2008年6月13-16日，由观点机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008博鳌房地产论坛在海南博鳌圆满结束。

　　作为于中国房地产行业最权威、规模最大、影响最广的专业论坛，2008博鳌房地产论坛邀请樊纲、陈淮、聂梅生、孟晓苏、陈启宗、任志强、张玉良、胡葆森、张勇、钟伟、朱武祥等国内外地产大腕、行业精英、专家学者亲自为中国房地产把脉，共有来自政府、房产协会、房地产经济学者、国内著名地产企业家代表近600人出席了本次盛会。

　　房地产调整与理性回归

　　艰难的2008，房地产开发商的信心指数似乎降到近年来的最低点，楼市正在进入一个下降通道已经变成了一个普遍共识。

　　参加本届论坛的嘉宾普遍认为，房地产行业形势已发生逆转，行业正面临着严重考验。

　　虽然有部分业内人士对下半年楼市发展仍持乐观态度，认为仍有上涨空间，但从目前持续观望的局势看，期望楼市这一波调整行情过后就恢复前两年的暴涨而快速解套，是不可能的。

　　嘉宾普遍认为，现在对楼市进行调整，虽然给楼市和企业带来一些困境，但在当前宏观经济环境之下，房地产市场调整正当其时，房价的理性回归有利于房地产企业长远的健康发展。

　　中房集团理事长孟晓苏认为，经过去年下半年以来的市场清冷，以及各种宏观政策效应的集体爆发，应该说房地产业从各方面都有了足够教训。最近在有些城市特别是北京，楼市购买力已明显回升，但下半年应该还是处于理性回归阶段，下半年老百姓不会像去年下半年那样，而是会保持一个理智、成熟的心态，需要的时候才会去购买，不需要的不会去跟风抢购，相信今年不会出现过度的波动。

　　众多经济学家、银行业知名人士及房地产业内人士表示，调整期还将持续至少半年以上，2009年，房地产市场有望迎来新的价格拐点。

　　模式之争

　　进入新世纪，随着我国房地产行业的高速繁荣，国内地产企业开始盲目囤地扩张，似乎不囤地便意味着落后。然而，高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。一系列房地产调控政策，改变了房地产企业的自由现金流期限结构模式，以往增长模式和融资模式之间的不匹配迅速凸现，房地产企业财务危机风险显著增加。

　　本届博鳌论坛上，香港恒隆、河南建业与鑫苑置业三家房企向与会者展示了自己的独特模式，引发了热烈的讨论。在当今观望浓郁的市场中，这几个表达起来简洁利落、操作出来业绩斐然的模式，无不令人感慨企业的先见与敢为(本期《观点》杂志也将“房地产模式”作为“封面故事”进行探讨)。

　　以上三家企业发展模式虽各有所异，但有一点却是惊人地相似：对某一领域的专注，以及对“囤地”的极少依赖性。

　　从这两年地王频出、“面粉比面包贵”的市场状况，昭示了土地市场的高风险性，这足以显示，过去依赖囤地扩张、壮大规模的战略，在许多方面，已经竞争不过这些深耕细作、稳健专注的新锐操作模式。

　　另外，万科模式仍然是众多开发商援引为范例的热门模式。

　　资金与资本

　　另外，本次论坛还设立专题讨论房地产企业资金紧张的问题。与以往不同的是，此次论坛不再聚焦采用何种渠道融资，而是强调通过改善企业内部管理、调整业务组合等措施缓解资金压力。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，现在地产企业需要大量时间和资本去消纳“圈地”造成的高价土地，这造成了行业普遍资金紧张。

　　北师大金融中心主任钟伟估测，开发商全年资金短缺的额度大概在4000-5000亿元。

　　但清华大学经济管理学院博士生导师朱武祥并不认同“缺钱”这一说：“金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多，缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，钱都在那儿等着。”

　　“现在所有的开发商都在关注怎么拼命做地、做资源的时候，有些开发商把大量的精力放到了资金突破上，我说这是开发商非常聪明的做法，先把资本打开。”永安信(北京)资产管理有限公司董事长乔志杰非常看重企业的融资能力。他表示，房企在思考其他发展的时候不要忘记资本市场的发展，但今年并不是一个上市的好时期，是一个做好上市准备的好时期。

　　华远集团董事长任志强表示：“一个好的地产企业也应该有一个好的金融架构和多元化的融资策略，融资并不只银行一条路，找不到钱是企业的融资能力问题，这样的企业难免在经济波动中被市场淘汰。”

　　走向世界的博鳌论坛

　　举办了八年的博鳌房地产论坛不仅仅受到国内地产界的重视，而且越来越受到境外的关注。中国地产所蕴含的机会，第一层面来自金融行业，国际金融机构对地产业的重视越来越体现在博鳌房地产论坛当中。中国地产首先在金融领域融入世界资本市场。

　　第二个层面来自于境外房地产公司对境内机会的重视。例如一直以来深耕香港地产市场的新鸿基似乎开始有意大力拓展国内市场。

　　从另一个方向而言，2008年中国房地产市场整体回落，开发商资金链绷紧给境外金融机构带来了各种提供贷款的机会，同时也给境外房地产企业带来逢低入市的机会。

　　博鳌房地产论坛也许反映了当前中国地产市场的复杂心境。金融业的对外开放，也渐渐地将房地产带到了一个世界性的资本市场当中。

　　博鳌房地产论坛如今更多地承担中国地产与境外地产市场及境外金融市场对接平台的作用。

　　精英对话上半场：

　　股票、房市、社会责任，最丑陋的地产商？

　　社会责任

　　胡葆森(建业集团董事长)：我觉得企业的社会责任应该分为两个层次，一个是规定动作，一个是自选动作。规定动作是我们大家正在做的，比如纳税、解决就业等等。第二种就是自选动作，就像赈灾的时候，你可以拿一个亿，也可以拿一百万，量力而行。

　　陈启宗(恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长)：赈灾的事，我是董事长，可是钱不是我的，钱是股东的，我的责任是替他们赚钱，劝他们多捐。

　　有突发事情的时候，譬如说四川的地震，这个不是平常的事，是突发的，在那个环境里我认为企业还是应该尽可能的参与，我相信我们的股民就是我们的幕后老板也会谅解我们所做的事，而且对整体社会也是个好事。

　　张玉良(上海绿地(集团)有限公司董事长、总裁)：第一、我觉得社会责任首先是成为自觉行动，从企业家开始到企业到所有的员工应该自觉的始终想着社会责任。第二、你尽力了我就觉得你是做到了，你没尽力就没有做好。

　　樊纲(央行货币政策委员会委员，中国改革基金会国民经济研究所所长)：刚才陈总说的那句话非常重要，企业严格来讲不是利润，利润是要分掉，最后财产能够捐的是股东。

　　我不太关注网上炒的那些事情，比如说排行、地震的争议很多，讲规则的话里面有好几个层次的事情，不要把个人和企业混淆起来，把企业多方面的考虑，不要把它的本职工作和社会的事情混淆起来，公众对企业社会责任的理解也有待改善的地方。

　　时寒冰(南京大学客座教授、中国传媒人联盟特约观察员、上海证券报评论主编)：开发商的社会责任感最主要的先把房子建好，房子质量有保证然后再说社会责任，你本来是建房子的但房子都建不好还到处说社会责任感，你没有资格讲社会责任感。

　　房地产走势

　　陈启宗：第一我不懂得看短线；第二我也不去看短线；第三我走的策略就是恒隆的策略，就是刚才说的第二个策略，也不需要看短线。我就避免了短线，所以别人的争议对我来说没什么大不了。在香港我也不喜欢看香港的短线。

　　孟晓苏(中房集团理事长)：我认为目前的情况和今年下半年的走势主要体现为理性的回归。因为非理性的政策导致了供应短缺和老百姓需求的不对称，导致去年下半年房价飞涨。在经历了这一番急剧上涨以后，我相信下半年会表现出多方面的理性。

　　陈启宗：我从来不买股票，我要买股票的话还是买那两家，我认为在中国内地最合理、管理比较完善的一家是万科，总有一天该入场去买万科；第二家是恒隆，我现在非常客观、中肯，我认为香港那么多房地产公司，在内地没有看到一家公司历史上证明它能够在内地长远的发展下去，而恒隆的策略是我在内地还没有看到第二家公司采取同样的策略，也就是比较好的差异性。

　　调整、拐点、观望，恒隆与万科模式之辩

　　房企调整

　　任志强(华远集团董事长)：大多数企业去年的疯卖让今年乱了，今年的利润大部分是去年的利润。刚才说舆论环境不好，最多银行受到了一些紧缩，本来十二点几的准备金率，大报、小报都开始登了，早就该开始跌，和起来才能战胜困难，我觉得地震体现了和。你一定能找到一个伙伴的话，不管是春天夏天还是秋天冬天都能走得出去。

　　梁上燕(星河湾地产副总裁、品牌代言人)：来到海南，以前来的很匆忙，穿的很正装匆忙来回，今天是这三年以来穿得很休闲来这里走一走，就像我们平常不休，一休下来就得病，我想如果我们平常注意调节一下、放缓一些身体会更健康，我想企业也是这样子。

　　邹丽华(浙江新湖中宝股份有限公司董事长)：我觉得在商人眼里商机永远是无限的，商机不会因为天灾人祸、也不会因为宏观调控或美国次贷就失去了，这是我想的。

　　上市：

　　张勇(鑫苑(中国)置业公司董事长、总裁)：次贷危机对我们是有一定影响的，如果我们早几个月上市发行价格会高一些，12月份正是金融政策最低谷的时候，但我们鑫苑有非常清晰的上市模式，给投资者、行业清晰的思考，鑫苑十几年来形成了一套商业模式方法。

　　钟伟(北京师范大学金融研究中心主任)：香港上市和内地的情况，从今年1-4月份的情况看除非你心里确实有困难或者不是特别有信心，目前上市对企业并不是特别有利的时机。

　　企业的出路

　　陈淮(建设部政策研究中心主任)：我举个例子，实际上主持人最想问的是什么时候到底？一个正面结果找不着的时候就到底了，如果这种状况持续三个月了就到了铁底了。有个著名的评论家叫易先生，和钟伟先生同行，他经常出去散步，他说一个故事是看见一个开发商拍卖房子低价甩卖，买了一套多少平米的房子，那个时候到底了。还有2003年非典的时候大家都不出门，这个时候看房子可以很舒服的把所有都看一遍，那就到底了。你发现看房处没什么人的时候就到底了，谢谢。

　　陈启宗：房地产很简单，别人疯狂的时候你不要疯狂，别人不买的时候你买，但是要注意在某个时期跟着市场，别人都买的时候不买，但是你要头脑清醒，你要观察那些不理性的现象从而给自己留警觉性，这个难度大吧？大。难度太高，不容易做。以往18年恒隆在我的管理之下没有犯过错误。理论家讲的东西跟实践遇到的东西有时候是有出入的，我们有时候听他们的，但有时候也不完全听。

　　2008中国资本论坛：

　　自救与自赎，钱从哪里来？

　　钟伟(北京师范大学金融研究中心主任)：第一、目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧的下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40-50%的需求，现在不是面临缺钱的问题，而是缺少需求。

　　乔志杰(永安信(北京)资产管理有限公司董事长)：房地产行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整，这两个观点我是非常赞成的。

　　朱武祥(清华大学经济管理学院公司金融教授，博士生导师，金融系副主任)：企业是不是钱少？一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多？缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。

　　袁浩(德意志银行董事)：在现有情况下房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢？不外乎几点：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二、找一些战略合作伙伴，战略合作伙伴包括银行、信用公司、外资银行、基金，也可能是竞争者、投行，这不外乎一个办法，至少在一定时间内可以对资金周转有一定的帮助。公开市场方面，上市确实是一个渠道、办法。我们看到的上市情况是这样的，在香港上市的公司挑战性比较强，可能调整时间更长一些，我觉得挑战性还是比较强的，时间准备的长一些。

　　房地产从长远来说肯定是一个朝阳，它随着国家的经济发展、国民收入提高行业本身会逐渐扩大，房地产长期是会增值的，短期必然会波动，这种波动也为创造了一些机会，为大家创造了调整。

　　张勇(鑫苑(中国)置业有限公司董事长)：上市是要做企业，做企业就要考虑持续性经营、持续性盈利意义商业模式、战略和宏观大背景下的房地产市场有效结合。做企业和做生意有本身的区别，在未来十年、五年的行业发展格局下怎么定位自己，所谓的投行、资本投资者不会找非连续性经营的企业，当然我们知道能上市的企业非常少

　　王敬(宏梦卡通CEO)：过去总喊增值的模式，土地增值的模式可能是比较大的，包括管理轻资产的模式、零库存的模式，我觉得都是在产品模式上的选择，在企业家里这也是很重要的。在美国土地开发格局里主要是由专业开发商、商业地产管理者来组成的，事实上在美国有很多的成熟市场是由很少的特大企业干这一切的，我是投资人、又是开发商然后又有金融衍生工具，这是很少的。如果自己不是一个很专业的人，选择一个投资人也不错，我不做将来有更专业的开发商去做。这是我作为圈外人从战略上谈的一点感想。

　　陈启宗：最可靠的模式(恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长)

　　陈启宗认为，尽管面临调整，但房地产行业机遇还是很多。按照他的观察有两个模式是最可靠的，第一种是万科模式，就是买土地盖房子，盖好了就卖，但是薄利多销，可以赚很多钱。前提是公司必须管理非常优良、必须有非常好的制度。中国地很大、人又多，一个万科满足不了国家的需要，其实100个万科也不多。

　　第二种模式是以商业管理为主，而且是以租为主，这样的公司长远来看在整个房地产价格上升过程中，他们会得到房地产价格上升的好处，租金越来越上升，前提是必须自主化，必须反应快，市场好。

　　任志强：房地产业应向何处去(华远集团董事长)

　　任志强坦言，自己根本不清楚房地产业会走向何方，“这取决于中央政府”。“现在央行的小锤晃来晃去，不知道会落在哪。”对于政府对宏观经济及房地产行业进行的调控，任志强如此评价。

　　对过去十年来公共产品的缺失及“双限房政策”，任志强说：“房地产市场化以来，公共产品上欠了十年的债。后来出台的一系列保障性住房政策，是一种被迫的选择。”

　　他认为“双限房政策”是一种倒退，不仅不会给市场带来新的格局，而且也不会是国家长期采取的战略。

　　“如果商品房越来越少，导致的结果将是房价进一步上涨。”任志强说。

　　聂梅生：08年为07年的透支付出代价(全国工商联房地产商会会长)

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生的演讲从房地产与四个方面的关系进行了剖析，她认为，今年政府从紧的货币政策不会放松，市场很难再现去年下半年的热闹局面。

　　“地产界需要时间消化2007年‘圈地风暴’造成的行业透支，2008年正在为此付出代价！”聂梅生所称的“代价”，在一定程度上指的是投资额和房价的双双下挫。

　　聂梅生说，房地产业未来走势取决于政策走向、市场形势以及开发商资金链三方面。她认为，从一些经济金融数据来看，尽管经济增长过热问题得到了缓解，但热钱涌入速度不减，且CPI涨幅还未进入安全区，所以今年政策从紧的基调应不会放松。房地产行业投资过热的现象有减缓的趋势，交易量萎缩，而房价还居高不下，这就造成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。

　　孟晓苏：物业税从小产权房开征(中房集团理事长)

　　孟晓苏表示，小产权房迟早要被承认，建议先从城里人住的小产权房，也就是没交过土地出让金的那部分人开始征收物业税，并借此推动中国的产权创新。

　　他认为，现时“小产权房”已占居民楼盘很大比例，拆除或将小产权房使用权征为国有不能从根本上解决问题。目前可行的是推动征地制度的改革和创新，通过承认小产权房推动中国的产权创新。

　　他表示，“物业税的出台有利于平衡贫富，在征收物业税的同时，可以同时降低房地产其他生产环节的征税。”

　　樊纲：避免楼市更大的泡沫(央行货币政策委员会委员，中国改革基金会国民经济研究所所长)

　　樊纲指出，美国的次贷危机是因为房地产泡沫的破裂，而时下，这种破裂仍在继续中，次贷危机、房产泡沫破裂的危害还没有完全表现出来。由此反观国内，楼市调整相对及时，避免了楼市奔向一个更大的泡沫。

　　樊纲表示，他依然相信有些区域的房价不会跌，因为当地的收入支撑了当地的房价，但有些收入与房价不成比、房价畸高的城市就一定要调整。

　　“正如股市一样，当股市60、70倍市盈率不调什么时候调？六千点不调还要等到八千点、九千点？”樊纲指出，楼市与股市是同样的道理，矫枉过正的调整将非常可怕，而适时调整后的市场则是健康的。

　　胡葆森：上市的故事(建业集团董事长)

　　胡葆森讲述了上市成功秘诀，他的故事是这样的：河南地处中原腹地，拥有1亿人口，毗邻多个省份，且拥有全国里程最多的高速公路网络。

　　他表示，1亿人口代表本地市场，高速公路代表辐射半径的延伸，而中原腹地的地理位置就意味着以郑州为核心，建业完全有可能不断地延伸公司的发展半径。“从郑州到河南省的边界城市，最远的距离大约为300公里。那么以郑州为中心，以300公里为半径，画了一个圆。随着我的管理能力、系统控制能力、品牌影响力得到提升，我会在四五年后把开发半径扩大到350公里。在8到10年后，扩大到400公里。300公里的时候是一亿两三千万人，扩大到400公里后就是两亿人口。”

　　张玉良：当代中国企业家的社会责任(上海绿地(集团)有限公司董事长、总裁)

　　我认为企业家是有胆有识、敢于冒风险、敢于承担责任的人，其中有胆是指有勇气、有魄力、做事果断、雷厉风行，有识是指有智慧、有建设、有主见，能够洞察未来，决胜千里。

　　对于企业家而言胆和识两者是必须兼而有之的，缺一不可，有胆无识则是一个莽夫，有识无胆则是无能的人。此外，企业家还应该敢于冒险，因为机遇和风险是一对孪生兄弟，总是结伴而行，如果想抓住机遇实现大的发展就必然会存在冒险，敢于冒险那就是要敢为人先，不怕挫折和责备正是企业家的精神，这也是企业家最核心的要素。

　　朱武祥：遭遇“地震”的房地产业的自救(清华大学经济管理学院公司金融教授，博士生导师，金融系副主任)

　　我的想法是现在政府提出要稳定房地产市场、防范金融风险，意味着房地产也不能持续地下跌，就像股票一样有一个底线，就像以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样，房地产企业遭遇空前的“地震”和即将陷入普遍困境，眼看着地震来了没有办法救援。房地产企业首先需要自救，行业整合，如果这一轮过去挺过来了，企业可能要转变增长模式，调整资产结构，获得资金，渡过难关。从长期来看地产行业经过洗牌以后能够形成比较稳健的企业。这一轮过去以后可能有些地产企业维持企业融资前的现金平衡作为企业增长模式的重要原则，有几种方式：除了鑫苑的模式以外，可以零库存也可以不零库存，关键看金融工具的匹配，地产开发与地产投资是混合经营的模式——产生丰厚现金流的资产组合(新鸿基)香港地产商在几十年的浮沉拼杀中形成的维持资金的平衡风险管理模式。另外靠资产收放之间严格的先进平衡，美国LENNAR公司就是这样的，也很成功。

相关文章

·百家地产企业中报分析 08/09/04

·任志强新书《任我评说》再次向楼市开炮 08/09/04

·加强抗震设计 减少地震悲剧 08/09/04

·汶川地震对成都楼市的影响 08/09/04

·2008年下半年深圳住宅市场预测 08/09/04