得快就是好的策略，像万科，在全国率先降价，我们本地的蓝光地产行动也很快。这些企业争分夺秒卖房子，让资金回笼的速度跑过企业破产的速度。第二阶段的表现是刚性需求释放，好的策略就是控制单套房屋的总价，做中小户型，提高产品性价比。第三阶段，前面跑得快的企业回收了资金，开始腾出手来拿地，为下一轮发展做准备。总的看来，企业的策略是被动的，许多企业大难不死都是靠运气--我们的调整刚刚开始却不得不草草收场，甚至主动递过去救命的稻草。

　　曾伏虎:这一轮产业调整的时间比较短，还没有达到充分调整的程度。不过有些企业在这个调整过程中做得不错，比如有的企业未雨绸缪提前降价回笼资金，而有的企业在行业复苏之初甚至在最低谷的时候勇敢拿地。这一轮调整中，我认为企业应该学会如何把握拿地和卖房的节奏，打好时间差。

　　观点新媒体：您认为当前的房地产行业是否出现了一些过热的迹象？您如何看待当前房地产市场的供需状况？

　　上海证券报：目前情况下，无论是房价还是成交增速，都已经出现一些过热迹象，这种迹象和房地产健康稳定的长期发展要求不相匹配。一些城市的土地存量还无法实现实质性的供给，因此，不能以存量绝对值来估算市场供给空间，目前供不应求的局面仍是很多一、二线城市的主要矛盾之一。

　　陈舒平：在现行体制下，中国的房地产行业始终存在着过热的冲动，这给国家的调控带来了巨大的、长期的压力。最近在国内一线城市，"地王"开始频繁出现，已经引起了舆论的担忧；此外，由于地方政府发展经济、增加财政收入的利益驱动，在一些城市还有不少建设项目打擦边球，这些在中央政府监管视野之外的房地产开发，可能积蓄了更大的"过热"隐患。

　　当前一些城市的房价出现了较大幅度上涨，如上海、深圳、广州，我不是太了解那里的具体情况，大概上海的土地供应量一直是比较偏紧的，深圳据说早就闹起了地荒，关内几乎没有可供开发的地块，如果是这样，至少一部分原因是由于供需关系所引起的。但从成都的情况看，房地产市场的供应一直是比较充足的，我想广州的情况也差不多。如果房价短期内出现较大波动，我不相信主要成因在于供需失衡，可能人为炒作的因素占上风。近期媒体报道境内外资金在通胀预期加重的情况下大量进入房地产市场，可能是重要的因素。

　　曾伏虎:相比于其他的行业而言，现在的市场销售热度是过热的，而部分地区的土地成交价格也属高估了经济复苏的预期。但是在整体投资上，是否过热还不好说。目前市场的供需是在一种去库存化的过程当中，好地方的好房子卖得很好，显得供不应求，但是整体而言，去库存化依然是未来非常重要的任务。

　　观点新媒体：您对今年的宏观经济形势如何判断？宏观经济形势将会对今年的房地产行业产生怎样的影响？

　　上海证券报：宏观经济已经进入回暖阶段，但一些经济要素仍处于不稳定阶段。比如集装箱贸易体现出来的进出口市场仍旧低迷，部分工业企业产能过剩和下游需求不足等状况仍十分明显。经济全面走出低谷尚待时日。而这正是房地产业不会遭遇大力的下行调控的原因。

　　陈舒平：对于今年国内宏观经济形势，我们现在普遍的看法好像是没有先前估计的那样糟。楼市销量未见减少，汽车市场也逆市而上，商场、酒楼照样人来人往……我们传媒业受到了一些影响，广告收入有所下降，但我的判断是比较乐观的，遇到一些困难反而是反思和调整的机会。

　　对房地产行业而言，在国家宽松的货币政策和积极的财政政策推动下，房地产投资已经开始回暖，我们注意到，尤其是像保利、华侨城这类央企业最近在拿地和项目投资上均有大动作，业内人士甚至称这是房地产的一轮"国进民退"，尽管这种看法可能有失偏颇，但有些企业可能确实获取资金的能力较强，它们有能力为市场提供新的供应。从需求方面看，宏观经济形势的好转可以增强人们的投资消费信心，这对房地产行业无疑是有利的。

　　曾伏虎:我认为到年底的时候GDP过8是没问题的，中国经济会是v型复苏。宏观经济形势的走好一定会带动房地产行业的强势复苏，当然这种复苏不代表价格的暴涨，而应该是在价格理性上扬的工程中成交量放大。

　　观点新媒体：在行业仍处变革中的大环境下，您认为我们将共同主办一届怎样的博鳌房地产论坛？

　　上海证券报：希望有更多理性的声音，他们的判断合乎市场现状，又结合行业发展规律。另外，最好集中一些重点企业，详细解剖企业战略，为投资者提供明确的市场风向和价值判断。

　　陈舒平：正像本届论坛的主题所揭示的那样，这将是地产界精英在一个行业发展的特殊时期纵论"复苏与改变"的思想盛宴。称之为复苏的必然曾经有过低谷，有过低谷必然有过刻骨铭心的教训，有过了教训必然会让产业从此有了新的发展水平。相信本届论坛会将会在这样一个背景下取得前所未有的收获。

　　曾伏虎:在坚持理性和建设性的基础之上，这将是一届更务实的论坛。